Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

Он определяет все понятия и служит основой для дальнейшего развития законодательной базы. В 23 главе Гражданского Кодекса РФ (ст. 239) установлено обеспечение исполнения обязательств, которое «может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

Также в параграфе 3 главы 23 определен залог, как один из способов обеспечения исполнения обязательств, а именно:

понятие залога (ст. 334), основания его возникновения (ст. 334.1);

понятие залогодателя (ст. 335);

определение предмета залога (ст. 336);

условия и форма договора залога (ст. 339), государственная регистрация и учёт залога (ст. 339.1);

стоимость предмета залога (ст. 340), возникновение залога (ст. 341);

содержание и сохранность заложенного имущества (ст. 343);

пользование и распоряжение предметом залога (ст. 346);

основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 348), порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 349);

реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке (ст. 350) и во внесудебном порядке (ст. 350.1);

прекращение залога (ст. 352); отдельные виды залога (ст. 357-358) и так далее.

Также Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и так далее. Правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя также федеральные законы, касающиеся регулирования вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки.

В 1997 году был принят Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ №122). Данный закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования под залог жилой недвижимости. Согласно ст. 2 ФЗ № 122 «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации».

В соответствии с данным законом:

1) вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

3) государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, ограничения прав на недвижимое имущество (ипотека, арест, доверительное управление), сделки с недвижимостью;

4) государственная регистрация осуществляется путём внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер, то есть информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется по письменному запросу физического либо юридического лица. Следующим важным шагом в формировании современной правовой базы ипотечного жилищного кредитования является принятие Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный закон расширяет возможность использования ипотеки как средство обеспечения кредита.

В нём чётко регламентированы:

1) основания возникновения ипотеки и её регулирование (ст. 1);

2) обязательство, обеспечиваемое ипотекой (ст. 2). Согласно данной статье «ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда…»;

3) имущество, которое может быть предметом ипотеки (ст. 5); порядок заключения договора об ипотеке (ст. 8-12); основные положения о закладной (ст. 13); государственная регистрация ипотеки (ст. 19-28);

4) обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение всего срока действия договора об ипотеке (его содержанию, охране, ремонту, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и так далее) (ст. 29-36);

5) переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке к другим лицам (его отчуждение, конфискация, реквизиция, переход в результате реорганизации юридического лица, наследование) и обременение этого имущества правами других лиц (ст. 37-42);

6) особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74-78), земельных участков (ст. 62-68) и так далее. Данный закон, хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, но всё же он имеет и некоторые недостатки, не позволяющие кредиторам и заёмщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками.

Речь ведётся об обращении взыскания на заложенное имущество, которое достаточно сложно реализовать на практике. Основой данной Концепции являлось создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Концепция предполагала создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включала в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заёмщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

В 2003 году был принят Федеральный закон N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этим законом в практику были введены следующие виды ипотечных ценных бумаг:

1) облигация с ипотечным покрытием, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия;

2) ипотечный сертификат участия, который удостоверяет долю его владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

3) жилищная облигация с ипотечным покрытием, в состав которой входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. Данный закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.

Согласно ст. 2 ФЗ №152 ипотечный агент – это «специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием», а ипотечные ценные бумаги – это «облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия».

2.2 Методические вопросы определения «ипотечной кредитоспособности» клиента

Развитие ипотечного кредитования требует создания методической основы, в которой будут отражены риски как кредитора, так и заемщика. Поэтому для многих банков становится актуальным поиск оптимальных технологий, которые смогли бы эффективно и быстро оценить кредитоспособность потенциального заёмщика ипотечного жилищного кредита. Под кредитоспособностью понимается способность заёмщика полностью и в срок рассчитываться по своим долговым обязательствам (основному долгу и процентам). Кредитоспособность заемщика зависит от множества факторов (для банка фактор риска).

Определение значимости этих риск факторов для коммерческого банка производится в рамках принятой банком методики оценки кредитоспособности.

Метод оценки должен в конечном итоге предоставить решение по двум основным вопросам: Во-первых, сможет ли потенциальный заёмщик своевременно и в полном объёме выполнить условия кредитного договора; Во-вторых, сможет ли, в случае необходимости, объект залога быть реализован в кротчайшие сроки, а полученная в результате этого сумма денежных средств покрыть ссудную задолженность, проценты за пользование кредитом, а также расходы, понесённые банком.^[21]

Для оценки кредитоспособности используют чаще всего 2 метода: скоринг и метод экспертных оценок.

1. Скоринг – метод классификации всех заёмщиков на различные группы для оценки кредитного риска. Данный метод представляет собой статистическую или математическую модель, при помощи которой на основе кредитных историй «прошлых» клиентов коммерческий банк определяет, насколько велика вероятность, что конкретный потенциальный заёмщик вернёт взятый кредит в срок. Система «кредит-скоринг» представляет собой специальную шкалу для измерения потенциального заёмщика путём начисления баллов в зависимости от уровня его кредитоспособности. Основоположником кредитного скоринга принято считать Д.Дюрана, выделившего факторы, которые позволяют оценить степень кредитного риска.

Он также предложил метод оценки, позволяющий отнести потенциального заёмщика кредита к группе «хороших» или «плохих» заёмщиков. Скоринговый метод оценки кредитоспособности основывается на предположении о том, что поведение новых заёмщиков будет аналогично поведению ранее кредитовавшихся клиентов, имеющих аналогичные признаки. Скоринг выделяет характеристики, которые наиболее тесно связаны с надёжностью или ненадёжностью клиента. Потенциальный заёмщик отвечает на вопросы, а сотрудник банка вводит информацию в компьютер.

Система присваивает каждому ответу определённый балл. Затем выстраивается математическая модель на основании данных о поведении заёмщиков в прошлом. При условии достижения определённой суммы баллов, система даёт положительный ответ. Если же клиент набрал количество баллов, чуть отличающееся от необходимой планки, то скоринг принимает условно-положительное решение. В этом случае сотрудник банка обзванивает лиц указанных в анкете, которые могут подтвердить данные о заемщике. Если данные совпадают, то клиент получает положительный результат.

Иначе клиенту отказывают в кредите. Фрагмент примерного (возможного) перечня данных для построения скоринговой модели может иметь следующий вид: уровень среднемесячного дохода за последние 6 месяцев; стаж работы на последнем месте работы; возраст; семейное положение; количество лиц, находящихся на иждивении; образование; должностной статус; наличие в собственности недвижимости и так далее.^[22]

Главным преимуществом скоринга является то, что это автоматизированная система принятия решения о кредитоспособности потенциального заёмщика, а значит снижение затрат труда при проведении оценки потенциального заёмщика и субъективного мнения при принятии решения о кредитоспособности; увеличение скорости проведения оценки потенциального заёмщика в сравнении с экспертным методом.

В совокупности, это ведет к повышению экономической эффективности от кредитной деятельности банка и более эффективному управлению кредитным портфелем. К недостаткам же данного метода относится следующее:

1) основным источником погрешности скоринговой модели является предположение об аналогичности поведения новых заёмщиков поведению ранее кредитовавшихся клиентов, имеющих аналогичные признаки;

2) при построении скоринговой модели присутствует доля субъективности, связанная с участием эксперта в её построении;

3) низкая адаптируемость системы, сложность в выборе характеристик;

4) модель не даёт гарантий, что потенциальный заёмщик, который получил одобрение, в последующем выполнит свои обязательства по кредитному договору;

5) система не даёт ответа на вопрос: «Почему данный заёмщик является неблагонадёжным?», а лишь позволяет выделить факторы, связанные с его неблагонадёжностью;

6) отсутствует оценка личностных качеств потенциального заёмщика;

7) с течением времени происходят различные социально-экономические изменения, поэтому необходимо правильно определить период времени, за который будут отбираться кредитные заявки для построения модели. А изменение запрашиваемой информации, в свою очередь, повлечёт накопление системной ошибки.

Скоринговые методики получили большое распространение в мировой практике. Они постоянно видоизменяются, что позволяет банкам принимать более взвешенные решения. Однако не все потенциальные заемщики одинаковы, а значит требуется существование и другой методики.

2. Андеррайтинг (метод экспертной оценки вероятности погашения кредита). Данный подход предполагает вынесение экспертом суждения о потенциальном заёмщике. При принятии решения могут привлекаться сведения из кредитных бюро, полученные аналитическим путём, а также посредством личного опыта и знаний.

Эксперт на основе информации, которую предоставил потенциальный заёмщик ипотечного жилищного кредита, выносит профессиональное суждение о его способности получать доход, выполнять обязательства по запрашиваемому кредиту, управлять материальной базой (имуществом); оценивает вероятность дефолта клиента, объект жилой недвижимости, рынок труда и так далее. Фактически эксперту необходимо оценить те риски, с которыми может столкнуться кредитная организация и клиент в будущем.

Таким образом, необходимо проанализировать рыночную конъюнктуру, тенденции и изменения, оценить риски, которые может испытать не только кредитная организация, но и сам клиент.