Файл: Право собственности и другие вещные права на жилое помещение (Общие положения о жилых и нежилых помещений как объектах гражданских прав).pdf

Нужно отметить, что не будет совместной собственностью супругов жилое помещение, полученное во время брака в дар или по наследству. Таким образом, законодательство предусматривает защиту и ненарушение интересов супруга, не являющегося членом ЖСК, при этом важным является, чтобы паевый взнос был выплачен во время брака.

Все чаще граждан призывают к приобретению жилья на первичном рынке во вновь строящихся домах, рекламируя получение для этого банковского кредита под залог недвижимости (ипотека). Согласно ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ договор об ипотеке должен быть составлен в письменной форме, который подлежит государственной регистрации.

Следует отметить, что нормы Федерального закона «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, и 4 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2012 № 302-ФЗ, предусматривающие отмену государственной регистрации договоров, не распространяются на ряд договоров, среди которых можно назвать договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки.

Так, договор ипотеки подлежит государственной регистрации, вследствие чего вносится запись об ипотеке в Единый государственный реестр. При этом государственная регистрация ипотеки возникает в силу договора об ипотеке, которая осуществляется при совместном заявлении залогодателя и залогодержателя либо нотариуса (если договор об ипотеке был нотариально удостоверен).

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке» государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, обремененного ипотекой.

Следует отметить, что квартиры, приобретаемые по ипотеке на первичном рынке, часто приобретаются «без начинки», чтобы граждане сами могли оборудовать свое жилье. Но это нередко приводит к затоплению помещений, пожарам, взрывам, обрушению несущих конструкций и т.д.

Таким образом, при исполнении договора ипотеки сторона залогодатель становится полным обладателем имущества, взятого по ипотеке, т.е. собственником жилого помещения.

Следует назвать еще одно основание возникновения права собственности на жилое помещение – это участие в долевом строительстве жилья, при котором вследствие привлечения денежных средств граждан и юридических лиц, на основании договора участия в долевом строительстве возникает право собственности на объект долевого строительства. Как было сказано выше, договор участия в долевом строительстве жилья подлежит государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в ред. от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме после исполнения принятых на себя обязательств, т.е. привлечения денежных средств. Право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме возникает после государственно регистрации права собственности.

---

При решении спорных вопросов, возникающих по поводу участия в долевом строительстве жилья, следует руководствоваться нормами законодательства, исходя из требований, изложенных в исковом заявлении, и правилами, регулирующими возникновение права собственности при участии в долевом строительстве.

Основаниями прекращения права собственности на жилое помещение являются действия, совершенные как по воле собственника жилого помещения, так и помимо нее. Так, Ю.К. Толстой основаниями прекращения жилищных правоотношений называет обстоятельства, которые именуются юридическими фактами, подразделяющимися на события и действия^[26].

Рассматривая прекращение права собственности по воле собственника, т.е. на основании юридического факта (действия) следует отметить совершение сделки по отчуждению жилого помещения другому лицу (договор купли-продажи, мены, ренты, дарения). При этом при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности на жилое помещение, но остается право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Так, согласно ст. 583 ГК РФ, рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю, а сам получает в собственность имущество. Следует отметить, что при заключении договора купли-продажи, мены, дарения прекращается не только право собственности, но и право проживания и пользования жилым помещением.

Основаниями прекращения права собственности на жилое помещение помимо воли собственника могут быть: уничтожение имущества по причине стихийного бедствия, аварий, катастроф; в результате смерти собственника (в этом случае члены его семьи имеют право пользования имуществом); возможно принудительное изъятие жилого помещения у собственника, предусмотренное в ст. 235 ГК РФ. В настоящее время ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235 ГК РФ. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ); изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ).

Конфискация представляет собой безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 243 ГК РФ).

---

Надо отметить, что действия участников жилищного правоотношения, влекущие прекращение права собственности на жилое помещение, могут быть как правомерными, так и неправомерными. Жилищное правоотношение прекращается: по взаимному соглашению участников; по волеизъявлению одного из участников (п. 1 ст. 687 ГК РФ); в результате действий третьих лиц (например, при необоснованном привлечении гражданина к уголовной ответственности во время его отсутствия в принадлежащий ему дом поселяют других людей по распоряжению органов исполнительной власти; вследствие чего, после реабилитации, собственник требует возврата своего дома).

Возможны неправомерные действия, влекущие прекращение жилищных правоотношений. Встречаются случаи, когда собственник поджигает дом с целью получить страховую выплату. Или совершается тяжкое преступление – убийство проживающих в квартире граждан с целью завладеть их имуществом.

Суд осуществляет принудительное изъятие имущества в порядке, предусмотренном ГПК РФ и АПК РФ. Согласно п. 1 ст. 237 ГК РФ, сторонам предоставляется возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника: предоставление отступного (ст. 409 ГК РФ), удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Еще одним основанием на прекращение права собственности на жилое помещение является самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения, тем самым нарушающая права и законные интересы граждан и создающая угрозу их жизни или здоровью. При этом если жилое помещение не будет приведено в порядок в прежнее состояние, суд принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения, выплатив собственнику вырученные от продажи средства. При этом из этих средств вычитаются средства, направляемые на расходы по исполнению судебного решения по приведению жилого помещения в прежнее состояние новым собственником.

Таким образом, прекращение права собственности на жилое помещение возможно по собственной воле и по принуждению в соответствии с законодательством. Так, прекращение права собственности на жилое помещение по воле собственника осуществляется путем заключения договора купли-продажи, дарения, мены и ренты. В то время как принудительное изъятие происходит по основаниям, предусмотренным положениями ГК РФ, ЖК РФ, на основании решения суда. При этом систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйное обращение с жилым помещением, которое допускает его разрушение, дает право через суд на выселение данного гражданина.

---

Заключение

Таким образом, при написании работы мы пришли к следующим выводам:

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности является важнейшим правом человека и гражданина, охраняемое государством.

Следует отметить, что ранее институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен.

Сейчас на собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительности гражданского правового регулирования, который получил закрепление в гражданском законодательстве.

С принятием Жилого кодекса РФ круг объектов права собственности на жилое помещение расширился, если учитывать, что до принятия нового кодекса частной собственностью граждан чаще всего являлся жилой дом.

На сегодняшний день к объектам права собственности на жилое помещение относятся: жилой дом или часть жилого дома, квартира или часть квартиры, комната (ст. 15 ЖК РФ). При этом часть жилого дома, часть квартиры и комната составляют один из видов жилых помещений только в случае, если они изолированы от других жилых помещений в том же доме или квартире.

Согласно п. 2 ст. 4 ЖК РФ участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Но говоря о праве собственности на жилое помещение, исходя из главного назначения жилого помещения, которым является проживание, можно сделать вывод, что собственная жилищная потребность есть только у граждан. Другие участники жилищных отношений могут использовать жилое помещение только для сдачи по договору найма или аренды, у публичных образований тоже нет такой жилищной потребности, они не могут использовать жилое помещение по назначению. Надо сказать, что в Жилищном кодексе говорится об участниках жилищных отношений, при этом упоминания о субъектах права собственности на жилое помещение нет, что является пробелом в законодательстве.

В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую «управление имуществом».

---

Чрезвычайная важность жилищных проблем, противоречивость жилищного законодательства, неоднозначность практики рассмотрения споров в судах, влекут необходимость проведения как прикладных, так и фундаментальных исследований в отношении права собственности на жилое помещение. Законодательство и правоприменительная практика в сфере права собственности на жилое помещение еще требует совершенствования.

Следует отметить, что жилищное строительство решает проблему жилья у граждан, хотя его регулирование содержится в отдельных законах и других нормативно-правовых актах, которые следовало бы включить в жилищное законодательство.

Еще одним пробелом в законодательстве является организация управления территориями, где ведется жилая застройка, которая регулируется градостроительным законодательством.

Так, в отношении застроенной или подлежащей застройке территории документация по ее планировке должна подготавливаться в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, а в случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков - в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.

Отсюда, чтобы не было коллизий между нормами разных отраслей права, законодателю следует озаботиться над их решением.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации / Федеральный конституционный закон принят на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. (с изм. от 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Российская газета. – 1993. - 25 декабря. - № 237; 2008. - 31 декабря. - № 267; 2014. – 7 февраля. - № 27.
2. Гражданский процессуальный кодекс РФ / Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (ред. от 03.04.2018) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; 2012. - № 25. - Ст. 3266; 2014. - № 11. – Ст. 1094.
3. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1. - Часть I. - Ст. 15; 2012. - № 41. - Ст. 5524; 2013. - № 23. – Ст. 2866.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2012. - № 31. - Ст. 4322; 2014. - № 11. – Ст. 1098.

Специальная литература:

1. Аюшева С.Д. Особенности обращения взыскания на заложенные жилые помещения // Законодательство. - 2015. - № 1. – С.51.
2. Безбах В.В., Пучинский В.К. Основы российского жилищного права: Учебное пособие. М., «Инфра-М», 2015. – 535 с.
3. Грудцына Л.Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции // Законодательство и экономика. – 2015. - № 7. – С. 35.
4. Домашняя правовая энциклопедия. Раздел V-I. Дом (жилище) (подготовлено экспертами компании «Гарант». – Электронный ресурс. Режим доступа: http://base.garant.ru/58038916/.
5. Иванов А. Вопросы недвижимости в новом жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. – 2015. – № 6. – С. 87-99.
6. Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права. – М.: Статут, 2013. – С. 57.
7. Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореферат дис. ...док. юрид. наук / П.В. Крашенинников. – М., 2015. – С.55
8. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Риор, Инфра-М, 2013. – 380 с.
9. Латынова Е.В. Практика применения законодательства о правах собственности на жилье. – М.: Издательство Юрайт, 2013. – 607 с.
10. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учеб.: в 3 т. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2015. – Т. 1.– 784 с.
11. Сергеева А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учеб.: в 3 т. – М., 2015. – Т. 2. – 848 с.
12. Суханов Е.А. Гpажданское пpаво. В 4 т. Т. I: Общая часть. – М.: Волтеpс Клувеp, 2016. – 720 с.
13. Суханов Е.А. Гpажданское пpаво. Том III. Обязательственное пpаво. – М.: Волтеpс Клувеp, 2016. – 800 с.
14. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. – 2015. – № 1. – С. 5-19.
15. Тихомиров М.Ю. Жилищные права и их защита. Практическое пособие. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014. – 224 с.
16. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2015. – 472 с.
17. Тихомиров М.Ю. Споры о правах на жилые помещения. Комментарии, судебная практика, образцы документов. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014. – 160 с..
18. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. – М., 2016. – 176 с.
19. Усков О.Ю. Проблемы гражданской правосубъектности государственных органов и органов местного самоуправления // Журнал российского права. - 2013. - № 5. - С. 22.
20. Хохлов В.А. Ответственность и позитивное регулирование // Гражданское право. 2013. №2.-58 с.
21. Цивилистические записки. Вып.З. Гражданско-правовая ответственность: проблемы теории и практики. М., 2013.-623 с.
22. Цыбуленко З.И. Гражданское право России. Ч: 1. Практикум. / Под. общ. ред. З.И. Цыбуленко, П.В. Рамзаева. - М.: «Юристъ», 2014. -358 с.
23. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М.: Статут, 2015. – Т. 2. – 462 с.
24. Шешко Г.Ф. Конституционное право на жилище – основа жилищного законодательства // Цивилист. – 2016. - № 4. – С. 19.

---