Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

Введение

Ипотечное жилищное кредитование в современной рыночной экономике является главным инструментом приобретения жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что существование высокоэффективной экономики невозможно без развитого и успешно функционирующего рынка ипотечных жилищных кредитов. Сегодня ипотека является весьма востребованной и затрагивает различные сферы экономических отношений.

Ипотечный жилищный кредит – это важнейшая экономическая и социальная составляющая, способствующая формированию элементов современного образа жизни людей. Предоставление ипотечного жилищного кредита запускает работу строительных организаций, что обеспечивает растущее предложение недвижимости. Ипотечное жилищное кредитование является наименее рискованным видом кредитования.

Однако причины и последствия ипотечного кризиса в США 2007-2008 годах, изменение макроэкономической ситуации в России, которое привело к сокращению объемов кредитования, увеличению задолженностей и обострения проблемы валютных ипотечных заемщиков, отражают важность изучения теории и практики ипотечного жилищного кредитования.

К числу авторов, внёсших весомый вклад в исследование теоретических вопросов ипотечного жилищного кредитования, следует отнести Лаврушина О.И., Белоглазову Г.Н., Поморину М.А., Ольхову Р.Г., Соколинскую Н.Э., Ларионову И.В., Разумову И.А., Косарёву Н.Б., Афонину А.В., Филину Ф.Н., Варламову Т.П., Толмачёва И.А., Сутягина А.В., Трубину А.П., Литвинову С.А., Солодилову М.Н., Продченко И.А., Ганьшину С.И., Кургузкина А.Д., Лепёхина И.А. и других.

Целью курсовой работы является изучение современного состояния, теории и практики ипотечного кредитования и разработка предложений по совершенствованию реализации программ ипотечного кредитования.

Для достижения цели в курсовой работе поставлены и решены следующие задачи:

изучить понятие ипотеки, ипотечного кредита и ипотечного кредитования, основные принципы ипотечного жилищного кредитования и виды ипотечных жилищных кредитов;

ознакомиться с мировым опытом и отечественной практикой в области ипотечного жилищного кредитования;

изучить риски банковского ипотечного жилищного кредитования;

проанализировать правовую базу ипотечного жилищного кредитования в нашей стране;

изучить методики оценки ипотечной кредитоспособности клиентов;

оценить современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;

проанализировать сложившуюся практику ипотечного жилищного кредитования в российских коммерческих банках;

выявить основные проблемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и разработать предложения и рекомендации по её совершенствованию.

Глава 1 Понятие и сущность ипотеки

1.1 Содержание ипотечного кредитования

Ипотечное жилищное кредитование является одной из древних форм приобретения недвижимого имущества. Термин «ипотека» впервые был употреблен в законодательстве Солона в Греции в начале VI века до н.э. По историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться ещё в Египте в период первого тысячелетия до н. э. В Средние века данный термин вошёл в европейское законодательство, тогда же он стал известен и в России. В XVIII-XIX веках при правлении Екатерины II и в дальнейшем при Александре II ипотечное жилищное кредитование получило наиболее активное свое развитие. ^[1]

Однако после Октябрьской революции 1917 г. ипотека как форма залога была исключена из финансово-экономической системы страны. В узком смысле слова ипотека представляет собой залог недвижимого имущества.^[2] В широком же смысле – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остаётся в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счёт реализации данного имущества.^[3]

Можно выделить следующие характерные черты ипотеки:

1) ипотека является способом обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства (займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.). Таким образом, ипотека зависит от этого обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

2) предмет ипотеки – это недвижимость, а именно земельные участки и всё, что с ними связано: жилые дома, здания и сооружения и т.д. При этом предмет ипотеки находится во владении должника, который остаётся собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

3) договор между кредитором и должником об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, подлежащей нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Закладная – именная ценная бумага, которая удостоверяет права её владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обременённое ипотекой.^[4] Ипотека обеспечивает приобретение не только жилья, но и другой недвижимости для физических и юридических лиц. Но наиболее важным в социальном аспекте предстает ипотечный жилищный кредит.^[5]

Ипотечный жилищный кредит – это долгосрочный кредит, предоставляемый под залог недвижимости на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство. Ипотечный жилищный кредит выступает как часть единой системы. Ипотечное жилищное кредитование – система отношений, складывающихся в рамках кредитования под залог недвижимости с соблюдением условий, предусмотренных законом, функционирование которой обеспечивается рефинансированием выдаваемых кредитов.^[6]

Существуют и другие определения этого термина. Ипотечное жилищное кредитование – это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование – сложный инвестиционный механизм, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами. В литературе также встречается определение ипотечного жилищного кредитования как целостного механизма реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Субъектами отношений по ипотечному жилищному кредитованию выступают:

1) Кредитор – кредитная организация (банк или небанковская кредитная организация), которая в соответствии с законодательством и своими учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

2) Заёмщик – физическое или юридическое лицо, заключившее с кредитной организацией кредитный договор с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.^[7]

3) Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставляющее недвижимое имущество (права на недвижимое имущество) в залог, т. е. лицо, которому принадлежит предмет ипотеки. В этом качестве может выступать как сам заёмщик, так и третье лицо.^[8]

4) Залогодержатель – лицо, которому принадлежит право, в случае неисполнения заёмщиком основного обязательства, получить удовлетворение своих денежных требований по этому обязательству за счёт заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, собственником (владельцем) которого является залогодатель.^[9] В качестве первоначального залогодержателя всегда выступает кредитор.

Ипотечные жилищные кредиты могут предоставляться:

а) на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участком земли; приобретение земельного участка под застройку;

б) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

в) на строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно, то есть каждый последующий платёж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства.

Также ипотечные жилищные кредиты различаются по следующим критериям: по сроку (от 3 до 30 лет); по валюте кредита:

в отечественной или иностранной валюте;

по виду процентной ставки: фиксированная, плавающая, комбинированная;

по виду заемщиков: сотрудники оборонно-промышленного комплекса, социально-значимые категории граждан (молодые семьи, многодетные семьи, ветераны боевых действий, госслужащие, врачи, учителя и др. категории) и др.;

по степени аффилированности заемщиков с банком: ипотечные кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков;

сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам риелторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе;

всем желающим; по объекту: на первичном или вторичном рынке ипотечного жилищного кредитования;

по возможности досрочного погашения: с или без права досрочного погашения.

Ипотечное жилищное кредитование соответствует принципам любого кредита: срочности, возвратности, платности, целевого назначения. Кроме того, ипотечное жилищное кредитование соответствует принципам обеспеченности, обязательности, гласности (публичности), старшинства (приоритета). Принцип обеспеченности заключается в необходимости защиты имущественных прав кредитора в случае нарушения заёмщиком принятых на себя договорных обязательств.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ «…исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором». А согласно ст. 2 ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «…ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом». ^[10]

Для ипотечного жилищного кредитования обязательным является принцип целевого назначения, предусматривающий использование выданного заёмщику ипотечного кредита строго на конкретную цель – на строительство определённого объёкта недвижимости, на его покупку и так далее.^[11] Принцип обязательности заключающийся в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), ведение которого осуществляется на основании ФЗ N 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с данными ЕГПР (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое может получить информацию относительно интересующего его объекта недвижимости. Согласно п.1. ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «…сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц…».

А в соответствии со ст. 26 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «…государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке».

Принцип старшинства (приоритета), который предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей. Таким образом, кредитор, заключивший самый ранний по времени ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по приобретению жилья и защиты интересов кредитора посредством использования залога недвижимости. ^[12]