Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

При проведении такой оценки эксперт опирается на положения, рекомендации и методические указания, разработанные кредитной организацией. Также руководствуется нормами законодательства, теоретическими знаниями и опытом.

Процедура андеррайтинга для ипотечного жилищного кредитования, включающую в себя следующие этапы:

Во-первых, оценку платёжеспособности потенциального заёмщика, то есть способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов.

Во-вторых, оценку кредитоспособности потенциального заёмщика, то есть готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории.

В-третьих, оценку достаточности собственных денежных средств (и источников формирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса и оплаты других необходимых расходов.

В-четвёртых, уровень обеспечения кредита.

1) Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика. Для этого рассчитываются следующие квалификационные соотношения:

А) Соотношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу. В основном, значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%.

Б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу.

2) Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика. На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых на себя обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.

3) Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья. На данном этапе банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Как правило, сумма первоначального взноса при покупке жилья должна быть не менее 25-30% цены недвижимости.

Приемлемыми являются следующие источники:

А) сбережения заёмщика;

Б) собственные средства, получаемые заёмщиком от продажи принадлежащего ему имущества. Но такая продажа должна быть осуществлена до получения кредита;

В) доходы получаемые заемщиком с личных подсобных хозяйств;

Г) гранты и подарки от членов семьи, некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата; Д) подарки или гранты от работодателя, осуществлённые в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или не подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4) Уровень обеспечения кредита. До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определённого жилья банк должен удостовериться, что приобретаемый за счёт кредитных средств объект недвижимости соответствует требованиям по обеспечению кредита.

2.3 Правоприменительная практика по спорам, вытекающим из договора ипотеки

Спорные вопросы, которые возникают в процессе реализации ипотечных правоотношений, часто могут быть разрешены только в суде. Судебная практика по ипотеке в 2019 году является многосторонней, имеет свои нюансы, в особенности в таких случаях, как раздел квартиры, находящейся в ипотеке или при процедуре предоставления военной ипотеки.

Договор ипотечного кредитования порождает обязательства должника своевременно оплачивать задолженность перед банком-кредитором.

В 2019 году в результате экономически нестабильного положения многие заемщики испытывают сложности при оплате кредитов, поэтому судебная практика по таким делам обширна.

Если должник допускает просрочку при погашении ипотеки между кредитором и заемщиком происходит спор.

Таблица 1

Распространенные причины возникновения судебных споров являются следующие

При неоплате задолженности по кредиту, к примеру, при неоплате ежемесячного платежа, на данную сумму начисляются проценты.

Кроме процентов по ипотеке, на просроченные суммы начисляются пени и неустойки, которые прописаны  в кредитном договоре.

В федеральном законе «Об ипотеке» и в Гражданском кодексе РФ регулируются общие нормы ответственности сторон по договору ипотеки.

В ипотечном договоре может быть предусмотрена неустойка, размер которой более высокий, чем установлено гражданским законодательством.

Согласно договору ипотечного займа банк-кредитор имеет право после первой просрочки требовать от заемщика возврата полной суммы долга.

Условия договора имеют основное значение при рассмотрении судебных споров.

Если какие-то вопросы не урегулированы договором между сторонами, то применяется общие нормы законодательства об ипотеке.

Имеет большое  значение при заключении договора ипотеки тщательно изучать все его пункты, которые становятся обязательными для сторон при включении в соглашение.

Если спор не удается решить мирным путем, то он решается в судебном порядке. Зачастую при возникновении просрочки заемщика, банк самостоятельно не выполняет никакие действия, направленные на урегулирование вопроса.

Таким образом, при возникновении проблем у должника с оплатой долга по ипотеке, ему следует не скрываться от банка, а попробовать договориться с кредитором о проведении рефинансирования займа или отсрочке.

Сам договор может не содержать пункт о том, что заемщик может получить содействие от кредитного учреждения, однако это не препятствует его обращению с такой просьбой.

Как правило, в договоре с государственной поддержкой (к примеру, для молодой семьи, для военнослужащих) имеется пункт о возможной рассрочке.

Перед обращением в суд, банк может направить заемщику претензию о добровольном исполнении обязательств. Если должник не исполнит требования банка, например, в 10-дневный срок, документы направляются в суд. Судебная процедура взыскания, как правило, не инициируется банком при первой просрочке. Но при длительных просрочках, банк вынужден обратиться в суд. Судебное дело рассматривается в порядке искового производства, в случае, когда требуется взыскание заложенной недвижимости (проведение аукциона для реализации).

После того, как должник получил судебную повестку, о том, что начата процедура судебного разбирательства, ему следует подготовиться к процессу.

Таблица 2

Документы в суд

Юристы банка готовят следующие документы:

• исковое заявление в суд;
• договор ипотеки.
• выписки со счетов

Во время судопроизводства у сторон по делу может возникнуть необходимость отдельных документов, которые сами они не могут предоставить, в этом случае в суд заявляется ходатайство об истребовании таких документов, суд может сделать судебный запрос.

Договор ипотеки может быть признан недействительным через суд.

Чтобы признать договор незаконным в судебной практике требуются определенные основания, доказывающие, что при заключении договора допущено нарушение норм законодательства или волеизъявления сторон.

Таблица 3

Причины, по которым кредитный договор может быть признан недействительным

При признании договора недействительным, он не порождает правовых последствий, которые должны следовать за его оформлением, т.е. стороны возвращаются в исходное положение.

Заемщик должен вернуть средства в банк.

Возможность признания сделки недействительной имеется у сторон в течение 3-х лет, после вступления соглашения в силу.

В случае затрагивания сделкой прав и интересов третьих лиц, эти лица имеют право на обращение в суд с требованием о признании сделки ничтожной на протяжении 10 лет после того, как они узнали о нарушении своих прав.

Ничтожность сделки значит, что договор не порождает юридических последствий.

Оспоримую сделку можно признать недействительной в течение 1 года со дня, как лицо узнало о нарушении своих прав.

Оспоримость сделки значит, что она должна быть признана такой судом (к примеру,  подписана лицом, которое не имело полномочий).

При возникновении спорной ситуации банк стремится вернуть заемные денежные средства.

Основная часть судебных споров по ипотеке связаны с возвратом кредитного долга.

Таблица 4

Пути решения конфликтной ситуации

Судебные дела, по которым заявляются требования о признания ипотечного кредита недействительным, рассматриваются редко. Большинство дел связаны со взысканием денежных средств.

Выиграть суд по делу, связанному с ипотечным кредитом, заемщик может. Чтобы суд принял решение в пользу должника, необходимо внимательно изучить  договор ипотеки, собрать все необходимые доказательства, включая квитанции об уплате задолженности.

Таблица 5

Случаи, когда суд выносит решение в пользу заемщика

Судебный спор, связанный с ипотечным договором, относится к имущественным спорам. Для того, чтобы увеличить шансы принятия решения суда в пользу должника, разумно обратиться за помощью грамотного юриста, который выполнит подготовку документации по делу и будет вести дело в суде.

До экономического кризиса 2014 года заемщики, взявшие кредиты в валюте, оплачивали ее на более выгодных условиях, чем граждане, оформившие договор в рублях.

Процентная ставка по валютной ипотеке более низкая по сравнению с денежной единицей России.

Раньше курс с рубля, например, к доллару США составлял 30 руб. за 1 доллар. Однако после наступления резкого скачка курса иностранной валюты в результате экономического кризиса в стране, многие заемщики попали в очень трудную ситуацию, и не смогли оплачивать долги по кредитным обязательствам. Большинство валютных заемщиков получали доход в рублях. Даже в случае индексации, заработная плата таких заемщиков не могла «успеть» за стремительным повышением курса валюты.

Банки не могли себе позволить идти на уступки в отношении всех своих клиентов. Поэтому после кризиса существовала обширная судебная практика по ипотеке с валютными должниками. Резкий скачок курса валют привел к тому, что финансовое положение многих валютных заемщиков не позволило им погашать ипотеку. В настоящее время благодаря различным мерам поддержки со стороны государства указанный вопрос стоит не так остро, и многие валютные заемщики смогли добиться перекредитования по своим договорам. Гражданские дела с ценой иска более 50 тысяч рублей рассматриваются в районных судах. Если сумма исковых требований ниже, то спор рассматривается мировым судьей.