Файл: Решение наиболее значимых теоретических и практических проблем залогового права.pdf

Если стороны изменили первоначальный срок исполнения обеспеченного обязательства таким образом, что предъявленный впоследствии залогодержателем иск об обращении взыскания на предмет залога уложился в исковую давность по первоначальному сроку, то положение залогодателя не ухудшилось и залог в силе^[40].

Последний вопрос, связанный с изменением обеспеченного залогом обязательства, – что происходит с залогом в случае признания основного договора недействительным? Понятно, что сама по себе недействительность, например, договора кредита не означает, что заемщик не должен возвращать то, что уже получил по этому договору. Но ведь в этом случае речь идет не о договорном обязательстве заемщика, а о реституции. Можно ли считать, что при недействительности основного договора залог автоматически обеспечивает не обязательство по этому договору, а обязательство должника по возвращению полученного в порядке реституции? Гражданский кодекс не дает оснований для такого вывода. Но о таком варианте можно договориться заранее в самом договоре залога, так как статья 337 Гражданского кодекса оставляет на усмотрение сторон договора выбор обязательства, обеспечиваемого залогом.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», согласно ГК РФ, стороны договора о залоге вправе предусмотреть, что залог обеспечивает не только обязательства, возникающие из договора (например, о возврате кредита и процентов за его пользование), но также и требование о возврате полученного (требование о возмещении в деньгах стоимости полученного) по такому договору при его недействительности (постановления № 10)^[41].

Таким образом, в договор залога можно включить условие о том, что при недействительности обеспеченного залогом обязательства залог будет обеспечивать требование кредитора к должнику о реституции.

Мы рассмотрели ситуации с изменением договора, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. Но на практике возникают и ситуации с изменением самого предмета залога. Впервые этот вопрос Президиум Высшего арбитражного суда затронул в пункте 1 информационного письма от 28.01.05 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»: если предметом ипотеки недвижимости являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства^[42]. Эта концепция получила условное название «ипотека изменяющегося объекта». В Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» Пленум Высшего арбитражного суда распространил эту концепцию еще на две известные практические ситуации. Обе касаются не столько фактического, сколько юридического изменения вещи, которая была передана в обеспечение, – речь идет о земельных участках и нежилых зданиях.

Известна старая судебная позиция: если залогодатель и должник совпадают, то в договоре залога необязательно приводить все условия обеспеченного обязательства – достаточно сделать отсылку к основному договору. Но если залогодатель – третье лицо, то в договоре залога надо максимально подробно описать обеспеченное обязательство (п. 43 постановления пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов от 01.07.96 № 6/8)^[43]. Подход понятен: залогодержатель и должник могут изменить описание обеспеченного обязательства, ухудшив положение залогодателя. Вследствие этого подхода некоторые суды признавали договор залога незаключенным, если в нем описаны не все условия обеспеченного обязательства. Но Президиум ВАС РФ скорректировал эту практику в постановлении от 15.02.11 № 6737/10[44]. В этом деле договор ипотеки недвижимости содержал условия об обеспеченном обязательстве – сумме кредита и сроке его возврата. Также имелась фраза о том, что ипотека обеспечивает еще и обязательства по уплате процентов, но их размер и сроки уплаты не раскрывались (была ссылка на кредитный договор). Нижестоящие суды сочли, что договор ипотеки недвижимости не заключен. Но Высший арбитражный суд указал, что обеспеченные залогом требования просто ограничены суммой основного долга. Та же идея нашла отражение в пункте 13 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»: отсутствие в договоре залога условий о размере или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга, но не влечет незаключенность договора о залоге.

Из пункта 13 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» следует, что залогодатель и залогодержатель вправе договориться о так называемой плавающей сумме залога^[45]. То есть можно установить в договоре, что в случае увеличения размера требований по основному обязательству сумма залогового обеспечения тоже будет автоматически увеличиваться без внесения соответствующих изменений в договор о залоге. Но необходимо учитывать, что при таком варианте стороны должны обязательно согласовать в договоре залога сумму, на которую может быть увеличено обеспечиваемое обязательство, а также предел, в рамках которого может подняться размер залогового обеспечения. Другими словами, нельзя договориться, что как бы не изменился размер обеспеченного залогом требования, залог будет автоматически увеличиваться. Иначе, соглашаясь с таким условием, залогодатель на самом деле не знает, на что именно он соглашается – нет предмета соглашения. Предмет соглашения появляется, когда стороны договариваются о параметрах изменения обеспеченного обязательства и пределах повышения залогового обеспечения.

Делая вывод по второй главе отметим, что при заключении ипотечного договора заемщик принимает на себя множество обязательств, связанных с выполнением условий ипотеки недвижимости и осуществлением платежей по кредиту. Ипотечный кредит при оформлении обладает некоторыми особенностями. Дело в том, что залогом по ипотеке выступает кредитуемая недвижимость. Поэтому вместе с кредитным договором оформляется и договор ипотеки недвижимости кредитуемого жилья. Именно поэтому часто встречающееся мнение, что ипотечный договор и кредитный договор – два понятия, совершенно одинаковых, является ошибочным.

Договор ипотеки недвижимости имущества, собственником которого залогодатель не являлся, должен признаваться ничтожной сделкой, поскольку в соответствии со ст. 335 ГК РФ и ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» залогодателем имущества может быть его собственник либо, с согласия собственника, — лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения, а на основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая закону, ничтожна. Содержание ст. 354 ГК РФ и ст. 42 ФЗ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод, что отсутствие у залогодателя права собственности на заложенное имущество не влияет на юридическую силу договора о залоге и он прекращает свое действие только в случае изъятия имущества у этого лица при удовлетворении виндикационного иска. Однако в ст. 352 ГК РФ, предусматривающей основания прекращения залога, изъятие имущества его действительным собственником не указано. Противоречие норм законодательства в данном случае должно быть решено в пользу ст. 335 ГК РФ и ст. 6 ФЗ «Об ипотеке», на основании которых договор ипотеки недвижимости имущества, не принадлежащего залогодателю, должен являться ничтожной сделкой, не вызывающей правовых последствий независимо от того, истребовал ли настоящий собственник свою вещь из чужого незаконного владения или нет.

Целесообразно отменить государственную регистрацию договора об ипотеке и предусмотреть государственную регистрацию только самой ипотеки недвижимости как ограничения (обременения) вещного права на недвижимое имущество. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки недвижимости ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки недвижимости должен считаться заключенным и связывать сторон с момента его фактического заключения (достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям) и подтверждать данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости, а право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента регистрации самой ипотеки недвижимости как обременения прав на недвижимое имущество. Реализация в законодательстве данной позиции сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии факта ее государственной регистрации.

3. Актуальные проблемы и современные тенденции практики использования залога недвижимого имущества

3.1. Актуальные проблемы государственной регистрации договора залога недвижимости

В соответствии с законодательством договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности госрегистрации прав Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в п. 1 ст. 20 предусматривает, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление^[46].

Считаем, что в рассматриваемом случае должен применяться Закон об ипотеке, так как он является специальным и в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки недвижимости. Данный вывод вытекает из п. 5 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки недвижимости могут предусматриваться также Законом об ипотеке^[47].

Необходимо учитывать, что законодатель предусматривает государственную регистрацию договора об ипотеке и самой ипотеки недвижимости как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом - возникшее из него обременение права.

Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет "о зарегистрированном праве или сделке"^[48]. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.

Основные проблемы при государственной регистрации ипотеки недвижимости (залога недвижимости) в системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним связаны не только с несовершенством практической части законодательства РФ, но также и с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос о том, как регистрировать ипотеку в указанной системе: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога либо же как ограничение (обременение) вещного права залогодателя^[49].

Отнесение регистрации ипотеки недвижимости к ограничению вещных прав обусловлено прежде всего Гражданским кодексом РФ, согласно п. 1 ст. 131 которого ограничение вещных прав, в том числе ипотека, подлежит регистрации. Вместе с тем большая часть аргументов российских юристов направлена на решение данного вопроса в пользу регистрации именно договора о залоге. В свою очередь, названная выше проблема порождается тем, что, несмотря на положения п. 1 ст. 131 ГК РФ, а также существующее мнение о вещно-правовой природе ипотеки недвижимости, все большее предпочтение отдается рассмотрению ипотеки недвижимости как понятия прежде всего обязательственного права.

Как известно, ипотека в большинстве случаев возникает в силу договора. По сути, регистрация появившегося в результате заключения договора ипотеки недвижимости права залога залогодержателя не является необходимостью, поскольку право обратить взыскание на заложенное имущество появляется у залогодержателя исключительно в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства. Сам же залогодержатель может даже и не воспользоваться этим правом. Однако с момента своего возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. Именно поэтому ст. 131 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации возникновения ипотеки недвижимости независимо от источника ее возникновения (договор или закон) как ограничения вещного права в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним^[50].

Четких и обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов. Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации^[51].