Файл: Подходы к оценке объектов недвижимости.pdf

Непременным атрибутом любой цивилизованной системы рыночных отношений является развитой рынок оценочных услуг. В настоящее время оценка недвижимости, пожалуй, наиболее востребованная услуга любой оценочной компании. Под оценкой недвижимости нужно понимать определение стоимости объекта, которая может быть рыночной, ликвидной, залоговой, страховой, арендной, утилизированной, инвестиционной, балансовой или налогооблагаемой. Вид этой стоимости зависит от целей заказчика. Актуальность данной темы обусловливается увеличением объемов строительства в связи с активностью крупных инвесторов, и государственной поддержкой, и, соответственно, повышением спроса на рынке оценочных услуг.

Предметом данной работы является процесс оценки стоимости недвижимого имущества, а объектом исследования – офисное здание с участком.

Целью работы является проведение оценки стоимости здания. В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи:

- рассмотреть методы различных подходов;

- провести оценку объекта недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по оценке стоимости имущества, недвижимости и бизнеса.

Информационной базой исследования являются - данные анализа рынка недвижимости, информация из открытых источников о предложениях на рынке аренды заданий, данные о процентных ставках и т.д.

1. Основные факты и выводы

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки - Договор № 1/О от 25.04.2018г.

Дата составления отчета об оценке: 25.04.2018г.

Дата осмотра: 25.04.2018г.

Номер отчета: 1

Общая информация, идентифицирующая объект оценки - Объектом оценки является здание общей площадью 750 кв..м с земельным участком (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников …..

Таблица 1 - Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Назначение здания	Нежилые торгово-офисные здания
Тип зданий	Отдельно стоящее
Год постройки зданий	1977
Общая площадь зданий, кв.м.	750
Общая площадь земельного участка, кв.м.	1520
Стены	кирпичные

Собственник объекта оценки	Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик», ИНН ХХХ, КПП ХХХ, ОГРН № 1037789046547, дата присвоения 15.12.2009, расчетный счет: ХХХХ в ХХХ, корреспондентский счет ХХХ, БИК ХХХ Юридический адрес: ХХХ,
Пользователь земельного участка (арендатор)	Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик», ИНН ХХХ, КПП ХХХ, ОГРН № 1037789046547, дата присвоения 15.12.2009, расчетный счет: ХХХХ в ХХХ, корреспондентский счет ХХХ, БИК ХХХ Юридический адрес: ХХХ,
Наличие обременений, ограничений права	нет
Наиболее эффективное использование объекта оценки	Офисное здание
Проведенный анализ рынка	Анализ макроэкономической ситуации в РФ Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2017 г.
Результаты оценки рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов к оценке (без учета НДС)	Затратный подход - 55694234 руб.; Доходный подход – 55490766 руб.; Сравнительный подход – 62447240 руб.;
Рыночная стоимость объекта оценки (без учета НДС)	59322000 (Пятьдесят девять миллионов триста двадцать две тысячи) рублей 00 копеек
Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки	47457600 - 71186400 руб., включительно.

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки ^{^[1]}

В ходе проведения работ по оценке, Оценщику были предоставлены копии документов и информация, представленные в Приложении к настоящему Отчету, устанавливающие количественные и качественные характеристики Объекта оценки. Основными источниками информации являлись:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.

2. Задание на оценку

Таблица 2 - Задание на оценку

Объект оценки:	Земельный участок общей площадью 1520 кв.м. с объектом капитального строительства общей площадью 750 кв..м (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников, д. ххх
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки	Право собственности на здание общей площадью 750 кв.м. и Право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Совершение сделки купли-продажи с объектом оценки
Вид стоимости:	Рыночная
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)	25.04.2018 г.
Допущения, на которых должна основываться оценка	оценщик принимает предоставляемую Заказчиком оценки информацию об объекте как есть, не проводит ее аудита и не несет ответственности за ее достоверность; ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке
Информация в соответствие с ФСО№7
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)	Земельный участок общей площадью 1520 кв.м. с объектом капитального строительства общей площадью 750 кв..м (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников, д. ххх
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики	Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы. - Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.; - Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.; - Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.; - Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Право собственности на здание общей площадью 750 кв.м. и Право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м

3. Применяемые стандарты оценки

Таблица 3

Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)

Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)

Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

Стандарты и правила СРОО, в которой состоит оценщик

4. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Таблица 4

1. Содержащееся в настоящем Отчете итоговое значение стоимости действительно только по состоянию дату оценки

2. Оценка производится из предположения об отсутствии каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, не выявленных в ходе визуального осмотра или не указанных в представленных Оценщику документах. На Оценщика не возлагается обязанность обнаруживать подобные факторы, а также на нем не лежит ответственность за их не обнаружение;

3.Для целей определения стоимости объекта оценки его общая площадь принята равной площади, указанной в кадастровом паспорте ;

4.Результаты оценки могут быть использованы только в указанных в Отчете об оценке целях и задач

5. Общедоступная отраслевая и статистическая информация была получена из источников, которые Оценщик считает достоверными.

6. Ни Отчет целиком, ни любая из его частей не могут распространяться посредством рекламы, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Оценщика.

7. Оценщик не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим.

5. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица 5 - Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик:	Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик», юридический адрес: ХХХ, ИНН ХХХ, КПП ХХХ, ОГРН № 1037789046547, дата присвоения 15.12.2009, расчетный счет: ХХХХ в ХХХ, корреспондентский счет ХХХ, БИК ХХХ
Оценщик:	ФИО
Оценщик:	ФИО
Место нахождения оценщика	124315, г.Москва, ул. Тверская, дом.8/5
Сведения о членстве оценщика в СРО:	Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.
Документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности:	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № ХХХХХ от ХХ ХХХХ г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика:	Страховой полис №010101/001/02202/2 от 21.12.2012г. выдан ОАО "АльфаСтрахование" (срок страхования с 22.12.2016г. по 21.12.2019г.) страхователь - оценщик ххх
Почтовый адрес оценщика	г. Москва…
Адрес электронной почты	…@yandex.ru
Телефон	8 – 915-
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик ( оценщики) заключили трудовой договор	Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания» 124315, г.Москва, ул. Тверская, дом.8/5, ОГРН 111222333444 дата присвоения 10.01.2006г.
Информация о соответствии юридического лица (Исполнителе) условиям, установленным статьей 15.1^{^[2]}	имеет в штате два оценщика, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; соблюдает требования Федерального закона федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивать соблюдение указанных требований своими работниками; имеет полис обязательного страхования ответственности оценщиков № ГО-ЩЦ-1285/15 от 1 июня 2015 выдан ОАО "Альфа- Страхование" (срок страхования с 1 июня 2015 года по 31 мая 2019 года), общая страховая сумма 5 000 000 (Пять миллионов) рублей.
Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, и Оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценке	Требование о независимости выполнено

6. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Таблица 6 - Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п	Перечень использованных данных	Источники получения данных
1	Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости	www.cbr.ru, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»
2	Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью	Ежедневная газета «Из рук в руки», еженедельник «Недвижимость & цены», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

7. Описание объекта оценки

Объектом оценки является земельный участок общей площадью 1520 кв.м. с объектом капитального строительства общей площадью 750 кв..м (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников, д. ххх

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: здание - право собственности, участок - право собственности.

- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является Объектом оценки является Земельный участок общей площадью 1520 кв.м. с объектом капитального строительства общей площадью 750 кв..м (кад.№ ХХ:23:0110204:00ТТ) расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Стрелочников, д. ххх