Файл: Ипотека в гражданском праве: понятие и сущность.pdf

Согласно п.1 и п.2 ст.78 ФЗ «Об ипотеке» заложенные жилой дом или квартира могут быть истребованы как в судебном, так и во внесудебном порядке. В.Р. Бугрова и А.А. Малыгина отмечают, что «если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь» [Бугрова, Малыгина 2015: 91].

Внесудебный порядок, подразумевает реализацию жилого дома или квартиры путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса [п. 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»].

ФЗ «Об ипотеке» также устанавливает обязательства по уплате залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо части, предусмотренной договором [ст. 2 ФЗ «Об ипотеке»].

Если до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после этого заключаются договор аренды жилого помещения или договор найма, они сохраняют силу при реализации жилого помещения [п.3 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»].

Заключение

Возникновение института ипотеки восходит своими корнями к Древней Греции и проходит становление в римском праве, а дальнейшее его развитие происходит под влиянием обычаев, существовавших в западноевропейских странах. История формирования права залога позволяет говорить об общих условиях, под воздействием которых формировался данный институт. Одним из важнейших таких условий, несомненно, является наличие частной собственности и развитой экономической системы государства.

Говоря о развитие и практике применения института ипотеки в России, одним из факторов, затормозившим развитие института ипотеки, стал период отсутствия частной собственности, что губительно сказалось на экономике государства. В связи с этими обстоятельствами институт ипотеки нуждается в тщательной дальнейшей разработке в современном российском обществе, поскольку законодательное регулирование ипотеки как гаранта прав кредиторов и залогодержателей способствует развитию хозяйственных отношений и улучшению жизни граждан.

Ипотека призвана предотвратить опасности, связанные с переходом прав на недвижимое имущество. Целью регистрации целого ряда договоров, предметом которых является недвижимое имущество, является регистрация ограничения права собственности или иного вещного права на предмет договора. Будучи по своей природе обязательственными, эти ограничения приравнены законом к вещным. Вследствие чего, до сих пор существуют разногласия между цивилистами о правовой природе ипотеки.

Гарантом выполнения обязательств по договору об ипотеке является государство, именно поэтому законом закреплена государственная регистрация договора об ипотеке. Таким образом, в Российском законодательстве существуют два основных принципа построения ипотечной системы: принцип публичности и принцип достоверности.

Следует отметить, что помимо основных нормативно-правовых актов, регулирующих ипотеку (таких как ФЗ «Об ипотеке» и ГК РФ), нормы, имеющие отношение к данному институту содержатся и в других нормативных актах, например, в ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ЗК РФ и др.

Ипотека – относительно новое явление для цивилистики России, поэтому в законодательстве нередко наблюдаются противоречивые нормы регулирования данного института, поэтому регулирование ипотеки требует дальнейших усилий со стороны законодателей.

Предметом договора об ипотеке выступает недвижимое имущество, либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество, и, согласно договору, залогодержатель, в случае неисполнения обязательств должником, получает право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами. Таким образом, требования обычных кредиторов могут быть удовлетворены не полностью, однако для залогодателя право залога устраняет данную опасность. Договор об ипотеке также гарантирует залогодержателю сохранность предмета залога.

Со стороны должника, опасность потери права собственности является хорошим стимулом для исполнения обязательств перед залогодержателем надлежащим образом.

Следует также обратить внимание на некоторые различия и ограничения, накладываемые законом на договор об ипотеки различного недвижимого имущества и необходимость дальнейшей тщательной регламентации ипотечных правоотношений.

Список использованных источников и литературы

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 года) // Российская газета. № 237 от 25 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации // Российская газета от 8 декабря 1994 г., Российская газета от 6, 7, 8 февраля 1996 г.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019) // СПС Гарант.
4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // СПС Гарант.
5. Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. N° 117-ФЗ // СПС Гарант.
6. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ // СПС Гарант.
7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ // СПС Гарант.

Использованная литература

1. Анохина О.В., Маланина Е.Н. Ипотека жилых домов и квартир и права несовершеннолетних граждан // Вестник Омской юридической академии. – 2010. – с.57-58.
2. Ахметьянова З.А. О правовой природе залога // Актуальные проблемы экономики и права. – 2010. – № 3. – С. 138-144.
3. Баркова Е.В. Ипотека - история и современность // Экономический журнал. – 2005. – № 10. – С. 2-20.
4. Батуева А. Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Закон. – 2009. – N° 6. – С. 171-176.
5. Бугрова В.Р., Малыгина А.А. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку // Сервис в России и за рубежом. – 2015. – № 1 (57). – С. 85-93.
6. Гражданское право: учебник. В 2-х т. Т. 2. Полут. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Изд-во БЕК, 1999. – 704 с.
7. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. –2-е изд. – М.: Юрайт, 2015. – Т. 1. – 1009 с.
8. Гусейнова Л.В. Особенности заключения договора ипотеки предприятия // Закон и право. – 2014. – № 11. – С. 69-71.
9. Зайцев В.В. Общие положения об ипотеке (часть 2) // Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России. – № 2 (26). – 2005. – С.158-162.
10. Замалеев Р.Р. Особенности ипотеки (залога) земельного участка // Актуальные проблемы Российского права. – 2007 – № 2. – С. 215-222.
11. Ивасенко А.Г. Земельная ипотека: подходы к определению, функции и отличительные черты // Вестник Томского государственного университета. – 2013. – № 373 (август). – С. 134-140.
12. Казаченок О.П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу закона и в силу договора // Вестник ВолГУ. Сер. 5. Юриспруденция. –2016. –No1. – С. 113-119.
13. Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия: Юриспруденция. – 2011. – № 5 (14). – С. 247-250.
14. Ломидзе О. Изменения в российском законодательстве об ипотеке: Комментарий к Федеральному закону от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Хозяйство и право. – 2002. – № 9. –С. 52-53.
15. Лушин А.Н., Чудецкая К.А. Ипотека в римском праве // Вестник Нижегородской академии МВД России. – 2014. – № 1 (25). – С. 52-54.
16. Новакова С.Ю. Современные зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и их применение в России // Ученые записки Орловскогогос. ун-та. – Сер.: Гуманитарные и социальные науки. –2009. – No3. – С. 5-14.
17. Фиошин В.А. Ипотека земельных участков в России и факторы, ограничивающие ее развитие // Вестник Поволжского института управления, 2007. – С. 83-88.
18. Харламова О.А. Ипотека земельных участков. Проблемы реализации и перспективы развития // Известия Оренбургского государственного аграрного университета с. 204-205
19. Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. – Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. – 240 с.
20. Юдина Е.А. Актуальные проблемы в земельном законодательстве: правовое регулирование залога земельных участков // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. – 2013. С.247-249.