Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

Оно представляет собой систему реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продаж и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. В рамках системы определяются организация, условия предоставления ипотечных жилищных кредитов.

1.2 Зарубежный и отечественный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное жилищное кредитование получило развитие во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым универсальным институтом, используемым государством в экономической и социальной политике. В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного жилищного кредитования. В каждой стране они имеют свои особенности. В процессе изучения мирового опыта были выделены 3 основные модели организации ипотечного жилищного кредитования, различающиеся принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов. ^[13]

1. Сбалансированная автономная модель (германская).

Отличительным признаком данной модели является сберегательно – ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы формируются за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи, а не заимствуются на открытом рынке капиталов.

Субъектами кредитования в сбалансированной автономной модели являются специализированные сберегательные банки, привлекающие долгосрочные целевые накопительные вклады населения на долгосрочной договорной основе. А заёмщиками – только вкладчики, которые накопили на своём сберегательном счёте сумму, составляющую примерно 30-50% стоимости недвижимости. На оплату второй половины предоставляется ипотечный жилищный кредит.

В настоящее время существуют 3 типа ссудо-сберегательных учреждений:

1) ссудо-сберегательные учреждения полностью закрытого типа, когда вклады являются единственным источником ресурсов. Примером могут служить строительные сберегательные кассы – Bausparkasse в Германии. Bausparkasse представляют собой строительные организации, которые находятся в собственности кредитных и страховых организаций. В качестве иллюстрации такой системы используют пример с десятью семьями, которые откладывают ежегодно десятую часть своих доходов. Объединившись, они могут в первый год построить дом на свои средства, на второй год – еще один.

Строительно-сберегательные кассы выступают в роли учреждений, где объединяются эти средства и служат источником строительства. Преимуществом этой системы является возможность получить ипотечный кредит по низким фиксированным ставкам. Однако эта система может существовать только в условиях стабильной экономической ситуации с низкой инфляцией.^[14] Иначе рост цен не позволит осуществлять долгосрочное накопление средств. В Германии эта система появилась еще в 1885 году. Сейчас эта система действует также в Австрии, Чехии, Словакии, Венгрии, Румынии. С 2004 года строительные сберегательные учреждения работают и в Китае.

2) Ссудо-сберегательные учреждения относительно закрытого типа, в которых кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства могут накапливать не только заёмщики. Например, строительные общества – Building societies в Великобритании и сберегательные учреждения во Франции.

3) Ссудо-сберегательные учреждения полностью закрытого типа, где источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

2. Усечённо-открытая модель, которая замыкается, в основном, в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам, используются как обеспечение части привлекаемых финансовых ресурсов с внешнего рынка. По такой схеме, как правило, работают универсальные банки.

Следует выделить отличительные характеристики данной модели:

Во-первых, совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счёт собственных капиталов, за счёт средств клиентуры, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и так далее;

Во-вторых, усечено-открытой модели характерна прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Такая зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного жилищного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Вследствие относительной простоты организации ипотечного жилищного кредитования, данная модель распространена во многих странах мира: как в развитых (Англия, Франция, Испания), так и в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг (Болгария, Польша, Венгрия). ^[15]

3. Расширенная модель (американская), которая основана на выпуске ипотечных ценных бумаг. Основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. При использовании данной модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты при помощи их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), а также путём обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом.

Расширенная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель – механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. В качестве инвесторов в данной модели могут выступать другие кредитные и финансовые организации, пенсионные фонды, страховые компании и население. Во многих европейских странах ипотечным кредитованием за счёт выпуска ипотечных облигаций могут заниматься только ипотечные банки.

Ипотечные облигации обращаются на внутренних и международных рынках, а также котируются на ведущих биржах. Эти ценные бумаги составляют значительную долю инвестиционных портфелей страховых организаций и других финансовых институтов. Одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования действует в таких европейских странах, как Дания, Германия, Франция, Австрия, Швеция, Норвегия и в других. Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке.^[16]

В качестве таких посредников могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. Например в США это Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae), а в России – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Как правило, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) принадлежит государству. Однако в дальнейшем государство, как правило, передаёт инициативу в частные руки. Особенно ярко это можно проследить на примере США. Таким образом, первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, продаёт его специальной организации (кондуиту). При этом такой кредит уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. Кондуит, в свою очередь, проводит укрепление этого кредита – дополнительное обеспечение эмиссии. ^[17]

Наиболее распространённый способ укрепления кредита – это создание пула закладных, то есть портфеля однородных кредитов. Далее кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продаёт их инвесторам в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуитом даётся гарантия инвестору о своевременной выплате основного долга и процентов по данным ценным бумагам. Таким образом, предоставляется страховка от кредитного риска. Такой процесс трансформации ипотечных займов в ценные бумаги получил название секьюритизации.^[18]

Ей подлежат однотипные ипотечные ссуды, которые обладают стандартными характеристиками (как правило, это жилищные ссуды). При использовании такой системы функции и роль ипотечных банков кардинально меняются. Так как ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, то ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной модели ипотечного жилищного кредитования может быть обеспечена только при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при содействии государства, его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, которые обращаются на вторичном рынке. ^[19]

Также данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели имеют в странах с устойчивой экономикой. Не случайно, что наибольшее распространение расширенная модель получила именно в США. История отечественного ипотечного жилищного кредитования началась ещё 250 лет назад в эпоху правления Елизаветы Петровны (1754г). Тогда по инициативе графа П.И. Шувалова были созданы первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки. Первым таким банком стал Государственный Банк для Дворянства, который был преобразован в 1786 году в Государственный Заёмный Банк.

По форме собственности это были казённые банки, а по характеру деятельности – в основном учреждения ипотечного кредита. Ссуды выдавались под залог помещичьих имений с учётом всех крепостных душ и их семей. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: векселя, закладные листы, сертификаты, различные обязательства.

Все это способствовало бурному развитию экономики, сельского хозяйства, промышленности. По развитости кредитно-финансовой системы Россия не уступала Западной Европе. Более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

А для поддержки заёмщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации и не имеют возможности отвечать по своим обязательствам по ипотечному кредиту, в 2009 году АИЖК было учреждено Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Таким заёмщикам, отобранным в соответствии с определёнными стандартами, АРИЖК выдаёт стабилизационные займы не более чем на 12 месяцев для обслуживания ипотечного кредита, а также выкупает у банков уже реструктурированные ими кредиты и проводит их повторную реструктуризацию.

Российское государство в лице АИЖК и коммерческих банков с государственным участием, которые обладают значительной долей в ипотечном жилищном кредитовании, принимает на себя все риски ипотечных кредитов. Это вызвано тем, что ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков по нему не несёт. Если заёмщик окажется неплатёжеспособным, а наложить взыскание на залог не удается, то убытки понесёт не банк, а государство в лице АИЖК.

Следовательно, на него полностью перекладывается кредитный риск. АИЖК финансирует кредиты за счёт выпуска собственных долговых обязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счёт государственного долга. Долговые обязательства, выпускаемые Агентством, обычно рассчитаны на срок до 30 лет. Выпуская обязательства со сравнительно небольшим сроком, АИЖК дополнительно снижает стоимость ресурсов, однако при этом оно берёт на себя, помимо кредитного, еще и процентный риск.

Глава 2 Правовое и методическое обеспечение ипотечного кредитования в коммерческих банках

2.1 Правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации

Правовая база ипотечного жилищного кредитования в РФ представляет собой комплекс нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих ипотечные отношения, а также другими, действующими в таких видах деятельности, как гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую, финансовую деятельность и так далее. Основной задачей принимаемой государством правовой базы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Основным нормативным правовым актом в этой сфере является Гражданский Кодекс Российской Федерации. ^[20]