Файл: Ипотека в гражданском праве: понятие и сущность.pdf

Введение

Формирование и динамичное развитие рыночных отношений на протяжении последних 10-15 лет оказало существенное влияние на экономику России, а, следовательно, и на развитие всех институтов права. Институт ипотеки занимает особое место в любой развитой экономической системе, а его эффективное функционирование является важнейшим гарантом экономического процветания государства и его граждан.

Данная работа посвящена правовому регулированию ипотеки в Российской Федерации. Неоднозначность законодательства в некоторых вопросах регулирования данного института права и обусловило выбор темы исследования. Положительная динамика рынка ипотечного кредитования отражается на социально-экономическом развитии государства, позволяя обеспечить граждан доступным по стоимости жильем, что, несомненно, обуславливает актуальность выбранной темы.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие при заключении договора об ипотеке в Российской Федерации.

Предмет исследования - вопросы правового регулирования ипотеки в Российской Федерации.

Целью работы является комплексный анализ гражданско-правового регулирования ипотеки в Российской Федерации, выявление спорных вопросов, существующих в данной области права, и их решение.

Данная цель может быть раскрыта по средствам следующих задач:

- рассмотрение теоретических вопросов ипотеки как института гражданского права;

- рассмотрение особенностей прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке;

- анализ существенных условий для заключения договора об ипотеке;

- выявление особенностей некоторых видов договора об ипотеке в Российской Федерации.

Структура курсовой работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

Методологической основой курсовой работы является совокупность общенаучных и специальных методов исследования, включающих системно-структурный и исторический анализ, метод сравнительного правоведения и др.

Теоретическую основу исследования составляют труды О.В. Анохиной, Е.Н. Маланиной, З.А. Ахметьяновой, Е.В. Барковой, А.Д. Батуевой, В.Р. Бугровой, Р.Р. Замалеева, А.Г. Ивасенко, А.А. Малыгиной, Е.А. Суханова, В.А. Белова, Л.В. Гусейновой, В.В. Зайцева, О.П. Казаченок, И.А. Лепехина, О. Ломидзе, А.Н. Лушина, С.Ю. Новаковой, К.А. Чудецкой, В.А. Фиошина, О.А. Харламовой, Л.В. Щенниковой, Юдиной Е.А.

В нормативно-правовую базу включены Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ; Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Глава 1. Ипотека как институт гражданского права

1.1. История развития института ипотеки

Термин «ипотека» появился в 594 г. до нашей эры и был введен афинским архонтом Солоном. Е.В. Баркова отмечает, что в то время «ипотекой назывался столб или камень, которые устанавливались по краю заложенного участка или дома с записью о том, что владелец данной недвижимости взял деньги в долг и должен вернуть их в строго оговоренный срок» [Баркова 2005: 5]. Автор указывает, что возникновение данного института права обусловлено развитием экономических отношений внутри гражданского общества, а, следовательно, необходимости правового регулирования данных отношений. До возникновения ипотеки «залогом обязательств должника являлся он сам и если не выполнял их, то становился рабом», теряя все свои права и свободы, обеспечиваемые государством. Таким образом, после появления ипотеки личная ответственность по обязательствам была заменена имущественной [Новакова 2009: 6].

В римском праве институт ипотеки получил дальнейшее развитие. При ипотеке, как форме обеспечения обязательств, должник сохранял право владения и пользования недвижимым имуществом, а кредитор получал право требовать погашения долга из стоимости данного имущества. Однако, поскольку принцип публичности ипотеки зачастую не соблюдался, имущество могло быть заложено несколько раз, используя различные махинации, а права кредиторов нарушались [Новакова 2009: 6], что не способствовало эффективному развитию товарно-денежных отношений.

В конце III века новой эры ипотека стала оформляться в специально-отведенных местах официальными документами, которые обладали юридической силой. Однако ипотека могла быть также оформлена неофициально – с помощью письменного документа, составленного между кредитором и должником, но данный документ должен был быть подписан тремя свидетелями. И в том и в другом случае документы обладали полной доказательной силой в суде [Лушин, Чудецкая 2014: 53].

Предметом ипотеки в Римском праве могла выступать не только недвижимость, но и все имущество должника – такая ипотека называлась «генеральной» [Лушин, Чудецкая 2014: 53]. Правоотношения по ипотеке прекращались в случае: гибели предмета договора об ипотеке; объединения залогового права и права собственности на заложенную вещь; прекращения обязательства, которое обеспечивалось залогом [Баркова 2009: 8].

С.Ю. Новакова отмечает, что в средневековой Европе ипотека начала развиваться в XIV веке в Германии. «Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога». В XVI веке ипотека возникла во Франции и изначально не регулировалась государством. В дальнейшем, сумма требования по ипотеке определялась «ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), набежавшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей» [Новакова 2009: 7-8]. Отличительными признаками ипотеки в западноевропейском законодательстве стали: 1) применение только к недвижимому имуществу (движимое имущество не могло больше быть предметом залога по договору об ипотеке); 2) посредничество суда при продаже заложенного недвижимого имущества в счет погашения обязательств перед кредитором, т.е. кредитор (залогодержатель) мог обратить взыскание, направленное на погашение требований по договору об ипотеке, только после выставления заложенного имущества должника на торги судом.

В XIX веке начинают появляться специализированные ипотечные учреждения: ипотечные банки, которые создавались наряду с системой «поземельных книг», фиксировавших права собственников земельных участков и их описание. «Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу» [Новакова 2009: 9]. Таким образом, именно в XIX веке появился аналог современной государственной регистрации договора об ипотеке.

В России необходимость передавать в пользование кредитора заложенное имущество была отменена в 1800 г. До этого времени кредитор сразу получал право пользования имуществом должника за полученную от кредитора сумму денег, однако после оплаты долга должник имел право потребовать имущество обратно [Баркова 2009: 9].

Следующим событием, форсирующим развитие института ипотеки в России, стало отмена крепостного права. Е.В. Баркова пишет, что для того, чтобы освободившиеся крестьяне могли выкупить земельные участки, государство начало предоставлять им ссуды. Для этого были созданы многочисленные частные кредитные учреждения - земские банки. К концу XIX века в России сложилась разветвленная кредитная система: «параллельно с государственными и частными банками развивались альтернативные кредитные учреждения - ссудо-сберегательные и ссудные товарищества, общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, пользовавшиеся существенной поддержкой государства» [Баркова 2009: 11-12]. Возникновение частных кредитных учреждений позволяло сделать процесс получения ссуды более быстрым, что было необходимым условием скорейшего перехода к новой экономической и хозяйственной модели.

После изменения социально-политического положения в государстве в 1917 г. ипотечная система пришла в упадок, поскольку была создана новая система жилищного финансирования, заключающаяся «в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, стоящих на учете по улучшению жилищных условий» [Баркова 2009: 15]. Восстановление и дальнейшее развитие института ипотеки стало возможным только после восстановления в России частной собственности на жилье и вступления страны в эру развития рыночной экономики.

Можно сделать вывод, что развитие института ипотеки происходит как ответ на возникающие изменения в экономике государства. Институт ипотеки нацелен на решение важных социально-экономических задач, например, решение жилищной проблемы, стабилизация и развитие финансовой системы и экономики государства в целом.

1.2. Понятие ипотеки и ее предмет

В гражданском праве Российской Федерации понятие «ипотека» тесно связано с понятием «залог».

Понятие залога раскрывается в п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в которой отмечается, что «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)» [п.1 ст. 334 ГК РФ]. Таким образом, если у должника было много кредиторов, залогодержател. Гарантируется удовлетворение его требований, однако другие кредиторы, не заключившие с должником соответствующего договора, несут риск не возврата предоставленных средств.

Сам термин «ипотека» имеет различные трактования в международной практике: «во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества» [Суханов и др. 1998: 96]. Таким образом, под ипотекой, согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) (далее – ФЗ «Об ипотеке»), понимается определенный вид залога, а именно – залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании должника, но право свободного распоряжения этим имуществом ограничивается. Владение, в данном случае, предполагает возможность иметь имущество в хозяйстве, а пользование – эксплуатировать имущество по назначению, поддерживая залоговое имущество в надлежащем состоянии до момента погашения обязательств перед залогодержателем, а также получая выгоду от его эксплуатации.

В действующем ГК РФ нормы, содержащие регулирование залоговых отношений, размещены в разделе кодекса, регламентирующего обязательное право. Однако, вопрос о правовой природе ипотеки, как особой формы залога, остается спорным, поскольку предоставление недвижимого имущества в качестве предмета залога многими учеными рассматривается как основания для установления вещной природы данного права [Белов и др. 2015: 719].

З.А. Ахметьянова отмечает, что споры в отношении определения природы залоговых правоотношений возникают из-за попытки четкого отнесения природы данного права либо к вещной, либо к правовой, хотя «следует признать за залоговым правоотношением и правом залога двойственную правовую природу, ибо однозначно отнести залог либо к институту вещного, либо к институту обязательственного права невозможно», поскольку именно абсолютный приоритет субъективного права залогодержателя над стоимостью предмета залога, а не превалирование права на материальное удовлетворение заложено в основе особого преимущественного правоотношения [Ахметьянова 2010: 143]. Однако, ипотека, как особый вид залога, рассматривается автором как вещное право, а именно – ограничение вещного права, в силу таких ее свойств, как публичность (регистрация в реестре, с указанием залоговых обязательств) и преимущественного удовлетворения требования залогодержателя перед другими кредиторами [Ахметьянова 2010: 144].

С данным мнением согласна Л.В. Щенникова, отмечающая, что когда «предметом залога является материальная вещь и свои права залогодержатель может реализовать непосредственно, помимо воли залогодателя, соблюдая лишь установленный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залог выступает правом вещным» [Щенникова 2001:225]. 

Согласно ФЗ «Об ипотеке» и ст. 130 ГК РФ предметом ипотеки являются:

земельные участки, в том числе, находящиеся в муниципальной и государственной собственности, если они предназначаются для жилищного строительства или для освоения в его целях, и передаются для обеспечения возврата кредита, предоставленного для обустройства данных земельных участков и строительства объектов инженерной инфраструктуры, за исключением частей земельного участка, площадью меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, при одновременной ипотеке по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение;