Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого помещения 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ/01/03049/056.pdf

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и априорно предполагается завышенной, т.к. арендодатель желает сдать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Арендатор, в свою очередь, стремится снять имущество за более низкую цену. Цены предложения на коммерческие помещения, предлагающиеся к сдаче, превышают цены реальных сделок не более чем на 8-10% для офисных помещений. В отчете, принята средняя поправка на уторговывание 9%. ^[16]

Рис. 6 - Корректировка на уторговывание для объектов недвижимости

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объекта-аналога. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+»^[17].

Результаты расчетов арендной платы приведены в таблице ниже.

Таблица 9 - Результаты расчетов арендной платы

Коэффициент вариации стоимостей аренды объектов-аналогов составил 20,8 %, что позволяет считать выборку однородной.

К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы. Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком.

Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 10 - Расчет операционных расходов

Расчет и обоснование ставки капитализации.

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

,

где

R– ставка капитализации;

r_e – ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал);

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет. Ставка дисконтирования является ставкой доходности на собственный капитал строится методом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

,

где

r_f – безрисковая ставка дохода, %;

p₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;

p₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Безрисковая ставка дохода в данном отчете принята на основе кривой бескупонной доходности государственных ценных бумаг со сроком до погашения 30 лет в размере 8,85% по состоянию на 20.11.2017 г. (рис. 7)^[18]. Кривая бескупонной доходности – это индикативный показатель. Расчеты бескупонной доходности осуществляются ММВБ на основании результатов торгов ОФЗ по методике, разработанной совместно с Банком России. В расчете кривой бескупонной доходности участвуют все государственные облигации обращающиеся на рынке.

Рис. 7 - Кривая бескупонной доходности на 20.11.2017

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

,

где

P_рег – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Москва);

Р_мин – индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московская область)^[19].

Рис. 8 – Инвестиционный риск российских регионов в 2017 году

Средневзвешенный индекс риска P_рег= 0,167;

Средневзвешенный индекс риска Московской области Р_мин= 0,128.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

p₁ = (0,167/0,128-1)*8,85=2,7%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии P₂ по формуле:

,

где

r_f – безрисковая ставка дохода, %

Т_эксп– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно

Т_эксп = 4,5/12 = 0,375 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна:

P₂=8,85*0,375=3,3%

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии P₃ равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

,

где

r₁ – норма возврата капитала;

r_f – безрисковая ставка дохода, %;

sff (n, r_f)– фактор фонда возмещения.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет dep = 30 % .

Норма возврата капитала будет равна: Метод Инвуда =0,085/((1+0,085)^{^30}-1)= 0,805%

Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.

Таблица 11 - Расчет ставки капитализации

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Таблица 12 - Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью доходного подхода (с учетом НДС) по состоянию на 21.11.2017 г. составляет: 58 140 977 руб.

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.^[20]

Таблица 13 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту