Файл: Ипотека в гражданском праве (История становления и развития института ипотеки).pdf

Провозглашение Российской Федерации как социального государства (ст.7 Конституции) обуславливает большую значимость регулирования общественных отношений, связанных с реализацией и защитой социально-экономических прав граждан. В качестве одного из основополагающих таких прав Основным законом обозначено право на жилище (ст. 40 Конституции). Вместе с тем, жилищная проблема остро стоит сегодня перед половиной российских семей. В соответствии с данными официальной статистики, общая потребность населения Российской Федерации в жилых помещениях составляет более полутора миллионов квадратных метров – для разрешения таких проблем существующий жилищный фонд должен быть увеличен в полтора раза.

Ипотека, известная ещё с античных времён, а также широко развитая в наше время система ипотечного кредитования выступают одним из механизмов возможной реализации гражданином своего права. Ипотека выступает здесь, прежде всего, как частноправовой институт, являясь способом обеспечения гражданско-правовых кредитных обязательств. Большое внимание к институту ипотеки объясняется также и ввиду экономической нестабильности, вызванной целым рядом внешних и внутренних факторов.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации каждый имеет право на жилище (ст. 40). Но данное право не обязывает государство предоставлять всем бесплатно жилые помещения, жилье предоставляется лишь незащищенным слоям населения в соответствии с нормами Жилищного кодека Российской Федерации по договорам социального найма жилого помещения (ст. 49).

Наиболее доступным способом получения жилья на сегодняшний день является его приобретение по договору ипотеки жилого помещения. Ипотека, с каждым годом становится все более популярной у населения. В первую очередь это связано с уменьшением банками процентных ставок по кредиту, оказание государственной поддержки при приобретении жилья путем выплаты части процентов по кредиту государством. В январе 2018 года средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 9,5%, а в случае использования государственной поддержки 6%. Ипотека жилого помещения, как правило, долгосрочный договор. Редко, когда ипотечное обязательство погашается заемщиком ранее пятилетнего срока займа, да и банки практически никогда не дают ипотечный кредит сроком менее пяти лет. Наиболее распространенными сроками ипотечных кредитов являются сроки от 10 до 15 лет, реже до 25 лет.

Целью настоящей работы является исследование ипотечного кредитования по законодательству Российской Федерации, изучение направлений решения проблем ипотечного кредитования в РФ.

Достижение поставленной цели потребует решения следующих задач направленных на:

изучение исторических этапов развития отечественного законодательства, регулировавшего институты ипотеки и ипотечного кредитования;

характеристику способов обеспечения кредитных обязательств по действующему российскому законодательству;

исследование особенностей ипотеки в силу закона и ипотеки в силу договора;

рассмотрение правовых аспектов государственной регистрации ипотеки, и защита рисков при исполнении договора ипотеки жилого помещения

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся при возникновения обязательств, обеспечиваемых ипотекой.

Предметом исследования являются нормы российского законодательства, регулирующие общественные отношения в сфере ипотеки, материалы правоприменительной практики, научные работы по теме исследования.

Нормативной основой исследования выступают Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая), иные нормативно-правовые акты гражданского законодательства.

Методологической основой для исследования служат базовые принципы познания (историзм, объективность, системность и т.д.); логические приемы и операции (анализ, синтез, дедукция, индукция, определение, классификация и т.д.); разнообразные (общие, частные и узкоспециальные) методы познания, в частности диалектический, системно-структурный, компаративистский (сравнительно-правовой), историко-правовой, формально-юридический, социологический, функциональный.

Настоящая курсовая работа имеет традиционную структуру и состоит из введения, двух глав, включающих в себя 5 параграфа, заключения, списка использованных источников.

Глава 1. Теоретические аспекты института ипотеки

1.1 История становления и развития института ипотеки (залога недвижимости) в отечественном праве

Любые изменения, любые реформы не только в законодательстве, но и в общественной, экономической, духовной сферах жизни социума непременно требуют своего исторического осмысления. Обращение к опыту прошлых поколений необходимо, чтобы выявить основные тенденции развития того или иного явления, типовые ошибки, с которыми сталкивалось человечество раньше и есть риск столкнуться сегодня. Не являются исключениями и институты ипотеки и ипотечного кредитования, их правовое регулирование.

Впервые термин «ипотека» появляется в древнегреческих полисах на рубеже VII-VI веков до н.э. Он изначально был с обеспечением ответственности должника перед кредитором. Стоит отметить, что на начальном этапе развития древнегреческого права единственным (и самым «весомым») обеспечением обязательства являлась сама личность должника – в случае объективной невозможности уплатить в течение года (либо шести месяцев) сумму долга должник становился рабом кредитора. Такая ситуация оставалась неизменной вплоть до реформ Солона, которые на законодательном уровне определяли новые правила тогдашнего оборота – в том числе, и в сфере заёмных обязательств.^[1]

Обеспечением такого обязательства могло теперь выступать имущество заёмщика – земля, скот, запасы продовольствия. Появляется и форма закрепления такого залога. «Второе дыхание» ипотека обрела на стыке тысячелетий – в эпоху становления императорского Рима. Не в последнюю очередь это было вызвано сугубо экономическими причинами – из-за разорительных походов резко возросла налоговая нагрузка на среднее по достатку населения города – с одной стороны, а патриции стремительно богатели на реализации трофеев и прообразах современных концессий – с другой. Развивалась при этом и сама форма такого кредитования – от простой доверительной сделки (фидуции), до более усложнённой формы залога – пигнуса. Различие двух этих сделок заключается в том, что в случае фидуции объект залога переходил в собственность кредитора — при этом у кредитора было право на возврат недвижимости должнику после исполнения договора, либо её продажу – если стороны приходили к соглашению, прекращая денежное требования. При пигнусе же недвижимость (например, земельный участок или дом) передавались не в собственность, а только во владение. Ограниченное вещное право выступало здесь своеобразной гарантией исполнения заёмщиком основного денежного обязательства. При этом собственнику запрещалось оставлять в своём распоряжении предмет залога; при невыполнении обязательства предварительно заложенное имущество подлежало продаже, а разница между остатком долга и вырученной от продажи суммой оставалась у заёмщика.^[2]

В отечественной практике можно выделить два основных периода развития ипотечного кредитования: дореволюционный — который, в свою очередь, разделён на дореформенный (т.е. до земельной реформы 1861 г.), и пореформенный (с 1861 по 1917 гг.) периоды – а также современный (с 1990 г. по наши дни). Так, Судебником 1490 года устанавливалось право вторично закладывать земельный участок одному и тому же кредитору. При этом особенностью залога по Судебнику была возможности не передавать заложенное имущество во владение должника – что на практике приводило к многократной передаче заложенного участка в разные руки, закладывания одного участка разным кредиторам. Поэтому уже в нормах Соборного уложения, принятого Царём Алексеем Михайловичем в 1649 году, обозначился обязательный переход заложенного участка во владение должника, а – при неуплате суммы залога – в собственность кредитующего субъекта. За нарушение данного правила устанавливалась ответственность в виде уплаты крупного штрафа.

Развитие ипотеки непосредственно связано и с возникновением в нашей стране банковского сектора – как активного участника гражданских правоотношений. Так, в 1754 г. по указанию Императрицы Елизаветы Петровны были открыты кредитные государственные учреждения: конторы Государственного Банка для дворянства, которые находились в Москве и Санкт-Петербурге. При этом указом устанавливался и орган, которому эти конторы были подконтрольны – специально учреждённой конторой Правительствующего Сената.

Первое полноценное государственное учреждение, которое специализированно занималось вопросами ипотеки и ипотечного кредитования было организовано 28 июня 1786 года. В этот день Императрицей Екатериной Алексеевной был издан Высочайший Манифест об учреждении Государственного заемного банка. В конце того же 1786 года при уже существовавшем Заёмном Банке организуется Страховая экспедиция. Вступивший в силу в начале 1835 гола Свод законов гражданских Российской Империи подробно регламентировал правила и особенности процедуры залога недвижимости. Стоит отметить, что залог движимого имущества Сводом не предусматривался. В соответствии с положениями Свода предусматривалось три вида ипотеки – в зависимости от статуса кредитора: казённая (где кредитором выступало государство), частная (между физическими или юридическими лицами), а также банковская (когда кредит выдавался банковским учреждением).^[3]

Первые шаги к возврату системы ипотечного кредитования были совершены Законом РФ от 2 декабря 1990 г. «О банках и банковской деятельности», которым устанавливалось, что предоставляемые банками кредиты, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества. Однако банковские жилищные кредиты не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества до принятия в 1992 г. Закона «О залоге». Дальнейшее развитие нормативного регулирования вопросов ипотеки не в последнюю очередь связано с общим, направленным на возрождение системы рыночных правоотношений, ходом формирования российского гражданского законодательства.

Так, в 1993 г. была сформулирована новая концепция политики жилищного финансирования в Государственной программе «Жилище», что нашло свое отражение в ряде законодательных и нормативных актов, принятых в 1993-1994 гг. Немного позже, в 1994-1995 гг., был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, которые регулируют залоговые отношения.

Во второй половине 1990-ых были приняты также Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (21 июля 1997 г.), а менее, чем через год – 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; положения, затрагивающие залог недвижимости, содержатся также и в актах земельного, жилищного права. Таким образом, в результате такого окончательного законодательного оформления ипотечного кредитования стала возможной существенная активизация применения ипотечного жилищного кредитования в отечественном гражданском обороте. Многие положения данных актов, либо – в неизменённом виде, либо оставшись на концептуальном уровне в новых принятых актах действуют и до сих пор, выступая содержанием и современного нормативного регулирования в данной сфере.^[4]

Подытоживая вышеизложенное, можно отметить, что институт ипотеки, зародившийся ещё в античном праве, достаточно успешно развивался в дореволюционной России — на примере деятельности кредитных обществ, земельных банков. Выступая сначала, скорее, в качестве дополнительной меры государственной денежной поддержки дворян, впоследствии ипотека не в последнюю очередь сопутствовала проведению земельной реформы 1861 г., выступая эффективным инструментом разрешения проблем крестьянского малоземелья.

Сегодня отечественное законодательство об ипотеке и ипотечном кредитовании переживает новый этап становления в условиях рыночной экономики.

1.2 Правовое регулирование ипотеки по законодательству РФ

Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в последнее время стало приоритетом для государства, и в этой области были предприняты значительные шаги для улучшения сложившейся ситуации. Правовой основой для реализации ипотеки в Российской Федерации являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс (Гражданский кодекс РФ), Земельный кодекс (Земельный кодекс), Федеральный закон «Об ипотеке» (Залоговое право) и других нормативных источников. Правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основана на положениях Гражданского кодекса, что явилось решающим шагом в развитии российского федерального законодательства в сфере ипотечного кредитования. Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по ипотечному договору, недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона; предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемые в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых зданий и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые домики, гаражи и другие здания для бытового использования; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.^[5]