Файл: Право собственности и другие вещные права на жилое помещение (Общие положения о жилых и нежилых помещений как объектах гражданских прав).pdf
Добавлен: 25.04.2023
Просмотров: 328
Скачиваний: 4
Введение
Социально-экономические преобразования, имеющие место в России в конце XX начале XXI веков, привели к необходимости переосмысления большинства институтов гражданского и жилищного права.
На важность вопроса о праве собственности на жилое помещение указывает тот факт, что само государство – Российская Федерация выделило их в разряд важных и востребованных временем. Свое продолжение нормы о праве собственности на жилое помещение находится в Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации (далее - ГК РФ и ЖК РФ).
Анализ норм действующего законодательства разрешает говорить о том, что понятие «жилое помещение» имеет собирательное значение. Так как первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, но жилой дом - не единственная разновидность жилых помещений.
В результате в законодательстве появились такие виды жилых помещений, как часть жилого дома, часть квартиры, комната.
Жилищное законодательство относит к объектам недвижимости изолированное жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), пригодное для постоянного проживания граждан (соответствует принятым санитарным и техническим правилам, нормам, иным требованиям законодательства) (ст. ст. 15, 16 ЖК РФ). Значит, признак отличия жилого помещения от нежилого непосредственно связан с понятием «предназначенность для проживания».
Отсутствие четкого правового регулирования, отвечающего современным условиям, вызывает большие практические трудности и приводит к нарушению прав собственников при сносе принадлежащих им жилых помещений, что является недопустимым.
Данные факты предопределяют особую актуальность представленного исследования, с учетом неоспоримого практического интереса выводов, заявленных в работе.
Вопросы по поводу собственности на жилые помещения рассматривали и анализировали такие ученые как: П.В. Крашенинников[1], Е.А. Суханов[2], Ю.К. Толстой[3], В.В. Безбах[4], Л.О. Красавчикова[5] и другие.
Целью данного исследования является всестороннее изучение жилого и нежилого помещения как объекта гражданских прав на основе системного анализа действующего законодательства и научных работ по данной проблематике.
В соответствии с поставленной целью основными задачами являются следующие:
- исследовать эволюцию, правовую природу, признаки жилых и нежилых помещений как объектов гражданских прав в системе недвижимого имущества - рассмотреть виды жилых помещений по законодательству РФ;
- выявить особенности нормативно-правового регулирования права собственности на жилые помещения и сделок с ними;
- изучить понятие, содержание, особенности оформления и прекращения права собственности на жилые помещения.
Объектом исследования данной работы являются общественные отношения, которые возникают в сфере приобретения, осуществления и прекращения права собственности на жилое и нежилое помещение.
Предметом исследования являются нормы жилищного и гражданского права, с помощью которых определяется механизм приобретения, осуществления и прекращения и других вещных прав граждан на жилое и нежилое помещение в Российской Федерации.
Методологической основой исследования служит совокупность общенаучных и частно-научных методов научного познания, система правовых знаний, определяющая принципы и предпосылки изучения гражданского права.
Работа включает в себя: введение, двух главы, заключение, список использованной литературы.
1. Общие положения о жилых и нежилых помещений как объектах гражданских прав
1.1. Эволюция, правовая природа, признаки жилых помещений как объектов гражданских прав в системе недвижимого имущества
С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов. Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам[6].
Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом. Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа. Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку. Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей. Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми помещениями. Следует знать, что подъезд, лестничные клетки, лифт, чердак и подвал относятся к местам общего пользования. Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу.
У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.
В ст. 22 ЖК РФ прописаны условия, при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое: помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема); отсутствие зарегистрированных лиц в помещении; отсутствие прав на помещение третьих лиц; объект не является частью жилого помещения. Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов.
В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и обще домовым коммуникациям бывает, закрыт собственниками нежилых помещений. Также может быть затруднено благоустройство придомовой территории многоквартирного дома. Такая ситуация ставит под угрозу само проживание в доме, вызывает большое количество споров и разрешается только в суде.
В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:
-жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Жилищное законодательство относит к объектам недвижимости изолированное жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), пригодное для постоянного проживания граждан (соответствует принятым санитарным и техническим правилам, нормам, иным требованиям законодательства) (ст. ст. 15, 16 ЖК РФ). Значит, признак отличия жилого помещения от нежилого непосредственно связан с понятием «предназначенность для проживания».
Жилые помещения не названы в ГК РФ как вид недвижимого имущества, хотя статья 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» включена законодателем в параграф «Продажа недвижимости». Закон о регистрации (ст. 1) относит к недвижимости и жилые помещения. Термин «жилое помещение» применяется в широком смысле - родовое понятие, и им охватываются, кроме жилых комнат, места вспомогательного пользования (коридор, прихожая, холл, ванная, туалет, кухня и т.д.).
Жилым помещением являются только те объекты, которые перечислены в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ЖК РФ, жилым помещением не признается яранга, юрта, чум, балок, сборно-разборный дом и т.д. Причем для жилищного законодательства формулировка понятий комната, квартира, жилой дом большого значения не имеет, но это важно для государственной регистрации прав на жилые помещения и осуществления государственного учета жилищного фонда (ст. ст. 18, ч. ч. 4, 5 ст. 19 ЖК РФ). Из данного списка нужно выделить целую, неделимую вещь - жилой дом (одноквартирный или многоквартирный), а другие объекты (комната, квартира) - составные части целого. Жилым домом считается индивидуально определенное здание, прочно соединенное с землей и более половины площади которого составляют жилые помещения, именно предназначенные для постоянного проживания граждан.
Поскольку правовой режим этих помещений различен и зависит от вида собственности на жилое помещение, то Закон классифицирует жилой фонд: частный жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц и граждан; государственный жилищный фонд, принадлежит Российской Федерации и субъектам РФ; муниципальный жилищный фонд, принадлежит муниципальным образованиям.
1.2. Особенности нормативно-правового регулирования права собственности на жилые помещения и сделок с ними
Право собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации на основании Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7].
Жилое помещение может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности.
Ст. 288 ГК РФ обязывает собственника жилого помещения использовать его для личного проживания или вселения других граждан на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ); ни все помещение в целом, ни его отдельные части не могут быть заняты под промышленное производство, офисы (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Если собственник жилого помещения нарушает предусмотренные законом положения, то это влечет неблагоприятные последствия, которые предусмотрены в ст. 293 ГК РФ.
Сам собственник имущества наделяется не только правами на жилое помещение, но и обязанностями, в которые входит: ежемесячная оплата коммунальных услуг, ежегодная оплата налога на имущество, обязанность использования жилого помещения по назначению, соблюдение порядка, тишины и чистоты в жилом помещении, не нарушающие прав, интересов и покоя соседей.
Следует отметить, что общая собственность возникает при вступлении в собственность двух и более лиц. Общая совместная собственность может возникнуть в многоквартирном доме, где собственники квартир пользуются общими объектами дома: лестничная площадка, лифт, подвал, крыша и т.д. Следует отметить, что общая собственность возникает в случае приватизации и может быть общей совместной собственностью и общей долевой собственностью. Отсюда, говоря о праве собственности на жилое помещение, имеется в виду право собственника проживать в нем, иметь возможность продать, купить, сдать в аренду, завещать, обменивать, перепланировать в соответствии с законодательством.
Следует отметить положительные моменты для собственника жилого помещения.
Помимо прав собственник жилого помещения обязан ежегодно выплачивать налог на имущество; использовать жилое помещение по назначению, соблюдать порядок, тишину и чистоту в жилом помещении, не нарушая прав, интересов и покоя соседей. В случае невыплаты кредита собственник может отвечать перед займодателем своим имуществом; кроме того в случае смерти собственника на жилое помещение могут претендовать все, имеющие право на наследство.