Файл: Право собственности и другие вещные права на жилое помещение (Общие положения о жилых и нежилых помещений как объектах гражданских прав).pdf

- документ, подтверждающий, что продавец комнаты в коммунальной квартире письменно известил остальных участников долевой собственности.

С 1 января 2017 года правила регистрации недвижимого имущества изменились. Связано это с вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ред. 12.03.2014 № 33-ФЗ.

Узнать новые правила регистрации недвижимости с 2017 года интерес представляется многим, не только юристам, практикующим в соответствующей сфере. Ведь почти каждый гражданин рано или поздно сталкивается с необходимостью регистрации прав на недвижимое имущество. Покупка квартиры, ипотека, наследование индивидуального жилого дома - все это требует совершения ряда действий для оформления своих прав на недвижимость.

Обратимся к ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества». После прохождения определенной законом процедуры государство признает за гражданином, например, право владеть, пользоваться и распоряжаться определенным недвижимым имуществом (т. е. право собственности). После продажи квартиры право собственности на него у продавца прекращается одновременно с регистрацией перехода этого права к покупателю. Также регистрации подлежат не только сами права, но и ограничения прав и обременения. Например, ипотека. Все это нужно для определенности правового статуса объектов недвижимости и обеспечения контроля за законностью совершаемых с недвижимым имуществом сделок и в интересах их участников, и в интересах всех остальных.

Закон № 218-ФЗ примечателен тем, что подходит к оформлению прав на недвижимое имущество более системно, чем это было раньше. Он одновременно регулирует и отношения по кадастровому учету и по государственной регистрации прав на недвижимость.

Раньше эти правоотношения регулировались соответственно Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон №218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу 02.01.2017 во многом упрощает регистрационные процедуры через объединение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН).

---

На их основе создается единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который состоит из следующих элементов (ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ):

• реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
• реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
• реестр границ;
• реестровые дела;
• кадастровые карты;
• книги учета документов.

Процедуры учета объектов недвижимости и регистрация прав на них теперь осуществляются одним органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Государственная регистрация прав и кадастровый учет объекта недвижимости становятся единой процедурой. Она осуществляется на основании заявления и определенного комплекта документов, подаваемых в Росреестр.

Кроме заявления основаниями для регистрации прав могут быть:

• акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления;
• договоры и иные сделки в отношении объекта недвижимости;
• акты о приватизации жилых помещений;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в силу судебные акты;
• акты о правах на недвижимое имущество;
• межевой, технический план, акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ;
• иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, переход, прекращение права, ограничение или обременение объекта недвижимости, наступление иных обстоятельств, предусмотренных в федеральном законе^[22].

Хотя Закон № 218-ФЗ и предусматривает процедуру одновременной государственной регистрации права и кадастровый учет объекта, они могут осуществляться и раздельно. Это кадастровый учет без государственной регистрации права и наоборот.

Каждый из трех вариантов осуществляется в своих строго определенных случаях.

Для одновременного предоставления двух услуг случаев установлено:

• создание объекта недвижимости, для которого не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• образование объекта недвижимости (есть три исключения, предусмотренных п. 8 - 10 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ);
• прекращение существования объекта недвижимости;
• государственная регистрация ограничений и обременений.

Во всех остальных случаях действия по регистрации права и кадастровому учету осуществляются раздельно.

Таким образом, говоря о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, следует руководствоваться правилами, предусмотренными законодательством. В связи с изменениями в законодательстве теперь государственной регистрации подлежит передача права собственности на жилое помещение, которое подтверждается свидетельством о праве собственности.

---

Итак, мы выяснили, что за последнее время произошло много изменений. Многие процедуры упростились. С другой стороны некоторые моменты стали сложнее. Например, оснований для приостановления регистрационных действий стало больше, чем до новой редакции №128-ФЗ. Также появились основания для отказа в приеме документов от заявителя, которых до этого вообще не было. Обычно сомнения о наличии возможности для регистрации прав возникают:

- при неправильном написании фамилии, имени или отчества в документах;

- если площадь или адрес объекта указан неправильно;

- при недостаточности полномочий заявителя по доверенности;

- если наложен арест (запрет на регистрационные действия) приставами;

- и в иных случаях.

Право собственности может возникнуть при наличии определенных юридических фактов или их совокупности, иными словами они называются основаниями возникновения права собственности. Принято различать первоначальные и производные основания возникновения права собственности.

Первоначальным способом приобретения права собственности является приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ). В законе предусмотрены условия для приобретения права собственности на жилое помещение по давности владения. К ним относятся:

- истечение срока давности – 15 лет;

- давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным;

- давностный владелец обязан владеть этим имуществом добросовестно (чтобы имущество не было приобретено преступным путем или способом, противоречащим основам правопорядка и нравственности);

-) открытое владение имуществом, без утайки;

- непрерывное владение.

В соответствии с законом о введении в действие первой части ГК РФ в действие в правила закона о приобретательной давности придана обратная сила.

Следующим способом возникновения права собственности на жилое помещение следует считать сооружение самовольных построек. Так, в ГК РФ ст. 222 «Самовольная постройка» находится в главе 14 «Приобретение права собственности», отсюда следует, что при определенных условиях, предусмотренных в законе, может возникнуть право собственности либо у застройщика, либо у другого лица.

Согласно п. 34 постановления Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»^[23], суд может удовлетворить требование самовольного застройщика признать за ним право собственности на постройку при условии, что данный участок будет предоставлен указанному лицу в установленном порядке под возведенную постройку. Таким образом, в некоторых случаях суд может признать право собственности на самовольную постройку при условиях, предусмотренных законодательством.

---

В соответствии с п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если недвижимое имущество имеет признаки самовольной постройки, но при этом право на нее зарегистрировано, то это не является основанием исключить возможность предъявления требования о его сносе.

Согласно п. 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47^[24], определены признаки жилого дома, квартиры многоквартирного дома. Исходя из этого, следует, что многоквартирный жилой дом, построенный на участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, нарушает требования гражданского законодательства в части использования целевого использования земли, и такой дом подлежит сносу.

Производным способом возникновения права собственности на жилое помещение является национализация. Хотя в настоящее время в нашей стране принудительное изъятие имущества физических и юридических лиц в собственность государства претерпело коренные изменения, но в ст. 35 Конституции РФ предусмотрено, что обращение в государственную собственность имущества, которое находится в частной собственности граждан и юридических лиц, производится на основании закона с возмещением государством собственнику стоимости этого имущества и других убытков. При этом споры о возмещении размера убытков разрешаются судом (ч. 3 п. 2 ст. 235 и ст. 306 ГК РФ).

На практике существуют случаи, когда дома граждан подлежат сносу вследствие расширения дорог или строительства железных дорог, мостов или строительства многоквартирных жилых домов и т.п. Как правило, граждане подлежат расселению или им должна выплачиваться компенсация. Согласно ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. При этом собственник жилого помещения должен быть предупрежден об этом за год до предстоящего изъятия. Хотя выкуп возможен и раньше, но только с согласия собственника. Выкупная цена, сроки и условия определяются соглашением с собственником жилого помещения. В выкупную цену включаются: рыночная стоимость и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи с изъятием, изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

---

Следующий способ приобретения права собственности на жилое помещение – это приватизация. Согласно Закону о приватизации жилищного фонда жилье передается только в собственность граждан. Следует отметить, что если члены семьи нанимателя жилого помещения дают согласие на его приватизацию, но при этом сами участниками приватизации быть не хотят, то прежний наниматель становится собственником жилого помещения и у него возникают жилищные правоотношения с членами семьи, не являющимися участниками приватизации. Следует отметить, что приватизация квартиры возможна только в случае согласия всех имеющих право пользования жилым помещением. При этом, несмотря на то, что кто-то из зарегистрированных граждан в квартире когда-то воспользовался однократным правом на приватизацию, требуется его согласие.

Еще одним важным моментом является приватизация жилья с участием несовершеннолетних. Согласно ст. 7 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 1541-1, в договор приватизации включаются несовершеннолетние, которые имеют право пользования данным жилым помещением. В случае если нарушаются права несовершеннолетних как проживающих в квартире, то можно обратиться в суд с иском о признании договора приватизации недействительным, а можно признать договор недействительным только в части, при этом на основании суда вносятся изменения в договор приватизации. Еще одним основанием возникновения права собственности на жилое помещение является договор купли-продажи. При этом необходимо, чтобы между отчуждателем и приобретателем был заключен договор, соответствующий требованиям закона. При этом переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации. Так, право собственности на жилое помещение возникает у соответствующего лица только с момента государственной регистрации.

Следует отметить, в случае если жилое помещение приобретено супругами во время брака, то оно является совместной собственностью супругов. При этом государственная регистрация жилого помещения может быть осуществлена только на одного из супругов, в этом случае это можно оспорить через суд. Можно привести пример из судебной практики: так, гражданка К. обратилась в суд с иском к своему мужу об определении долей в жилом доме, являющемся их совместной собственностью, с требованием признать право на большую часть дома за ней, мотивировав это тем, что муж домом не пользуется, в доме она проживает одна. Но суд установил, что спорный жилой дом был приобретен супругами во время брака, расходы по его содержанию они несли вместе, включая ремонт, налог на имущество. Суд определил, что доли в общей собственности являются равными^[25].

---