Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме ..pdf

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость уже долгое время была и по сей день остается одним из самых ценных и востребованных объектов гражданского права. Каждый день граждане сталкиваются с вопросами правоотношений в области недвижимости: продают, дарят, покупают, берут в аренду различные виды недвижимого имущества – квартиры, дома, земельные участки, парковочные места и т. д.

При этом несмотря на то, что понятие недвижимости закреплено в действующем Гражданском кодексе РФ и законодатель установил особый правовой режим для данного вида имущества, сложность и большое количество видов таких объектов, появление новых, ранее не используемых в гражданском обороте видов недвижимости, наличие достаточного количества так называемых «пробелов» в действующем законодательстве, которые приводят к частому выступлению того или иного объекта недвижимого имущества предметом различных судебных споров – все это обуславливает актуальность более углубленного исследования данной темы.

Объектом исследования в данной работе выступают правовые отношения, связанные с понятием «недвижимое имущество» и реализацией прав на него.

Предметом курсовой работы являются нормы права, регламентирующие понятие, правовой режим отдельных видов недвижимости, а также нормы, регулирующие правоотношения в этой сфере.

Методологическую основу исследования составляет использование следующих методов: сравнительно-правового, логического, системного, метода теоретического анализа и синтеза различных источников и другие.

Нормативно-правовая база, регулирующая правоотношения в сфере недвижимости представлена Гражданским кодексом РФ, принятым 21 октября 1994 г., с изменениями и дополнениями, Федеральным законом РФ от 03 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом РФ от 24 июня 1997 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Земельным кодексом РФ, принятым 25 октября 2001 г., Лесным кодексом РФ от 04 декабря 2006 г., Водным кодексом РФ от 3 июня 2006 г., Жилищным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г., Федеральным законом РФ от 21 февраля 1992 г. «О недрах» и др.

При написании работы было изучено ряд исследований таких авторов, как Брагинский М.И., Витрянский В.В., Руньковский В., Родименков Ю.П., Пашина А.Р., Гришаев С.П., Шеметова Н.Ю., Костина О.В. и других.

Целью курсовой работы является исследование вопросов понятия, признаков и правового режима недвижимого имущества как объекта гражданских прав, а также изучение правого статуса отдельных видов недвижимости.

Для достижения поставленных целей планируется выполнить ряд нижеизложенных задач:

1. рассмотрение понятия и признаков недвижимого имущества согласно законодательству РФ;
2. получение представления о видах недвижимости, закрепленных в действующем законодательстве;
3. рассмотрение правового режима недвижимости;
4. изучение проблем правового режима земельного участка как одного из основных видов недвижимого имущества;
5. изучение вопросов отнесения отдельных видов имущества к недвижимому.

ГЛАВА 1. Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Понятие и признаки недвижимости

Категория «недвижимость» возникла еще давно и ведет свою историю с времен римского права. Уже в те времена было известно деление вещей на движимые и недвижимые, хотя оно и не имело четкого правового характера.

В российском же законодательстве появление термина «недвижимое имущество» большинство ученых связывают с Указом Петра І «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии) [14, с. 22]. При этом, стоит отметить, что несмотря на присутствие термина в законодательстве того времени, его правового определения не существовало, данное понятие раскрывалось чисто теоретически.

Шершеневич Г. Ф. в своих работах, анализируя законодательство его времени, писал: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности» [43, с. 168].

Изучая советское гражданское законодательство, Фролова Е. Ю. отмечает, что Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, с отменой частной собственности на землю, упразднил деление имуществ на движимые и недвижимые. А Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. содержал немногочисленные нормы, выделяющие право собственности на недвижимость и совершения сделок с ней в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). При отсутствии права собственности на землю был создан особый правой режим для строений, близкий к режиму недвижимости [39]. В законодательстве того времени встречаются словосочетания «жилой дом», «часть дома», «квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков», но при этом никакой характеристики понятия недвижимость или ее отдельных видов.

И только спустя семидесяти лет перерыва, с принятием Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» и Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик в 1991 году, в гражданском законодательстве и в современном правовом поле России появилось употребление термина «недвижимость», дан перечень объектов недвижимости и сделана попытка указать критерии выделения таких объектов [39].

На сегодняшний день правоотношения в сфере недвижимости до сих пор являются достаточно острым и обсуждаемым в юридической печати вопросом [35, с. 85], среди ученых не только правовой, но и других отраслей науки, продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, а также механизме совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.

Существенную роль в формировании понятия «недвижимое имущество» сыграл Исследовательский центр частного права при Президенте РФ, когда проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости, которую поддержал Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Данная Концепция способствовала приведению к единому знаменателю нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в данной сфере, а также значительно усовершенствовала нормы Гражданского кодекса РФ касательно видов недвижимого имущества.

П.1. ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (с изменениями и дополнениями, в редакции от 03.08.2018 г.) дает определение недвижимого имущества: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [3].

Исходя из вышеприведенной нормы, можно сделать вывод, что Гражданский кодекс РФ отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество.

С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С другой стороны, вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье [35, с. 85-86]. Хотя в юридической науке и есть сторонники позиции отождествления этих терминов, большинство цивилистов не соглашаются с равнозначностью указанных понятий.

Так, Н. Ю. Шеметова при анализе гражданского законодательства приходит к выводу, что слово «недвижимость» постепенно, исподволь вместо правовой категории равнозначной термину «недвижимое имущество» становится родовым обозначением целой группы объектов, которые имеют только один общий признак: необходимость их обязательной государственной регистрации по тем или иным причинам [41, с. 15].

Таким образом, анализ ст. 130 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что для лучшего понимания вещей крайне важно было бы разграничить и дать отдельные определения понятиям «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество» для чего ввести в нормативно-правовые акты дополнения относительно указанных терминов и включить положения, разъясняющие каждое понятие отдельно.

Важное значение при изучении вопроса недвижимости имеет классификация вещей на движимые и недвижимые. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит непосредственная их связь с землей. Традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Данный признак был известен еще в римском праве.

Г. Ф. Шершеневич писал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понимается, прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи» [43, c. 168-169].

В настоящее время этим признаком недвижимого имущества в своей деятельности руководствуются как судебные органы, так и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Существует и иная позиция, которая демонстрирует явный отказ авторов от телесных признаков недвижимости в пользу иных критериев разграничения имущества на движимое и недвижимое. Так Н. П. Крашенинников приводит пример, что садовая скамейка признается движимой вещью даже в том случае, если она связана с землей настолько, что переместить ее без разрушения нельзя [33, с.12].

В этой связи Ю. П. Родименков гораздо более логичной считает точку зрения, согласно которой основанием для отнесения зданий и сооружений к недвижимости служит то, что они в состоянии служить своему функциональному назначению только в соединении с каким-либо земельным участком. При этом, он считает, что фактор возможного перемещения большинства объектов вообще не имеет решающего значения [35, c. 80].

Однако это означает, что в качестве критерия разграничения используются не естественные характеристики, а назначение объекта. Исходя из такого подхода, получается, что, если вещь предназначена служить человеку там, где ему удобно, и ее использование предполагает перемещение с места на место, то это вещь движимая. В тоже время, такие объекты, как земельный участок, здание или предприятие, объединены тем, что все они могут удовлетворять потребности человека только в строго определенном месте, то есть предназначены служить человеку в постоянной связи со строго определенной территорией.

Для земельных участков и участков недр иное вовсе немыслимо, ибо земля в силу своих естественных свойств не может быть перемещена. Для зданий и сооружений возможность их перемещения оценивается в зависимости от того, сохраняется или изменяется при этом назначение самого объекта. Важно отметить при этом, что недвижимым может признаваться лишь такой объект, который предназначен для использования на вполне конкретном земельном участке, а не вообще на земле. Следовательно, и в том случае, если объект может быть разобран и перенесен на другое место, однако по своим характеристикам он для этого не предназначен, его следует считать недвижимым [35, с. 83].

Таким образом, современные цивилисты считают, что более правильным признаком, по которому происходит деление вещей на движимые и недвижимые, должен быть критерий назначения. Недвижимыми должны считаться только те объекты, которые предназначены для использования в строго определенном месте, и если назначение объекта предполагает его перемещение, то вещь следует считать движимой.

Автору же наиболее близкой является позиция В. В. Витрянского, который объединяет эти два признака и пишет, что для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению [22, c. 8].

Помимо выше анализируемых признаков, некоторые юристы выделяют дополнительные признаки для недвижимости, такие, как ее высокая стоимость. В то же время данный признак недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей, во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят на порядок дороже, например, автомобили, предметы искусства и т.д. [32].