Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме ..pdf

2.1. Общие положения о правовом режиме недвижимости: понятие и основные признаки

Многообразие и сложность объектов недвижимости, определение и трактовка самого понятия недвижимого имущества, определение занимаемого им места в системе объектов гражданских прав, а также анализ законодательства, которое регламентирует правоотношения в этой сфере, и присутствие «пробелов» в данном законодательстве, определяют необходимость более детального изучения гражданско-правового режима недвижимого имущества.

В современный период можно признать отсутствие абсолютных границ пределов регулирования недвижимого имущества. Так, между различными отраслями отечественного законодательства следует отметить постоянное взаимодействие и взаимное проникновение способов регулирования, принципов, норм, что обусловлено актуальными потребностями правового регулирования отдельных объектов недвижимого имущества [19, с. 109].

В связи с этим правовой режим недвижимого имущества закреплен в большом числе нормативно-правовых актов, к которым в частности относятся Гражданский [3], Земельный [5], Градостроительный [2], Лесной [6] кодексы РФ; Федеральные законы РФ: «О государственной регистрации недвижимости» [11]; «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [8]; «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [10] и т. д. В свою очередь правовой режим отдельных видов недвижимости закреплен в отдельных узконаправленных нормативно-правовых актах. При этом ни в одном из нормативно-правовых актов законодателем не дано четкого определения понятия «правовой режим недвижимого имущества», что на практике приводит к определенным трудностям, поскольку остаются нерешенными вопросы о том, каково же конкретно содержание правового режима и какие правомочия или действия являются составной частью процесса функционирования правового режима недвижимого имущества.

Термины «гражданско-правовой режим недвижимости» или «правовой режим недвижимого имущества» нередко используются в учебных пособиях, научных статьях, монографиях, диссертациях, однако не всегда рассматриваются его определение и юридическая природа. Все это привело к отсутствию единого подхода и разнообразию мнений на этот счет, а сам термин «правовой режим» в теории права обсуждается и рассматривается на протяжении уже многих лет.

Так, С. П. Гришаев полагает, что правовой режим гражданского-правовых объектов – это система определенных правовых норм (правил), отражающих специфику того или иного объекта права, а собственно правовой режим недвижимого имущества – это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях [23].

А. В. Щеголевой в своей работе было сформулировано следующее определение термина «правовой режим недвижимого имущества» – это определенный порядок правового регулирования, который выражен в форме определения конкретных дозволений, ограничений и запретов, создающих относительно объекта недвижимого имущества конкретный объем прав и обязанностей субъектов данных правоотношений [44, с. 13]. В данном определении отражена вся суть, цели и содержание правового режима недвижимого имущества.

В. В. Кущенко, в свою очередь, определение правового режима недвижимого имущества рассматривает при помощи юридико-методологической классификации. По его мнению, данное понятие необходимо относить ко вторичному специальному институциональному режиму, который представляет собой комплексную модификацию публично-правового и частноправового режимов, и обладает своими специфическими особенностями в совершении гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом [30, с. 52-53].

Е. А. Суханов не давая определение правового режима, указывает, что особенности правового режима отдельных объектов зависят от ограничений, установленных законодательством для прав, возникающих на данные объекты (например, строго целевой характер использования земельных участков; отчуждение и использование вещей, ограниченных в обороте, и т.п.). Имеется прямая зависимость правового режима от субъектного состава правоотношений (например, изъятые из оборота вещи могут находиться лишь в государственной собственности; некоторые основания возникновения и прекращения права собственности, используются для строго определенных субъектов – как в случае приватизации) [38, с. 398-400].

Таким образом, можно сделать вывод, что ученые-цивилисты видят правовой режим недвижимости либо как совокупность правил поведения, складывающихся в отношении того или иного объекта недвижимости, либо, как порядок осуществления гражданских прав в отношении определенного объекта недвижимого имущества.

Из статьи 130 Гражданского кодекса РФ следует, что особый гражданско-правовой режим объектов недвижимости состоит в требованиях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [3]. Введение такого особого правового режима недвижимости в отношении определенной категории вещей обуславливается целью защиты имущественных прав и законных интересов субъектов гражданского оборота посредством установления государственного контроля за совершением сделок, а также придания гласности правам на недвижимое имущество и информации об этих правах.

Среди основных признаков правового режима недвижимости можно выделить:

- установлен законодательно посредством принятия федеральных законов и других нормативно-правовых актов;

- обеспечивается государством и другими субъектами, действующими в интересах последнего;

- является способом нормативно-правового регулирования отношений в сфере недвижимости;

- состоит из правовых средств, таких как стимулы (рекомендации, льготы, дозволения) и ограничения (запреты, обязательства, наказания);

- направлен на правовое регулирование особой сферы общественных отношений (т.е. тех, которые непосредственно связаны с недвижимостью).

Главная особенность правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации [36, с.16]. Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» [11], другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.

Наиболее важные аспекты гражданско-правового режима недвижимости заключаются в следующем.

1. Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности или другого вещного права. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Возникновение, переход и прекращение права собственности и других прав возможно только по отношению к недвижимому имуществу, которое не изъято из оборота. В большинстве своем объекты недвижимости, как и другие вещи, считаются не ограниченными в обороте, ограничение или изъятие из оборота прямо указывается в законе. Например, Гражданский кодекс РФ указывает на некоторые виды недвижимых вещей, изъятых из оборота, к ним относятся объекты, находящиеся в общественном пользовании и в силу публичных интересов не способные являться объектами гражданско-правовых сделок. К таким объектам относятся, в частности, недра, охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости, недвижимые объекты исторического и культурного наследия и т.д. [3].
2. Созданный (построенный) новый объект недвижимости считается объектом права с момента его государственной регистрации. До этого момента этот объект не существует в правовом смысле, т.е. самовольная постройка не может стать объектом права собственности. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, объектом гражданского оборота создаваемое вновь недвижимое имущество становится только тогда, когда созданный объект в установленном порядке зарегистрирован.
3. Специальные правила сделок с недвижимым имуществом, как правило предусматривают прямую зависимость прав на земельный участок от прав на возведенное на нем строение: к приобретателю (арендатору) строения по общему правилу автоматически переходит и право собственности (право аренды) на часть земельного участка, занятого строением и необходимого для его функционирования (ст. 273, 653 ГК РФ) [19, с.115].
4. Для контроля за законностью сделок с недвижимым имуществом действует определенная единая система учреждений юстиции, которые ответственны за регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
5. Правовой режим недвижимости - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом [36, с. 18-19].

Подводя итоги, можно сделать вывод, что правовой режим недвижимого имущества может быть определен как законодательно установленный и обеспеченный государством (с учетом специфичности и особенностей объектов недвижимости) состоящий из юридических средств способ нормативно-правового регулирования правоотношений по государственной регистрации прав, обороту недвижимого имущества, совершения с ним различных действий, создающий для субъектов данных правоотношений определенную степень благоприятности или ограничения.

Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости будут рассмотрены в следующих разделах исследования.

2.2. Особенности правового режима отдельных видов недвижимого имущества

Рассмотрение вопроса о любом объекте недвижимости как объекте гражданских прав означает рассмотрение вопроса о его гражданско-правовом режиме. В данном разделе предлагается рассмотреть вопросы особенностей правового режима таких объектов недвижимости как недра, земельный участок, а также жилые и нежилые помещения (здания, сооружения).

Недра. Конструкция правового режима вполне применима и к природным ресурсам, а именно к недрам. Бабайцева Е. А. И Головченко В. Е. в своей работе указывают на то, что гражданское законодательство выступает внешней формой существования имущественных отношений недропользования, регламентируя базовые положения об объектах гражданских прав, об обязательствах, возмещении вреда, определяя условия действительности сделок и т.д. [16, с. 78]. Соответственно законодательство о недрах является тем содержанием, которое наполняет конструкцию правого режима недр, оно определяет степень участия различных участков недр в гражданском обороте, содержание соглашений о разделе продукции и иных договоров в сфере пользования недрами и пр.

Согласно п.3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы (включая и ресурсы недр) могут отчуждаться или переходить от одного субъекта к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законом [3].

Правовой режим недр как объекта недвижимости характеризуются следующими аспектами. Самый важный из них – это вопрос о собственности на недра. Статья 1.2 Закона РФ «О недрах» устанавливает, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной, частной и в иных формах собственности [7].

Анализ законодательства о недрах позволяет сделать вывод, что законодатель четко различает недра (участки недр) и ресурсы недр как различные объекты правоотношений. Если недра являются исключительно государственной собственностью, то ресурсы недр могут находиться в любой форме собственности. Также следует отметить, что если недра как объект недвижимости полностью изъяты из гражданского оборота, то ресурсы недр могут достаточно свободно переходить от одного лица к другому.

Говоря о правовом режиме недр, нельзя обойти тот факт, что на смену исключительно лицензионно-разрешительному порядку предоставления участков недр в пользование пришел гражданско-правовой порядок в виде проведения конкурсов и аукционов.

Согласно ст. 13.1 ФЗ «О недрах» Основными критериями выявления победителя при проведении конкурса на право пользования участком недр являются научно-технический уровень программ геологического изучения недр и использования участков недр, полнота извлечения полезных ископаемых, вклад в социально-экономическое развитие территории, сроки реализации соответствующих программ, эффективность мероприятий по охране недр и окружающей среды, обеспечение обороны страны и безопасности государства. Основным критерием выявления победителя при проведении аукциона на право пользования участком недр является размер разового платежа за право пользования участком недр [7].

Завершая рассмотрения вопроса правового режима недр как объекта недвижимости, хотелось бы отметить, что до сих пор эта тема остается малоизученной и требующей для оптимизации правового регулирования отношений, вытекающих из пользования недрами, внесения ряда изменений в нормативно-правовые акты. Так, авторы Бабайцева Е. А. и Головченко В. Е. считают, что крайне необходимо четкое разграничение федеральных и региональных участков недр с их государственной регистрацией как объектов недвижимости, а также существенно уменьшило бы юридические «пробелы» дополнение Земельного кодекса РФ нормами, определяющими правовое положение земельного участка, предоставленного для целей недропользования [16, с.79].

Земельный участок. Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения землей обуславливается правовым режимом отдельных видов земельных участков.

После неоднократных изменений в гражданском и земельном законодательстве п.3 ст. 6 Земельного кодекса РФ было закреплено определение земельного участка как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [5]. Данное определение прямо подчеркивает гражданско-правовой статус земельного участка именно как вещи, а не природного ресурса.