Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме ..pdf

Е. Г. Семенова выделяет и другие признаки недвижимости. Например, долговечность объектов недвижимости и продолжительность их сооружения, а также их сложность. В своей работе, она указывает, что не может считаться недвижимостью сооружение, возведенное на определенный недолгий срок, а также, что значительной особенностью недвижимости выступает количественное несовпадение качественных характеристик объекта. Так, например, такой объект недвижимости как здание, в физическом значении может содержать множество объектов различного содержания, в том числе и помещений [37, c. 217].

Среди других признаков недвижимого имущества можно выделить обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, особую процедуру рассмотрения судебных споров по такого рода делам (характер подсудности, например), специальный порядок налогообложения и др.

В литературе также часто упоминаются и свойства недвижимого имущества экономического характера, однако в большинстве случаев их существование лишь обуславливает особую правовую регламентацию объектов недвижимости. К таким свойствам, Шеметова Н. Ю. относит многократность использования; управляемость (объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении, а именно ремонте, капитальном и текущем, уплате различных налогов и п.); полезность и фундаментальность (т.е. этот объект невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях) [42, с.131-132].

Говоря о системе признаков (критериев) для отнесения имущества к недвижимому, нельзя не учитывать их взаимосвязанность, т.к. именно в своей совокупности они образуют целостную систему.

Но при этом следует отметить, что, хотя все эти характеристики, несомненно, не могут быть оставлены без внимания, но они носят производный, дополнительный характер и требуют выяснения, когда стоит задача уточнить базовый критерий или подтвердить статус вновь возникающих «нетрадиционных» объектов недвижимости [42, с. 136].

Суммируя все выше изложенное, можно сказать, что под недвижимым имуществом можно понимать саму землю и неотъемлемо связанные с ней объекты, утрачивающие свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли. Т.е. отнесение имущества к недвижимому связано только с двумя указанными выше критериями и не может быть обусловлено другими признаками: только неразрывная связь с землей и индивидуальное назначение объекта имеют принципиальное значение.

Виды объектов недвижимого имущества

Исходя из положений статьи 130 Гражданского кодекса РФ [3] все объекты недвижимого имущества подразделяются на три группы.

1. Недвижимость по природе – эту группу составляют объекты недвижимости, которые являются недвижимыми по своей природе. К ним закон относит земельные участки и участки недр. До принятия Водного кодекса РФ к ним относились также обособленные водные объекты [1].
2. Недвижимость по назначению – к этой группе относятся все объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их прямому назначению (т.е. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, машино-места).

Приведенный в законе перечень объектов такого рода носит сугубо примерный характер. В 2004 году в целях повышения гарантий инвесторов (дольщиков) и вовлечения данного имущества в гражданский оборот перечень был дополнен объектами незавершенного строительства [17, с.111]. В тоже время, приняв во внимание точку зрения авторов Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, которые аргументировано высказывались против отнесения к недвижимости лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов, ссылаясь на то обстоятельство, что в этих случаях объектом недвижимого имущества являются земельные участки, занятые лесами, многолетними насаждениями или обособленными водными объектами, а не сами такие объекты [27], законодатель в 2006 году с принятием нового Лесного кодекса РФ [6] исключил леса и многолетние насаждения из перечня объектов недвижимости.

1. Недвижимость по закону – объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Они отнесены к недвижимости как по причине высокой стоимости и необходимости регулирования их оборота, так и потому являются движущимися участками территории, находящейся под юрисдикцией Российской Федерации.

При этом, стоит заметить, что содержащийся в п.1 ст.130 ГК РФ перечень объектов недвижимого имущества не является исчерпывающим, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс [3]. А в соответствии со статьей 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к недвижимому имуществу отнесены отдельные жилые и нежилые помещения и машино-места [11].

Существуют классификации видов недвижимости и по другим признакам:

- по форме собственности (частные, федеральные, субъектов федерации, муниципальные, смешанной формы собственности);

- по характеру потребления (эта классификация применяется к зданиям и помещениям: жилой и нежилой фонд);

- по характеру и целям использования в гражданском обороте (недвижимость, используемая для жилья, используемая в предпринимательских целях, используемая для общественно-значимых целей, имеющая значение памятников истории и культуры, недвижимость, изъятая из оборота, ограничено используемая в обороте и т п.)

Наиболее распространенной в научной литературе является классификация по физическому статусу, исходя из нее недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания и сооружения;

- помещения;

- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) [21].

Далее рассмотрим эти виды подробнее.

Понятие земельного участка закреплено п.3 ст. 6 Земельного кодекса РФ. Так, земельным участком является часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [5]. Объектами земельных отношений могут выступать не только земельные участки, но и их части. Исходя из положений Земельного кодекса можно сделать вывод, что земельные участки бывают делимые и неделимые. Делимым может быть участок, при разделе которого каждая из образованных частей может использоваться без изменения назначения, т. е. не требуется ее перевод в состав земель иной категории. Если же раздел земельного участка повлечет изменение его назначения, то данный участок признается неделимым.

Поскольку земельный участок является недвижимым имуществом, то он является объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, в том числе имущественных [36, с.8].

 Участки недр. Согласно Федеральному закону РФ «О недрах»: «недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения» [7]. Все участки недр в границах территории РФ и ее континентального шельфа, включая подземное пространство и содержащиеся в нем полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственным недвижимым имуществом. Участки недр ограничены в гражданско-правовом обороте.

Правого определения понятия «здание» в законодательстве РФ, к сожалению, не существует, равно как и определения понятия «сооружение».

Однако анализ нормативно-правовой документации позволяет выделить основную отличительную особенность зданий и сооружений - их фундаментальную связь с земельным участком, на котором они возведены. Здания и сооружения могут быть как надземными, так и подземными. К числу зданий и сооружений не относятся временные переносные строения сборно-разборного типа (павильоны, киоски, ларьки). Здания и сооружения предназначены для длительной эксплуатации, некоторые из них представляют художественную и историческую ценность. Юридического разграничения между зданиями и сооружениями не проводится [36, c. 9].

Помещение – это часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования. Все помещения можно подразделить на две основные категории - жилые и нежилые.

Согласно п. 2 ст.15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) [4]. К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Исходя из определения жилого помещения, нежилое помещение можно определить, как помещение, не используемое для жилья и не отнесенное к жилым. Нежилые помещения предназначены для производственной, хозяйственной и другой деятельности.

Нежилое помещение – является частью здания или сооружения. Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий или сооружений. Данную точку зрения подтверждает судебная практика, по этому вопросу президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным [12].

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектами недвижимости.

В число иных объектов, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как выше уже было сказано, с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости.

О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в ст.132 ГК РФ. При этом предприятия рассматриваются как имущественные комплексы. Согласно данной статьи ГК РФ имущественные комплексы являются сложными вещами, в состав которых могут входить как недвижимые, так и движимые вещи. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок (купли-продажи, залога, аренды и др.) [3].

Как уже было сказано, к движимым вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания РФ и Кодексом внутреннего водного транспорта РФ. Порядок регистрации воздушных судов определен Воздушным кодексом РФ (ст. 32) - гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре государственных гражданских судов РФ. Регистрацию космических объектов осуществляет Федеральное космическое агентство. Кроме того, правовой режим космических объектов регулируется Конвенцией 14 января 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство [36, с.14-15].

ГЛАВА 2. Правовой режим недвижимости