Файл: Подходы к оценке объектов недвижимости.pdf

- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики. Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;

- Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;

- Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;

- Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.

- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки - Право собственности.

Собственник объекта оценки - ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость- Здание - 6990400 руб.

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рисунок 1 - Местоположение объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой трехэтажное офисное здание общей площадью 750 кв.м, расположенное на участке общей площадью 1520,0 кв.м.

Таблица 7 - Описание объекта оценки

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Таблица 8 - Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Фотографии объекта оценки

Рисунок 2 - Фасад здания

Рисунок 3 - Этаж 1

Рисунок 4 - Вид оцениваемых помещений

Рисунок 5 - Вид оцениваемых помещений

Особенности местоположения объекта оценки

Екатеринбург (с 1924 по 1991 годы — Свердловск) — город в России, административный центр Уральского федерального округа и Свердловской области. Образует муниципальное образование город Екатеринбург со статусом городского округа. Является крупнейшим административным, культурным, научно-образовательным центром Урала. Расположен на восточном склоне Среднего Урала, по берегам реки Исети.

Екатеринбург — четвёртый по численности населения (после Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска) город в России. Екатеринбургская агломерация — четвёртая по величине агломерация России. Относится к числу трёх наиболее развитых постиндустриальных агломераций страны.

Город является одним из крупнейших экономических центров мира. Входит в список 600 крупнейших городов мира, производящих 60 % глобального ВВП. Один из крупнейших в стране транспортно-логистических узлов (международный аэропорт, через город проходит Транссибирская магистраль и 6 федеральных автотрасс), важный промышленный центр (оптико-механическая промышленность, приборостроение и тяжёлое машиностроение, металлургия, полиграфическая промышленность, лёгкая и пищевая промышленность, военно-промышленный комплекс).

Екатеринбург является важнейшим административным центром. Здесь располагаются штаб Центрального военного округа, президиум Уральского отделения Российской академии наук и 35 территориальных органов федеральной власти. Часто его называют «столицей Урала».

Железнодорожный район — один из семи внутригородских районов города Екатеринбурга. Располагается в северо-западной части Екатеринбурга. В Железнодорожном районе зарегистрировано более 13 тысяч субъектов предпринимательской деятельности. Базовые отрасли — производство пищевых продуктов, машин и оборудования, резиновых и пластмассовых изделий. Производственный сектор представлен 36-ю крупными и средними предприятиями. старейших из них — ФГУП «Уралтрансмаш», «Свердловская железная дорога», ОАО «Екатеринбургский мельзавод».

У́лица Стре́лочников — магистральная улица в жилом районе (микрорайоне) «Вокзальный» Железнодорожного административного района Екатеринбурга. Улица проходит с запада на восток, начинаясь от улицы Машинистов и заканчиваясь у Т-образного перекрёстка с улицей Челюскинцев. Пересекается с Производственным переулком. Слева (с чётной стороны) на улицу выходят Выездной переулок, улица Транспортников, Ишимский переулок и Невьянский переулок, справа выходов улиц нет. Протяжённость улицы составляет около 1300 метров. Ширина проезжей части от начала улицы и до Северного автовокзала — в среднем около 10 м (по одной полосе в каждую сторону движения), далее до улицы Челюскинцев — 12—14 м (по две полосы в каждую сторону движения). Улица является транспортной магистралью, связывающей жилой район (микрорайон) «Вокзальный» с жилыми районами «Центральный» и «Заречный» (транзитом через улицу Черепанова).

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Социально-экономическое развитие Российской Федерации^[3]

Основные экономические и социальные показатели представлены в таблице 9.

Таблица 9 - Основные экономические и социальные показатели

Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности в феврале 2018г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 101,5%, в январе-феврале 2018г. - 101,8%.

Индекс промышленного производства) в феврале 2018г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 101,5%, в январе-феврале 2018г. - 102,2%.

Индекс производства по виду деятельности "Добыча полезных ископаемых" в феврале 2018г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 100,3%, в январе-феврале 2018г. - 100,7%.

Индекс производства по виду деятельности "Обрабатывающие производства" в феврале 2018г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 101,9%, в январе-феврале 2018г. - 103,3%.

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в феврале 2018г. составил 372,6 млрд.рублей, или 99,8% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-феврале 2018г. - 705,1 млрд.рублей, или 100,0%.

Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, являются: высокий уровень налогов (на этот фактор указали 39% опрошенных руководителей организаций), недостаток заказов на работы (36%), неплатежеспособность заказчиков (33%), конкуренция со стороны других строительных фирм (27%).

В феврале 2018г. построено 67,9 тыс. новых квартир, в январе-феврале 2018г. - 138,5 тыс. новых квартир.

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 5,3 млн.кв.метров, или 52,2% от общего объема жилья, введенного в январе-феврале 2018 года.

В январе-феврале 2018г. грузооборот транспорта, по предварительным данным, составил 899,9 млрд.тонно-километров, в том числе железнодорожного - 411,9 млрд., автомобильного - 35,3 млрд., морского - 5,3 млрд., внутреннего водного - 3,4 млрд., воздушного - 1,1 млрд., трубопроводного - 442,9 млрд.тонно-километров.

Пассажирооборот транспорта общего пользования в январе-феврале 2018г. составил 70,4 млрд.пасс.-километров, в том числе железнодорожного - 15,9 млрд., автомобильного - 17,7 млрд., воздушного - 36,8 млрд.пасс.-километров.

Оборот розничной торговли в феврале 2018г. составил 2265,8 млрд.рублей, или 101,8% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-феврале 2018г. - 4587,0 млрд.рублей, или 102,3%.

Индекс предпринимательской уверенности, характеризующий деловой климат в розничной торговле, в I квартале 2018г., как и в IV квартале 2017г., сохранил положительное значение и составил 2%.

Оборот общественного питания в феврале 2018г. составил 106,8 млрд.рублей, или 103,8% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январефеврале 2018г. - 217,0 млрд.рублей, или 103,8%.

В феврале 2018г., по предварительным данным, населению было оказано платных услуг на 729,9 млрд.рублей (в сопоставимых ценах), в январе-феврале 2018г. - на 1471,6 млрд.рублей. Удельный вес расходов на оплату услуг в потребительских расходах населения в феврале 2018г. составил 22,6% (в феврале 2017г. - 22,4%).

В феврале 2018г. оборот оптовой торговли составил 5079,5 млрд.рублей, или 100,3% (в сопоставимых ценах) к соответствующему месяцу предыдущего года. На долю субъектов малого предпринимательства приходилось 34,2% оборота оптовой торговли.

Внешнеторговый оборот России, по данным Банка России1) (по методологии платежного баланса), в январе 2018г. составил (в фактически действовавших ценах) 49,8 млрд. долларов США (2827,9 млрд.рублей), в том числе экспорт - 33,4 млрд.долларов (1896,3 млрд.рублей), импорт - 16,4 млрд.долларов (931,6 млрд.рублей). Сальдо торгового баланса в январе 2018г. сложилось положительное, 17,0 млрд.долларов (в январе 2017г. - положительное, 11,8 млрд.долларов).

В феврале 2018г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,2%, в том числе на продовольственные товары - 100,4%, непродовольственные товары - 100,1%, услуги - 100,1%.

Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен на отдельные товары и услуги, подверженные влиянию факторов, которые носят административный, а также сезонный характер, в феврале 2018г. составил 100,1%, с начала года - 100,3% (в феврале 2017г. - 100,2%, с начала года - 100,5%). В феврале 2018г. цены на продовольственные товары увеличились на 0,4% (в феврале 2017г. - на 0,2%).

Цены на непродовольственные товары в феврале 2018г. выросли на 0,1% (в феврале 2017г. - на 0,2%). Цены и тарифы на услуги в феврале 2018г. увеличились на 0,1% (в феврале 2017г. - на 0,3%).

Индекс цен производителей промышленных товаров1) в феврале 2018г. относительно предыдущего месяца, по предварительным данным, составил 101,0%, из него в добыче полезных ископаемых - 102,1%, в обрабатывающих производствах - 100,8%, в обеспечении электрической энергией, газом и паром; кондиционировании воздуха - 100,4%, в водоснабжении; водоотведении, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений - 100,0%.