Файл: Ипотека в гражданском праве (История становления и развития института ипотеки).pdf

Ипотека, возникшая в силу закона — это форма залога недвижимого имущества, возникающая по основаниям, установленным законом, вне зависимости от наличия воли и желания соответствующего субъекта. Так, в частности, законная ипотека может возникнуть в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. То же самое обстоятельство применяется к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Если обратить внимание на основное недвижимое имущество — землю, то в случае передачи участка земли под условием выплаты ренты, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ). Такое же обеспечение исполнения обязательств залогом на основании закона установлено для застройщика (залогодателя) по договору долевого участия с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Подобная форма обеспечения исполнения обязательств определена для покупателя в случае оплаты приобретенного в рассрочку государственного или муниципального имущества (п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).^[10]

Ипотека в силу закона применяется также при приобретении земельного участка, жилых домов или квартир за счет кредитных (заемных) средств (ст. ст. 64.1, 77 Закона об ипотеке). Как уже было указано, желание и воля соответствующего субъекта не имеют значения, если речь идет о законной ипотеке. Принципиально от такой формы ипотеки отличается ипотека, возникшая в силу договора. Дело в том, что договорная ипотека представляет собой способ обеспечения обязательств стороны по договору. Фактически, в таком случае ипотека не может считаться основным обязательством, поскольку она только лишь обеспечивает выполнение должником своей обязанности — оплата кредита или займа. Отметим, что возникновение ипотеки возможно только в силу ее государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, в котором регистрируются право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Логично, что государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость, в том числе ипотека (ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1, п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).^[11]

Надо сказать, что договорная ипотека отличается от законной также тем, что первая из них может быть зарегистрирована исключительно по совместному заявлению всех сторон договора. Кроме того, государственная регистрация ипотеки, порожденная нотариально удостоверенным договором об ипотеке, может быть произведена в силу и на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке (ч. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке»).

Уточним, что осуществление государственной регистрации ипотеки в силу закона производится на основании соответствующего волеизъявления залогодержателя или залогодателя. Конечно, сюда же может быть отнесен нотариус, заверивший договор, который является основанием возникновения ипотеки в силу закона и выплата государственной пошлины в таком случае не производится. Надо помнить, что государственная регистрация законной ипотеки производится совместно с государственной регистрацией права собственности лица, права которого обременяются ипотекой, если иное не определено федеральным законом. Отметим, что права залогодержателя по законной ипотеке вполне могут быть оформлены закладной.

В случае государственной регистрации законной ипотеки внесение информации в Единый государственный реестр недвижимости о залогодержателе производится на основании договора, в силу которого рождено обеспечиваемое ипотекой обязательство. В таком случае дополнительное требование у заявителя документов, относящихся к залогодержателю, является неправомерным (ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Таким образом, особенностью ипотечного жилищного кредитования является то, что ипотечные правоотношения возникают не только между кредитором и должником, но и между заемщиками и специальными субъектами (государственными и (или) муниципальными специализированными организациями). Ипотечное кредитование предстаёт как комплекс правоотношений­ между заёмщиком и уполномоченным законом субъектами (кредитными, некредитными, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями).

Предоставление денежных средств физическим и юридическим лицам на приобретение жилого помещения, обеспечивается непосредственно ипотекой — залогом приобретаемого жилого помещения, а также совокупностью мер государственной поддержки.

2.2 Государственная регистрация ипотеки

Закон об ипотеке ввел новый тип зарегистрированной ценной бумаги — закладной, которая одновременно обеспечивает ­права кредитора на исполнение должником денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и правозакладывать недвижимость. Правовой статус закладной можно отнести к одному из видов ценных бумаг. Логично предположить, что закладная, удостоверяющая ипотечное обязательство, является вторичным документом, зависящим от него в отношении кредитного соглашения. Однако часть 4 ст. 14 Закона «Об ипотеке» прямо устанавливает приоритет содержания ипотеки перед кредитным договором, то есть до документа, содержащего основное обязательство, которое было обеспечено ипотекой, и, как следствие, — ипотека. Исходя из императивного характера этого правила, предложения в научных статьях о необходимости обеспечения в Законе об ипотеке прав владельца ипотеки требовать устранения ипотечного несоблюдения условий ипотечного договора или контракта, из которых обеспечена закладная, на протяжении всего срока ипотеки, независимо от того, когда он узнал о таком расхождении, не имеют практического значения. Взависимости от того, кто имеет ипотеку (от залогодержателя или от лиц, несущих ответственность по ипотеке), Закон об ипотеке в части 3, 7, ст. 17 предполагают, соответственно, факты исполнения или невыполнения обязательств по ипотечным кредитам.

Ярким подтверждением данной презумпции являются решение Оренбургского районного суда от 27.08.2015 года по делу № 2-22/153, оставленному в силе 13.10.2015 Оренбургским областным судом, а также апелляционные определения Московского городского суда от 24.07.2014 года по делу № 33-29439/20144 и от 20.09.2016 года по делу № 33 37033/20161.[12]

Суды согласились с доводами залогодержателей о том, что обнаружение ипотечного кредита без признаков исполнения обязательств залогодержателя само по себе является достаточным доказательством невыполнения ипотечного обязательства, наличия ипотеки и ее сохранение в передаче прав на объект недвижимости третьему лицу. Не имеет значения наличие других документов по исполнению обеспеченного ипотекой обязательства, а также наличие вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении регистрационного документа по ипотеке. Кроме того, Закон об ипотеке определяет, что передача прав залога влечет за собой передачу прав по основному обязательству, а не наоборот (часть 1, 2, статья 48). Приоритет содержания ипотеки и передача Права, установленные им в рассматриваемом Законе, противоречат не только нормам ст. 1 — 3 того же Закона, но иположениями Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге как способе обеспечения обязательства и не соответствуют правовому характеру и значению дополнительных обязательств. Очевидно, что ипотечный кредит, который является самым важным элементом всего ипотечного рынка, который позволяет банкам успешно размещать ипотечные кредиты, имеет особое значение именно как обеспечение. У ценной бумаги есть знак «оборот» независимо от контракта, в силу которого он составляется. Кроме того, государственная регистрация ипотечного имени нового правообладателя не является обязательной, поскольку залог является ценной бумагой и имеет свойство общественной надежности. В соответствии с положениями Закона об ипотеке признание лица законным владельцем залога основывается только на правильности составления передаточных надписей — их последовательности.

Владелец ипотеки не считается законным, если он знал или должен был знать, что ипотека ранее выпала из владения одного из предыдущих владельцев в дополнение к их воле, например, в результате кражи. В этой связи можно установить обязательную государственную регистрацию передачи прав залога от одного владельца другому. Такое предложение оправдывается тем фактом, что свойство общественной надежности ипотеки не заменяет требований, предусмотренных в ст. 131 Гражданского кодекса и норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку залог удостоверяет права на недвижимое имущество.

Роль ипотеки в обеспечении исполнения обязательства заключается в перераспределении рисков субъектов ипотечного правоотношения с рисками субъектов ипотечного оборота. Для этого перераспределения есть две особенности. Во-первых, существует сочетание рисков участников залога по основному обязательству и ипотеке с рисками субъектов правоотношений по ценной бумаге. Во-вторых, на этапе реализации прав, удостоверенных ипотекой, его владелец может изменить форму распределения рисков ипотечного оборота, передавая только сертифицированные права другому лицу. Такое осуществление владельцем ипотечных прав владельца в отношении обеспечения может позволить ему снизить риски дефолта, досрочное исполнение основного обязательства, риски уменьшения стоимости, ухудшения, повреждения и потери заложенного имущества и другими рисками залогодержателя. Однако, если статус залога основывается на статусе ценной бумаги, то необходимо сделать вывод о «особой форме» ипотеки недвижимости, которая, исходя из содержания положений Закона «Об ипотеке», с момента регистрации ипотеки делает этот залог независимым от основного обязательства — ипотечного кредитования. Следует отметить, что Закон «Об ипотеке» не обязывает к оформлению ипотечных отношений ипотеки, а только к пунктам ст. 13, права залогодержателя по ипотечному обязательству и по ипотечному договору могут быть удостоверены залогом. Поэтому, если банк, вступая в отношения по ипотечному кредитованию, не оформляет свою ипотеку, то в случае передачи прав по займу он передает права по ипотеке. В этой ситуации действует Гражданский кодекс Российской Федерации: залог следует за судьбой основного обязательства.^[13]

Совершенно иная картина возникает при выдаче ипотечных кредитов. Ипотека становится основным документом в отношении кредитного соглашения. Соответственно, передача прав по кредиту при наличии ипотеки может быть только единственным способом — путем передачи прав по ипотеке. В научных работах можно найти справедливые предложения по устранению противоречий между нормами Закона «Об ипотеке» и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении передачи прав на зарегистрированные ценные бумаги, а также оборота недвижимости . В связи с чем необходимо внести изменения в ст. 1 Закон «Об ипотеке», предусматривающий возможность регистрации ипотечных правоотношений либо путем подписания ипотечного соглашения, либо только путем составления и выдачи такого зарегистрированного обеспечения в качестве залога. Учитывая, что посредством передачи ипотечных прав можно перевести права по кредиту, в банковской практике широко используется ипотечное кредитование как предмет сделок. Учитывая специфику банковской деятельности (наличие банковской и коммерческой тайны, невозможность полностью проверить информацию до совершения сделки), широко распространенным явлением стало заключение между банками в то же время контрактов на покупку и продажу ипотечных кредитов и соглашений на условиях выкупа продавцом ипотечных кредитов. Эти соглашения содержат перечень условий, при которых первоначальный покупатель ипотеки будет иметь право требовать выкупа ипотечных кредитов, а первоначальный продавец — обязательство выкупа этих ипотечных кредитов.

Согласно одному из условий указанного договора, продавец несет ответственность за достоверность документов, переданных в соответствии с настоящим договором, и гарантирует соответствие залогов и документов, переданных с ними, требованиям законодательства Российской Федерации. Также банки подписывают соглашение об условиях выкупа закладных, в соответствии с которыми продавец-банк (покупатель по договору купли-продажи ипотеки) имеет право передать право собственности на банк-покупатель, а покупатель, По просьбе продавца, принимает и оплачивает ипотеку в случаях, указанных в соглашении. В частности, это может включать случай выявления недостоверной информации, содержащейся в документах, подготовленных от имени покупателя и представленных покупателем продавцу на момент продажи ипотеки. Подобный правовой проект известен в банковской практике как операция репо, в которой кредитное учреждение покупает ценные бумаги у продавца и одновременно обязуется продать его после определенного периода времени по цене, указанной в контракте. Если покупная цена не выплачивается по «обратному» договору, банк может отказаться от договора и распоряжаться ценными бумагами по своему усмотрению. Оплата покупной цены по первому контракту эквивалентна выдаче ссуды, разница между ценой второго и первого контракта — это плата за использование банковского кредита и промежуток времени между условиями оплаты Ценными бумагами по первому и второму договорам является срок займа. Договор РЕПО обычно представляет собой комбинацию двух договоров купли-продажи и составляется в виде единого документа. Целью операции РЕПО является временное предоставление финансовых активов по переуступке прав собственности на ценные бумаги или «залог» ценных бумаг. Вэтой связи не исключены правовые проблемы, связанные с квалификацией этой сделки как фиктивной. Чтобы избежать квалификации сделки РЕПО как притворной, можно использовать обратную продажу ценных бумаг с предварительным условием. Этот проект предусматривает одновременное заключение кредитного соглашения; договор купли-продажи ценных бумаг; договор об «обратной» продаже ценных бумаг в отсроченном состоянии, что является фактом погашения заемщиком кредита с уплатой процентов в установленный срок. Прямые и обратные контракты заключаются по той же цене.[14]