Файл: Ипотека в гражданском праве: понятие и сущность.pdf

жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

машино-места.

Наибольшее распространение среди населения получила ипотека на недвижимость и земельные участки, однако предметом ипотеки также может являться и право аренды – с согласия арендодателя, при соблюдении федеральных законов, договора аренды и согласии собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения [п.4 ст.6 ФЗ «Об Ипотеке»]. При этом предмет залога может передаваться залогодателем во временное владение и пользование третьим лицам (договор найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), но считается, что он оставлен у залогодателя [п.3 ст.338 ГК РФ], и залогодатель несет риски случайной гибели и случайного повреждения заложенного имущества, при которых залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства [ст. 36 ФЗ «Об ипотеке»].

Таким образом, для залогодержателя договор ипотеки обеспечивает сохранение залогового имущества до момента погашения обязательств залогодателя, а залогодатель на данное время сохраняет права владения и пользования предметом залога, утрачивая право определять юридическую судьбу залогового имущества.

1.3. Основания возникновения ипотеки

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, в качестве основания для возникновения ипотеки выделяют договор (договорная ипотека) или закон (легальная ипотека).

Договорная ипотека, как следует из названия, возникает на основании договора, заключаемого между залогодателем и залогодержателем, на основании которого права на недвижимое имущество первого обременяются залогом в пользу последнего. Таким образом, кредитор по обязательству, которое обеспечивается ипотекой, т.е. залогодержатель, имеет право получить от должника удовлетворение своих материальных требований по стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя, имея преимущество в отношении других кредиторов последнего, за исключением случаев, установленных законом. Договор об ипотеке является двусторонним и консенсуальным (т.е. должен заключаться по согласию сторон) [Лепехин 2011: 247], имеет письменную форму, содержит в себе все существенные условия договора, перечисленные в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», а именно, предмет ипотеки, с указанием его наименования, места нахождения и описания, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой, [ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»] и подлежит государственной регистрации.

Следует также отметить, что данный договор не является самостоятельным обязательством и предназначен для гарантии обязательств, вытекающих из договора займа или другого договора, обеспечивающего выполнение основных обязательств [Лепехин 2011: 247].

Легальная ипотека или ипотека в силу закона возникает в случае, если волеизъявление о залоге недвижимого имущества и прав на него отсутствует в кредитном договоре, при этом в совокупности присутствуют четыре условия:

1) в законе указано возникновение ипотеки,

2) залогодержатель может быть определен юридически,

3) законом определены обязательства, вследствие которых возникает ипотека,

4) законом определены обязательства, возникающие при ипотеке в силу закона [Лепехин 2011: 249].

О.П. Казаченок отмечает, что «в отличие от ипотеки в силу договора, которая считается возникшей с момента ее государственной регистрации, для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона необходим факт получения кредита в банке. Этот факт одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя и будет являться основанием возникновения ипотеки в силу закона» [Казаченок 2016: 118].

Таким образом, для государственной регистрации легальной ипотеки нет необходимости заключать договор ипотеки и иные документы, которые в данном случае не являются основанием возникновения ипотеки, и предоставлять их в регистрирующий орган.

Согласно законодательству Российской Федерации легальная ипотека возникает (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке):

1. Согласно ст. 64 п. 2 ФЗ «Об ипотеке» в залоге находится земельный участок или право аренды земельного участка, на котором идет строительство зданий и сооружений на средства, полученные по кредитному договору банка или других кредитных организаций, либо средств целевого займа. Права залогодержателя возникают с момента регистрации права собственности на здания и сооружения в органах государственной регистрации или после получения данными органами уведомления сторон кредитного договора (займа с условием целевого использования) о его заключении (при этом должен прилагаться указанный договор) [п.2 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке»].

2. Согласно ст. 65 ФЗ «Об ипотеке» ипотека распространяется на здания и сооружения, построенные на участке, заложенном по договору об ипотеке [ст. 65 ФЗ «Об ипотеке»].

3. Согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» при регистрации права собственности на завершенный объект недвижимости, зарегистрированный и переданный ранее в ипотеку в качестве объекта незавершенного строительства, поскольку предыдущая ипотека сохраняет силу и распространяется на завершенный объект строительства [ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»].

4. Согласно ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», по которой жилой дом, построенный за счет кредитных средств банка или другого кредитного учреждения, или за счет целевого займа, предоставленного для строительства данного дома, считается заложенным с момента регистрации государством права собственности заемщика на жилой дом [ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»].

5. Согласно ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», по которой жилое помещение, построенное за счет накоплений для обеспечения жильем военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа согласно ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается заложенным с момента регистрации государством права собственности заемщика на жилой дом [ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»].

6. Согласно ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» находящимися в залоге считаются земельный участок, который принадлежит застройщику, и находящийся на нем многоквартирный дом (или другой объект недвижимости) в процессе строительства, в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя (застройщика) по договору участия в долевом строительстве перед участниками долевого строительства (залогодержателей) (с момента государственной регистрации договора).

7. В иных случаях, установленных федеральным законодательством.

По мнению А.С. Батуевой, с точки зрения юридической и экономической целесообразности легальная ипотека обладает рядом преимуществ по сравнению с договорной ипотекой. К данным преимуществам относятся: упрощенная процедура государственной регистрации, сокращенные сроки регистрации, отсутствие платы за подготовку договора ипотеки и его регистрацию, минимизация правовых рисков, связанных с возможным признанием недействительности договора ипотеки и неправомерного распоряжения имуществом, которое является предметом ипотеки [Батуева 2009: 172-173].

Следует отметить, что некоторые ученые рассматривают третий вид оснований для возникновения ипотеки, а именно – судебный акт [Батуева 2009: 172], однако, поскольку при принятии решения суд апеллирует к существующим нормам законодательства, такой вид ипотеки можно считать ипотекой на основании закона.

Выводы по главе 1

Со времени своего появления институт ипотеки претерпевал различные изменения, однако, всегда был непосредственно связан с таким понятием, как залог. Стоит отметить, что в отличие от залога, ипотека предполагает дополнительный комплекс действий, направленных на оценку недвижимого имущества, состоящего в залоге, определение и разграничение прав владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом (сохраняя права залогодателя на владение и пользование данным имуществом, но ограничивая право распоряжения предметом залога), а также систему расчетов залогодателя с кредиторами по ипотеке.

Развитие института ипотеки непосредственно связано с экономическим развитием общества и призвано решать возникающие социально-экономические задачи, направленные на стабилизацию экономики и финансов государства.

Институт ипотеки является гарантом не только сохранения прав владения и пользования залогодателя заложенным имуществом, но и прав кредитора получить удовлетворение своих требований за счет стоимости предмета залога в случае невыполнения обязательств залогодателем, что является катализатором экономической активности субъектов права. Следствием этого является увеличение объемов и доступности кредитования. Однако необходимо отметить, что по мере развития института ипотеки, растет и необходимость его совершенствования.

Глава 2. Нормативно-правовое регулирование ипотеки в России

2.1. Договор об ипотеке: содержание, форма, государственная регистрация

При заключении договора об ипотеке соблюдаются все права и обязанности сторон, и правила, изложенные в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) и ФЗ «Об ипотеке» [ст. 8 ФЗ «Об ипотеке»].

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором является соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей [ст. 420 ГК РФ]. Заключение договора предполагает согласованное волеизъявление всех его сторон [ст. 154 ГК РФ]. Договор об ипотеке заключается между залогодателем и залогодержателем, отличается комплексностью отношений, возникающих при его заключении, и регулируется тремя основными источниками права:
ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке» и Земельным кодексом РФ, но не ограничивается ими.

Законодательство Российской Федерации предусматривает заключение договора об ипотеке в письменной форме, иначе сделка признается недействительной.

Содержание договора об ипотеке включает совокупность существенных условий, при отсутствии которых договор не подлежит государственной регистрации. Некоторые из данных условий совпадают с условиями договора о залоге [п. 1 ст. 339 ГК РФ]:

- предмет договора и его оценка;

- сроки, размеры и сущность обязательств по договору

Однако есть условия, которые прописаны в самом ФЗ «Об ипотеке» [ст.9 ФЗ «Об ипотеке»]. К таким условиям относятся:

- права залогодателя на закладываемое имущество;

- указание органов государственной регистрации вышеуказанных прав;

- сроки аренды и описание арендованного имущества, если залогодатель закладывает принадлежащее ему право аренды.

Оценка предмета договора определяется по соглашению сторон договора об ипотеке. Стороны могут поручить оценку независимым экспертам по оценке недвижимости – индивидуальным предпринимателям или другим юридическим лицам, обладающим лицензией на данный вид деятельности. Стоит отметить, что залог различных видов имущества имеет свои особенности в рамках законодательства Российской Федерации, однако в силу акцессорного характера обязательств по договору об ипотеке (т.е. являясь дополнительным к основному соглашению обязательством), такой договор должен указывать основное обязательство, его сумму, сроки и основания возникновения.

Договор об ипотеке регистрируется государственными органами в порядке, определенном ФЗ «Об ипотеке» и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею». Регистрация производится по системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРПН) по месту нахождения регистрируемого имущества (в пределах регистрационного округа) и является доказательством зарегистрированного права. Датой регистрации права считается день внесения записи в ЕГРПН, а договор об ипотеке считается заключенным с момента данной регистрации. Под регистрацией прав, в данном случае, «понимается регистрация вещных прав, а также их ограничения», т.е. ограничения права залогодателя на распоряжение заложенным имуществом [Зайцев 2005: 158]. Договор об ипотеке не требует последующего нотариального заверения, поскольку проверка законности регистрируемой сделки выполняется регистрирующим органом.

В.В. Зайцев отмечает, «что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу», следуя принципу публичности данного права, а само зарегистрированное право «может быть оспорено только в судебном порядке» [Зайцев 2005: 158].

О. Ломидзе пишет, что регистрация ограничения прав по договору об ипотеке может обладать существенными недостатками. Так, если регистрационный орган фиксирует обременение права на предмет залога, а при этом самого права залогодержателя на данный предмет еще не появилось (т.е. регистрация договора об ипотеке до возникновения основного обязательства), а основной договор (например, кредитный) так и не будет заключен, залогодателю самому придется разбираться с погашением регистрационной записи об ипотеке. Стоит отметить, что при этом непогашенная регистрационная запись об ипотеке в отношении принадлежащего залогодателю имущества не позволит ему распоряжаться данным имуществом, поскольку право распоряжения таким имуществом будет ограничено. Автор отмечает, что законодатель в данном случае старается упростить процедуру регистрации договора об ипотеке, однако в вышеупомянутых случаях с последствиями такого «упрощения» придется разбираться несостоявшемуся залогодателю [Ломидзе 2002: 52-53].