Файл: Ипотека в гражданском праве (История становления и развития института ипотеки).pdf

Таким образом, договорное строительство условной купли-продажи и продажи с обязательством выкупа может быть использовано как достаточно эффективный способ обеспечения исполнения обязательств по кредитному соглашению.Соглашения об условиях выкупа закладных, являющихся по существу, а также купли-продажи с обязательством обратного выкупа, способом обеспечения исполнения обязательств отличаются от последних только наличием условий, при которых выкуп происходит. В отличие от договора купли-продажи ипотеки, соглашения об условиях выкупа не содержат и не могут содержать специфику предмета сделки, так как на момент их составления объем прав, подлежащихвыкупу, неизвестен, и он Неясно, придут ли сроки выкупа и будет ли выкуп вообще. В то же время такое соглашение нельзя рассматривать как предварительное соглашение, поскольку оно предусматривает обязательство погасить ипотеку по требованию для обратного выкупа закладных. Арбитражные суды признают договор ипотеки и соглашение об условиях выкупа соответствующими операциями с определенным товаром и характеризуют всю документацию для таких сделок как «общую структуру», что делает невозможным определение в конкретном контракте конкретных параметров Предмет сделок — закладные, но не считаются эти контракты не заключенными.

2.3. Защита рисков при исполнении договора ипотеки жилого помещения

Банки имеют право на защиту своих рисков. Для этого банки редко одобряют кредиты лицам, которые только начинают свою трудовую карьеру и лицам, которым до достижения пенсионного возраста остается 3-5 лет.

Часто при заключении договора ипотеки жилого помещения заемщики не задумываются о рисках, которые могут возникнуть, пока будут осуществляться выплаты по договору. Рассмотрим наиболее частые из них.

1. Риск потери работы. При предоставлении кредита банк оценивает возможность его возврата исходя из ежемесячного и постоянного трудового дохода заемщика. В существующих рыночных отношениях никто не застрахован от потери работы и соответственно потери заработка. Потеря заработка заемщиком, для банка не является основанием для приостановки или рассрочки ипотечного платежа. И, как показала практика, это и судами не признается уважительной причиной для неисполнения заемщиками, потерявшими работу, своих обязательств по кредиту. В судебном порядке, в связи с тяжелым материальным положением можно потребовать уменьшения суммы неустойки и суд как правило идет на встречу заемщику^[15].

Единственным правовым средством защитить себя для заемщика является страхование риска потери работы. При этом увольнение по собственному желанию или инициативе работодателя не будет являться основанием для выплаты страхового возмещения. Уважительными причинами является сокращение численности штата, например, в связи с ликвидацией организации. При заключении договора страхования выгодоприобретателем необходимо указать банк, в котором был получен заем.

2. Потеря трудоспособности заемщиком или близким членом семьи заемщика. Во время долгосрочного исполнения договора ипотеки многое может произойти. Утрата трудоспособности может возникнуть из-за болезни, аварии, травмы. При этом, доводы заемщика о том, что несвоевременное исполнение обязательств было обусловлено стечением жизненных обстоятельств, кредиторами и судами не принимаются во внимание, поскольку данные обстоятельства не освобождают заемщика от надлежащего исполнения принятых на себя по кредитному договору обязательств.

И в данном случае, единственным способом защитить свои интересы и интересы банка является страхование жизни и здоровья заемщика. Сложнее, когда заемщику приходится бросить работу для ухода за больным членом семьи, не все страховые компании берутся за страхование таких рисков. Как правило, банки при заключении договора страхования требуют заключения договора страхования жизни и здоровья, данное требование не является законным. Банки, в случае отказа от заключения договора страхования повышают процентную ставку по ипотечному договору и это вполне обосновано.Требование о страховании жизни и здоровья является обязательным в первые три года ипотечных выплат. На наш взгляд, страховать свою жизнь и здоровье необходимо в течение всего периода действия договора ипотеки. Тогда не возникнет ситуации, когда заемщик может остаться без жилья.^[16]

3. Гибель или фактическая утрата жилья обремененного ипотекой. Согласно статье 36 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с п. 3 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 2 ст. 36). Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

Наиболее распространенным способом утраты или гибели ипотечного жилья является пожар. Среди иных способов может быть взрыв бытового газа, взрыв в результате террористического акта или утрата по другим основаниям.

Банки, для защиты жилья и соответственно снижения своих рисков требуют от заемщика заключения договора страхования ипотечного жилья на весь срок ипотеки, при этом ответственностью для заемщика служит только увеличение процентной ставки по кредиту. Предмет ипотеки также может оказаться незастрахованным при рассрочке внесения страховой премии и просрочке заемщиком внесения очередного платежа.

Несмотря на утрату ипотечного жилья, заемщик обязан продолжать выплачивать банку кредит, а банк имеет право требовать возврата долга, начисленных процентов и неустоек. Банк в случае гибели или утраты объекта ипотеки несет риски невозврата ипотечного кредита, так как не сможет обратить взыскание на заложенное имущество. Взыскать большую сумму долга с физического лица, у которого нет в собственности имущества практически невозможно.

4. Форс-мажорные обстоятельства. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).Должник обязан принять все разумные меры для уменьшения ущерба, причиненного кредитору обстоятельством непреодолимой силы, в том числе уведомить кредитора о возникновении такого обстоятельства, а в случае неисполнения этой обязанности — возместить кредитору причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 393 ГК РФ).^[17]

Таким образом, непреодолимые обстоятельства могут служить лишь отсрочкой исполнения обязательств или основанием для реструктуризации долга, но не являются основанием для прекращения выплат по кредитному договору или списанием долга с заемщика.

При заключении договора заемщик должен обращать внимание на условия о непреодолимых обстоятельствах и порядке выплат при их наступлении. В случае отсутствия таких условий будут действовать общие правила предусмотренные законодательством. А также доказать, что просрочка исполнения наступила в ходе таких обстоятельств, можно будет только в судебном порядке. Поэтому, необходимо предусматривать кредитным договором наступление таких обстоятельств и указывать действия, которые необходимо совершить сторонам при их наступлении.

5. Рождение детей. Как правило, договор ипотеки заключают молодые семьи, которые стремятся создать полноценную семью, родив детей. При рождении ребенка возникают дополнительные расходы на его содержание. Это может отразиться на платежеспособности заемщика недостаточность которой, может стать причиной выставления банком требования о расторжении кредитного договора, взыскания суммы долга и обращения взыскания на заложенное имущество.

Наиболее распространенным заблуждением молодых семей является заблуждение о том, что банк не сможет лишить их квартиры, если у них будут несовершеннолетние дети, а также, если часть ипотеки будет оплачена средствами материнского капитала. Судебная практика доказывает, что наличие несовершеннолетних детей и оплата материнским капиталомне мешает суду удовлетворить правомерные требования банка-кредитора^[18].

При рождении детей у заемщика нет правовых оснований застраховать риск утраты платежеспособности, поэтому каждая молодая семья должно реально оценивать свои риски.

Подводя итоги мы видим, что ипотека – залог недвижимого имущества – представляет собой один из способов обеспечения кредитного обязательства, являясь составной частью правового института ипотечного жилищного кредитования. Единственным правовым способом защитить свои риски при заключении кредитного договора на приобретение жилья по ипотеке является страхование имущества, жизни, здоровья и др

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Институт ипотеки, зародившийся ещё в античном праве, достаточно успешно развивался в дореволюционной России — на примере деятельности кредитных обществ, земельных банков. Выступая сначала, скорее, в качестве дополнительной меры государственной денежной поддержки дворян, впоследствии ипотека не в последнюю очередь сопутствовала проведению земельной реформы 1861 г., выступая эффективным инструментом разрешения проблем крестьянского малоземелья.

Сегодня отечественное законодательство об ипотеке и ипотечном кредитовании переживает новый этап становления в условиях рыночной экономики. В законодательстве большинства зарубежных стран наличествуют свои, связанные с историческим развитием коммерческого оборота, общей социальной направленностью правопорядка, иные причины, характерные особенности построения правового обеспечения системы ипотечного кредитования. В зависимости от количества субъектов в процессе кредитования, а также взаимосвязей таких субъектов, в теории выделяют три модели – контрактно-сберегательная (с наличием специального­ субъекта формирования средств – сберегательных строительных касс и банков), усечено-открытая (с минимальным количеством участников в схеме кредитования), а также расширенно-открытая (двухуровневая – разделяемая на первичный и вторичный рынки кредитования). Каждая из таких моделей обладает своими особенностями, закрепляемыми на законодательном уровне.

В ходе исследования выявлено, что вопрос об отнесении российской системы ипотечного кредитования к той или иной общемировой модели остается спорным. Наиболее предпочтительным, на наш взгляд, способом обеспечения кредитных обязательств является залог недвижимости, так как именно залог выступает эффективным средством для исполнения обязательств, не образуя при этом существенных обременений для имущественных прав должника, которые препятствовали бы его интересам – применительно к цели основного обязательства

Основными способами обеспечения исполнения кредитного обязательства выступают залог, удержание, поручительство, банковская гарантия и неустойка. Их применение позволяет кредиторам получить дополнительные гарантии возврата заемных средств и начисленных на них процентов, а должникам – задействовать все возможные активы при­ невозможности надлежащего исполнения кредитного обязательства. Ипотека — залог недвижимого имущества – представляет собой один из способов обеспечения кредитного обязательства, являясь составной (дополнительной) частью правового института ­ипотечного жилищного кредитования.

Ипотека жилых домов и квартир обладает характерными чертами ввиду специфического характера таких помещений, особых требований, устанавливаемых к ним жилищным законодательством. В таких случаях возникает проблема обеспечения не только обеспечения интересов кредитора, но и защиты прав имущественных и жилищных прав должника.