Файл: Ипотека в гражданском праве (История становления и развития института ипотеки).pdf

В ст. 63 Закона «Об ипотеке» установлено, что залог земельных участков в государственной или муниципальной собственности не допускается, а также части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативные акты органов местного самоуправления в отношении земель для различных целевых целей и разрешенного использования. Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов с недвижимостью, в том числе жилой недвижимости; Положения о праве собственности и других правах собственности на жилые помещения; Основания для обращения взыскания на заложенное помещение.

Принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором установлены основные правила получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятную для всех видов предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривал принятие в будущем специальных федеральных законов о регулировании вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а такжеипотеки (недвижимости). Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с реализацией кредитования недвижимости. В соответствии со ст. 9 в ипотечном договоре, предмет ипотеки, результаты оценки ее стоимости, содержание и срок исполнения договора, обеспеченного ипотекой, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом Ипотека, принадлежит залогодателю.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации по описанию. В этом случае оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем. Ипотечное соглашение должно быть нотариально удостоверено и подлежит государственной регистрации с момента его вступления в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделкам с ним». Важен также закон, принятый в 1998 году (Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Это значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

— в законе подробно оговариваются обязанности залогодателя обеспечить сохранность заложенного имущества во время действия ипотечного договора (его содержание, ремонт, защита, страхование, защита от требований третьих сторон);

— из-за долгосрочного характера ипотечного кредитования последствия для различных случаев возможной передачи прав заложенного имущества от залогодателя к другим лицам (отчуждение, конфискация, реквизиция, передача в результате реорганизации юридического лица, наследование) и обременение прав третьих лиц;

— изменен порядок продажи заложенного имущества, в котором был наложен кредитор, разрешено продавать его не только на публичных торгах, но и через аукцион или через конкурс, а также на приобретение самим залогодержателем.^[6]

Таким образом, для регулирования отношений в отношении ипотеки основным источником права является закон об ипотеке, который может подпадать под иные правила в отношении ипотеки, чем в Гражданском кодексе Российской Федерации применительно к залогу в целом, имея Приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Ипотека представляет собой одну из форм залога недвижимого имущества. Особенностью этой экономико-правовой конструкции является то, что право собственности на недвижимое имущество принадлежит должнику, но оно обременено залогом. Однако, должник обязан в отношении кредитора выполнять взятые обязательства, как правило, погашение кредита. В том случае, когда должник является недобросовестным или по иным причинам не может выполнить взятые на себя обязательства, кредитор имеет право удовлетворить собственные имущественные интересы из обремененного залогом имущества. То есть ипотека — это по сути есть имущественная гарантия кредитора исполнения должником своих финансовых обязательств перед ним.

Глава 2. Содержание ипотечных отношений в современном Российском праве

2.1. Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Ипотека представляет собой одну из форм залога недвижимого имущества. Особенностью этой экономико-правовой конструкции является то, что право собственности на недвижимое имущество принадлежит должнику, но оно обременено залогом. Однако, должник обязан в отношении кредитора выполнять взятые обязательства, как правило, погашение кредита. В том случае, когда должник является недобросовестным или по иным причинам не может выполнить взятые на себя обязательства, кредитор имеет право удовлетворить собственные имущественные интересы из обремененного залогом имущества. То есть ипотека — это по сути есть имущественная гарантия кредитора исполнения должником своих финансовых обязательств перед ним.

Как известно, основные постулаты гражданского права выделяют следующие виды ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Недвижимое имущество, обремененное ипотекой, находится у залогодателя во владении и пользовании, но свободного распоряжения он лишен.

Основными правовыми способами обеспечения исполнения кредитного обязательства выступают залог, удержание, поручительство, банковская гарантия и неустойка. Применение таких способов позволяет кредиторам получить дополнительные гарантии возврата заемных средств и начисленных на них процентов, а должникам – задействовать все возможные активы при невозможности надлежащего исполнения кредитного обязательства. Наиболее предпочтительным, на наш взгляд, способом обеспечения кредитных обязательств является залог недвижимости, так как именно залог выступает эффективным средством для исполнения обязательств, не образуя при этом существенных обременений для имущественных прав должника, которые препятствовали бы его интересам – применительно к цели основного обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ «По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее». Из данного легального определения можно сделать вывод, что по характеру распределения прав и обязанностей между участниками договора кредитный договор в отличие от договора займа является двусторонним, или взаимным. В теории гражданского права это означает, что каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне.^[7]

В статья 819 ГК РФ рассматривается кредитный договор в качестве единой сделки, из которой возникает как обязанность банка (кредитора) выдать кредит, так и обязанность заемщика его вернуть. Как уже отмечалось, кредитный договор всегда является возмездным, т.е. имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой. Плата за кредит выражается в процентах, которые устанавливаются по договору. Как правило, проценты включают ставку рефинансирования Центрального банка РФ. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам. Данная позиция нашла свое отражение в ряде нормативных правовых актов, наиболее четко проявляясь в императивном характере норм Федерального закона «О банках и банковской деятельности».

В кредитном договоре, который в силу своей юридической природы порождает возникновение обязательств, существуют субъекты исполнения такого обязательства, чаще именуемые сторонами. В соответствии со ст. 819 ГК РФ сторонами кредитного договора являются кредитор и заемщик. В широком понимании кредитор – один из участников гражданского правоотношения, который имеет право потребовать от другого участника такого правоотношения – должника (или заёмщика) определённого поведения. Применительно к кредитным отношениям кредитор в более узком смысле – сторона в кредитных отношениях, предоставляющая кредитные ресурсы на условиях возвратности, срочности и платности .Согласно ст. 819 ГК РФ кредитором для рассматриваемого договора выступает банк или иная кредитная организация. Кредитной организацией следует считать юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом «О банках и банковской деятельности».^[8]

Второй стороной по кредитному договору выступает заёмщик. Заёмщик – сторона по кредитным отношениям, получающая кредит и принимающая на себя обязательство возвратить в установленный срок его стоимость и уплатить процент за время пользования заемными средствами. В качестве заемщика могут выступать физические и юридические лица, имеющие объем дееспособности либо правоспособности, предусмотренный гражданским законодательством для заключения такого договора. В соответствии с критерием дееспособности гражданина кредитный договор теоретически может быть заключен с заемщиком, достигшим возраста 18 лет, но большинство банков устанавливают самостоятельный возрастной критерий для заемщика, стараясь таким образом минимизировать риск невозврата заемных средств.

Еще одним важным условием существования любого договора является его предмет, который отождествляет собой цель заключения договора. Считается, что предметом кредитного договора могут быть только денежные средства, что, как отмечалось ранее, есть коллизия современного правового регулирования кредитных отношений. При существовании такой формы кредита, как товарный нельзя считать абсолютным утверждение о предмете – денежных средствах. Этой точки зрения придерживается и В.П. Мозолин, указывая, что именно в зависимости от предмета договора кредит подразделяется на денежный и товарный. Однако по генеральному правилу ст. 819 ГК следует, на наш взгляд, считать предметом кредитного обязательства лишь денежные средства. Денежные средства, составляющие предмет кредитного договора, поступают в собственность заемщика и перестают быть объектом права собственности кредитора. Это означает, что заемные средства включаются в состав имущества заемщика и на них распространяется общий правовой режим.^[9]

Третьим элементом, характеризующим кредитный договор наряду с предметом и ценой договора, является его содержание. Под содержанием договора, как правило, понимаются те условия, на которых было достигнуто такое соглашение сторон. Некоторые условия могут быть включены в договор в силу того, что они предписаны законодательством, но большинство условий вырабатываются и согласовываются самими сторонами с учетом их взаимных­ требований к предмету договора и порядку исполнения обязательства. Как вид гражданско-правового договора кредитный договор включает в свое содержание существенные, обычные и случайные условия. Легального перечня существенных условий прямо не предусмотрено, однако судебной практикой к таким условиям относят «­условия о сумме кредита, сроке и порядке его предоставления заемщику, размере процентов за пользование кредитом, сроке и порядке уплаты процентов по кредиту и возврата суммы кредита». Кроме того, так как кредитный договор традиционно считается одним из самых сложных по гарантированности исполнения, поэтому обычно в качестве достаточно важного договорного условия кредитного договора выступает условие об обеспечении возврата кредита. Применительно к теме настоящего исследования таким обеспечением (в рамках института ипотечного жилищного законодательства) будет выступать залог жилого дома или квартиры – собственно, ипотека.