Файл: Ипотека в гражданском праве: понятие и сущность.pdf

Государственная регистрация договорной ипотеки осуществляется по совместному заявлению сторон (залогодателя и залогодержателя) и требует предоставления следующих документов:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- материалы, подтверждающие стоимостную оценку предмета залога;

- данные о залогодержателе;

- справка о геокодах объекта и ее копия.

При ипотеке в силу закона обременение возникает с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации, если иное не устанавливается федеральным законодательством. При регистрации ипотеки в силу закона представление отдельного заявления и уплата государственной пошлины не требуются.

2.2. Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельного участка в широком смысле представляет «совокупность отношений, возникающих по поводу обременения имущественных прав собственника или арендатора земельного участка в целях получения и обслуживания ипотечного кредита» [Ивасенко 2003: 136].

В узком смысле земельная ипотека представляет кредитование под залог земельных участков. По договору ипотеки земельного участка залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований за счет продажи заложенной земли, если залогодатель (должник) не выполнил в срок свои обязательства. Удовлетворение требований залогодержателя происходит в первоочередном порядке, т.е. раньше всех остальных кредиторов, что, несомненно, является преимуществом договора об ипотеке для залогодержателя.

Е.А. Юдина отмечает, что «земельный участок представляет собой специфический объект земельных залоговых отношений». Таким образом, законодательство выдвигает «ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, которые необходимо учитывать при заключении договора об ипотеке» [Юдина 2013: 248]. К данным условиям относятся:

1) оборотоспособность, т.е. земельный участок не исключен из оборота и не ограничен в нем [ст. 260 ГК РФ; п.1 ст.62 ФЗ «Об ипотеке»]. Ограниченными в обороте признаются участки лесного фонда, земли, загрязненные опасными отходами или радиоактивными веществами, земли, подвергшиеся деградации.

2)в соответствии с законодательством может быть установлен запрет на залог земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности [ст.63 ФЗ «Об ипотеке»], залог части земельного участка, площадью меньше минимального размера, установленного законодательством для земель различного целевого и разрешенного пользования.

В соответствии с п.4 ст.64 ФЗ «Об ипотеке» и при договоре об ипотеке земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, по умолчанию ипотека распространяется на здания и сооружения, находящиеся или строящиеся на данном участке [п.4 ст.64 ФЗ «Об ипотеке»]. Таким образом, «в соответствии с указанной нормой все находящиеся на закладываемом земельном участке объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в обязательном порядке должны быть переданы в залог вместе с этим участком» [Фиошин 2007: 84].

Перед заключением договора об ипотеке земельного участка проводится формирование земельного участка. Данная процедура включает кадастрирование и землеустройство участка, поскольку земельный участок «может быть делимым, т.е. может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, то при необходимости землеустройству и кадастрированию подлежат также и уже сформированные земельные участки» [Замалеев 2007: 216]. Кадастровый план участка в обязательном порядке должен быть приложен к договору об ипотеке земельного участка.

Если участок находится в общей долевой или совместной собственности, предметом залога по договору об ипотеке может быть только принадлежащий залогодателю земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При взыскании по требованию залогодержателя на заложенную долю при ее продаже преимущественным правом покупки пользуются остальные долевые собственники [ст. 250, 255 ГК РФ]. Если доли каждого из собственников в праве собственности не определены, необходимо письменное согласие всех собственников на заключение договора об ипотеке.

Следует учитывать, что в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки должны быть использованы в соответствии с их целевым назначением, способами, не наносящими вред окружающей среде [ст. 42 ЗК РФ].

Земля все чаще и чаще выступает предметом залога, поскольку обладает рядом неоспоримых преимуществ, среди которых: постоянный рост стоимости земельных участков, продолжение прав владения и пользования участком, что дает залогодателю возможность получать прибыль от реализации продукции, полученной в ходе его эксплуатации. Как отмечает О.А. Харламова благодаря возможности залога, «выпуска и обращения ценных ипотечных бумаг, обеспеченных земельными участками сельскохозяйственного назначения в аграрный сектор экономики, привлекается значительный свободный капитал» [Харламова 2009: 204].

2.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Предприятие представляет имущественный комплекс, таким образом, в Российском законодательстве предприятие рассматривается как неделимая вещь. Однако неоднородность состава данного комплекса, включающего вещи (движимое и недвижимое имущество), различные имущественные и исключительные права (например, на товарные знаки), обуславливает некоторые особенности договора об ипотеке. Следовательно, при ипотеке предприятия право залога распространяется на весь имущественный комплекс, т.е. «на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором» [п. 2 ст. 340 ГК РФ], таким образом, все материальные и нематериальные активы предприятия становятся предметом залога. К предмету залога могут также быть отнесены полученные в период ипотеки доходы и приобретённые долги предприятия.

При ипотеке зданий и сооружений, которые являются недвижимым имуществом, договор об ипотеке может быть заключен только с одновременным залогом по данному договору земельного участка, или части земельного участка, на котором расположены указанные здания и сооружения, либо права аренды такого участка (данное правило распространяется и на ипотеку предприятия).

Еще одним ограничением при ипотеке предприятия является размер обязательства. Согласно ст.71 ФЗ «Об ипотеке» «ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию» [ст.71 ФЗ «Об ипотеке»].

Временные рамки также являются ограничивающим фактором. Так, денежные обязательства, обеспечиваемые договором об ипотеке предприятия, подлежат исполнению не ранее чем через год после заключения договора. Если договором предусмотрен меньший срок исполнения обязательства, кредитор может обратить взыскание на предмет залога только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке [ст.71 ФЗ «Об ипотеке»]. Данное положение призвано защитить права залогодателя, поскольку размер кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия, довольно большой и не может быть выплачен в сжатые сроки, а также права третьих лиц, например, работников предприятия.

При заключении договора об ипотеке предприятия обязательным условием является предъявление следующих документов:

1) акт инвентаризации, в котором описывается имущество предприятия, для того, чтобы иметь детальное представление о стоимости и размерах всего имущественного комплекса;

2) заключение аудитора, подтверждающее достоверность финансовой документации и ее соответствие законодательству;

3) бухгалтерский баланс, отражающий результаты деятельности предприятия на момент заключения договора об ипотеке.

Одним из требований, согласно п. 1 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке», является согласие собственника имущества, относящегося к предприятию, при заключении договора об ипотеке [п. 1 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке»]. Л.В. Гусейнова, комментируя данную норму законодательства, пишет, что «в соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ и п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке» залогодателем имущества, кроме его собственника, может быть лишь лицо, обладающее на это имущество правом хозяйственного ведения» [Гусейнова 2014: 70].

В случае неисполнения должником по договору об ипотеке предприятия своих обязательств, взыскание на предмет залога происходит по решению суда, путем выставления на торги заложенного имущества. Покупатель такого имущества приобретает вместе с ним все права и обязанности бывшего собственника, возникшие с момента государственной регистрации права собственности на данное имущество.

2.4. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Практика заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир (т.е. покупка жилья за счет заемных средств, под залог приобретаемого жилья) является самой распространенной практикой ипотеки в Российской Федерации. Особенности данного вида договора об ипотеке рассмотрены в главе XIII ФЗ «Об ипотеке».

Согласно нормам законодательства:

1) не возможна ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности [п. 2 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке»];

2) правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, садовые дома и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания в них [п. 3 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке»];

3) договор об ипотеке может заключаться относительно объекта незавершенного строительства с материалами и оборудованием, необходимым для постройки данного объекта [ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»], однако, следует отметить, что для передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства, по тому же договору об ипотеке передается земельный участок, на котором он находится, или часть данного участка, обеспечивающая такой объект, или право аренды данного участка или его части [ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»].

Можно сделать вывод, что основополагающими факторами при заключении договора об ипотеке жилых домов и квартир являются:

- принадлежность жилого дома или квартиры на праве собственности физическому или юридическому лицу;

- предназначение жилого дома или квартиры. В данном случае, возможность постоянного проживания в объекте. Предназначение жилого помещения определяется в подразделе 1 "Назначение" ЕГРПН.

Еще одной особенностью заключения договора об ипотеке жилых домов и квартир c использованием кредитных средств является возможность наличия как самого договора об ипотеке, так и условие об ипотеке в кредитном договоре. В таком случае ипотека возникает в силу закона [Бугрова, Малыгина 2015: 87].

ФЗ «Об ипотеке» отдельно рассматривает случаи отчуждения или передачи в ипотеку жилых помещений, в которых проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, отмечая, что в таких случаях согласие на заключение договора об ипотеке должно быть дано органами опеки и попечительства, но при условии, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц [п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»]. Такое решение передается заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления о согласии на заключение договора об ипотеке. Отмечается, что решение органов опеки и попечительства (положительное или отрицательное) может быть оспорено в суде.

Данные условия объясняются тем, что при ипотеке жилья следует учитывать, что право на жилище относится к основным конституционным правам граждан, поэтому государство обязано защищать права населения, особенно тех категорий граждан, которые не могут в силу каких-либо причин (в случае с несовершеннолетними – это возраст) самостоятельно обеспечить защиту своих прав.

О.В. Анохина и Е.Н. Маланина, однако, отмечают, что согласно п. 1 ст. 338 ГК РФ, залогодатель сохраняет право пользования заложенной квартирой, следовательно, «залогодатель в принципе может зарегистрировать в заложенной квартире своих несовершеннолетних детей после регистрации залога. В связи с этим, в случае обращения взыскания на заложенную квартиру при ее регистрации могут возникнуть проблемы, связанные с проживанием в ней несовершеннолетних членов семьи собственника» [Анохина, Маланина 2010: 58].

Существенным вопросом является обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру.