Файл: Право собственности и другие вещные права на жилое помещение (Общие положения о жилых и нежилых помещений как объектах гражданских прав).pdf
Добавлен: 25.04.2023
Просмотров: 321
Скачиваний: 4
Систему жилищного законодательства, регулирующую отношения права собственности на жилое помещение, образуют различные законы и нормативно-правовые акты.
Следует отметить, что отношения права собственности на жилое помещение регулируют:
1) законодательные акты Российской Федерации, к которым можно отнести:
- Конституцию РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ;
- Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (с изменениями и дополнениями)» от 4 июля 1991 г.[8] (В ред. от 16 октября 2012 г. № 170-ФЗ);
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.[9];
- Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (ст. 6)[10];
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[11];
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (с изменениями и дополнениями)[12];
2) нормативные указы Президента Российской Федерации:
- Указ Президента Российской Федерации от 24 октября 2011 г. № 1422 «О жилищном обеспечении отдельных категорий граждан Российской Федерации»[13];
- Указ Президента Российской Федерации от 30 апреля 2014 г. № 286 «О внесении изменения в Указ Президента Российской Федерации от 24 октября 2011 г. N 1422 «О жилищном обеспечении отдельных категорий граждан Российской Федерации»[14];
3) нормативные постановления Правительства Российской Федерации:
- постановление Правительства РФ от 5 декабря 2011 г. № 994 «О реализации Указа Президента Российской Федерации от 24 октября 2011 г. № 1422 «О жилищном обеспечении отдельных категорий граждан Российской Федерации»[15];
4) нормативные акты министерств, государственных комитетов и других федеральных органов исполнительной власти:
- приказ Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 21 октября 2013 г. № 387/ГС «О дополнительной выдаче бланков государственных жилищных сертификатов для отдельных категорий граждан, установленных Указом Президента Российской Федерации от 24 октября 2011 г. № 1422 «О жилищном обеспечении отдельных категорий граждан Российской Федерации»[16];
- приказ Министра обороны РФ от 20 января 2012 г. № 66 «Об утверждении Порядка учета отдельных категорий граждан и выдачи им государственных сертификатов в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 24 октября 2011 г. № 1422 «О жилищном обеспечении отдельных категорий граждан Российской Федерации»[17].
В законодательство, регулирующее право собственности на жилое помещение, включаются как законодательные, так и подзаконные акты, к которым относятся указы и распоряжения Президента Российской Федерации, нормативно-правовые акты Правительства Российской Федерации (постановления и распоряжения), а также нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации (министерства, государственные комитеты, федеральные комиссии, российские агентства, федеральные надзоры).
Следует отметить, что право собственности на жилое помещение регулируется и гражданским законодательством. Так, законодательством регулирует право владения, пользования и распоряжения принадлежащего собственнику жилого помещения.
Из ст. 76 Конституции РФ следует, что по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (ч. 2 ст. 76 Конституции РФ).
4) нормативные акты министерств, государственных комитетов и других федеральных органов исполнительной власти.
Традиционно существенное значение для толкования и применения норм жилищного права имеют разъяснения Пленума Верховного Суда РФ. К разъяснениям, играющим важную роль в судебной практике по жилищным делам, относятся, например, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»2 и др.
Таким образом, правовое регулирование права собственности на жилое и нежилое помещение исходит из нормативно-правовых документах, которые изданы на федеральном уровне, субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления Российской Федерации.
Наибольшее значение имеет классификация нормативных актов по их юридической силе.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что собственная жилищная потребность есть только у граждан; государство, муниципальные образования, юридические лица могут иметь право собственности на жилое помещение, но, не имея личной жилищной потребности, чаще всего используют для предоставления в социальный или коммерческий найм.
2. Понятие, содержание, особенности оформления и прекращения права собственности на жилые помещения
Жилые помещения обладают спецификой, выраженной в следующих аспектах:
- любое жилье имеет связь с землей;
- жилые помещения используются достаточно длительное время;
- жилье облагается налогом на имущество;
- право собственности на квартиры имеет законодательно определенные ограничения;
- жилые помещения невозможно перемещать без утраты целостности[18].
Если учитывать, что раньше институт частной собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и жестко контролировался со стороны государства, то и приобретение жилого помещения из государственного фонда жилья было невозможно.
При этом находящийся в личной собственности жилой дом не мог использоваться в целях извлечения «нетрудовых» доходов, что противоречило самому содержанию права собственности гражданина, владению, пользованию и распоряжению имуществом по своему усмотрению. На первый план выдвигалось право владения и пользования; право распоряжения применялось крайне редко.
Закрепленный в новейшем законодательстве принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования собственности граждан в жилищной сфере дал возможность собственникам право владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить в порядке, установленном законодательством.
Традиционная для гражданского права «триада» правомочий: владение, пользование и распоряжение входят в правомочия собственника (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
Следует отметить, что владение жилым помещением может быть законным и незаконным.
Нужно отметить, что проживающие в муниципальном жилом помещении граждане, которые не провели приватизацию жилого помещения, не являются собственниками жилого помещения.
В таком случае права проживающих сходны с правами арендатора, при которых оплачивается предоставленное право проживания и используется жилое помещение по прямому назначению.
Согласно законодательству наряду с проживанием в квартире возможно использование жилого помещения в качестве семейных дошкольных групп, которые являются структурным подразделением государственных или муниципальных дошкольных образовательных учреждений. Кроме того, воспитателем в такой группе является многодетная мама, имеющая педагогическое образование, а также педагоги, живущие по соседству.
Так, вступивший в силу с 1 сентября 2013 г. закон закрепил правила по присмотру и уходу за детьми в форме индивидуальной трудовой деятельности (п. 11 ст. 13 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации (с изменениями и дополнениями)» от 29 декабря 2012 г. № 273-ФЗ[19], п. 3 Порядка организации и осуществления образовательной деятельности по основным общеобразовательным программам – образовательным программам дошкольного образования (утв. приказом Министерства образования и науки РФ от 30 августа 2013 г. № 1014)[20].
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ правомочия владения и пользования по отношению к жилому помещению могут осуществлять и иные лица, члены семьи собственника, а также граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора (пожизненного содержания с иждивением, коммерческого найма, безвозмездного пользования).
В случае нарушения собственником жилого помещения прав и свобод других граждан, на право распоряжения жилым помещением судом могут быть наложены временные ограничения. Это ограничение может быть восстановлено либо собственник может быть лишен права собственности на жилье. Следует выделить отличие между лицом, обладающим правом пожизненного наследуемого владения и собственником. Отличие состоит в том, что собственник принадлежащие ему правомочия осуществляет по своему усмотрению, воля собственника опирается на закон и существует независимо от власти всех других лиц в отношении того же имущества.
Власть же всех других лиц опирается не только на закон, но и зависит от власти собственника.
Таким образом, содержание права собственности на жилое помещение включает в себя триаду правомочий: владения, пользования и распоряжения. При этом собственник действует, исходя из своей воли, опираясь на нормы законодательства.
Жилищное законодательство предусматривает в некоторых случаях возможность использования жилья для предпринимательской деятельности и размещения организаций непромышленного характера. Для этого необходимо осуществить перевод жилого помещения в нежилое.
Признание и подтверждение прав государством выражается в выдаче свидетельства о праве собственности. Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. При этом исключением является договор ипотеки и договор участия в долевом строительстве жилья, где договор подлежит государственной регистрации[21].
В случае прохождения процедуры регистрации права собственности на объект недвижимости самостоятельно продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра и подают пакет документов, который одинаков для регистрации перехода права собственности как для договора купли-продажи, так и для договора ренты, дарения, мены. Так, пакет документов состоит из:
- заявления продавца о регистрации перехода права собственности на жилое помещение;
- заявление покупателя о регистрации права собственности на жилое помещение;
- оригинал документов, удостоверяющих личность заявителей;
- правоустанавливающий документ, устанавливающий право собственности лица на объект недвижимости;
- документ об уплате государственной пошлины;
- договор купли-продажи (мены, дарения, ренты), совершенный в простой письменной форме – оригинал не менее двух экземпляров;
- в случае если договор по ряду причин был подписан представителем физического лица, то необходимо предоставить оригинал и копию документа, подтверждающие полномочия на подписание договора;
- с 01.01.2013 кадастровый паспорт помещения не предоставляется.
- нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, удостоверяющий, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия; решение суда – копии в 2-х экземплярах).;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, которые не достигли возраста 14 лет, а также лиц, признанных судом недееспособными;
- разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника либо находящиеся под опекой и попечительством органа члены семьи собственника;
- согласие родителей и усыновителей лица в возрасте от 14 до 18 лет, если объект отчуждается, либо приобретается им;