Файл: Ипотека в гражданском праве (Развитие ипотеки и история ее возникновения).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. С развитием рыночной экономики ипотеке уделяется большое внимание со стороны государственной власти. Важной составляющей экономической и социальной политики государства, является ипотека, она помогает в решении существующей проблемы – обеспечение граждан реальным правом на получение жилья. Ипотека в России – это один из вопросов, который интересует юристов. Судьба ипотеки - это судьба миллионов людей, нуждающихся в жилье. Развитие ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам.Этим обусловлены актуальность выбора данной темы

Актуальность темы курсовой работы определила объект, предмет, цель и

задачи исследования.

Объектом исследования выступают общественные отношения,

регулирующие ипотеку в гражданском праве.

Предмет исследования- нормативная регламентация ипотеки

в современном гражданском праве.

Цель работы:

Рассмотрение понятия ипотеки и ее роль в современном гражданском праве, как залога недвижимости в России, (раскрытие характерных черт и выявление основ ее содержания), анализ положительных и отрицательных сторон ипотеки,

Для достижения данной цели поставлены задачи:

-изучить историю развития института ипотеки

- определить понятие, элементы и содержание договора ипотеки в современном гражданском праве;

- определить существенные условия договора

- определить права и обязанности сторон по договору ипотеки;

- анализ положительных и отрицательных сторон ипотеки, как залога недвижимости в России;

- изучить исполнение и ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора ипотеки.

Степень разработанности проблемы. Теоретической и методологической основой исследования являются труды ведущих ученых-экономистов, чьи исследования тем или иным образом касаются вопросов ипотеки в РФ.

Теоретической основой курсовой работы являются труды ученых-цивилистов - Афонина А. В., Великомыслов Ю.Я., Забродина И.А. , Лепехин И.А., Шевчук Д.А., Грудцына Л.Ю. и других.

Нормативно-правовую основу курсовой работы составили: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (части первая, третья), Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановление Правительства «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и другие.

Методологическую основу, курсовой работы, составляют общенаучные

методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой, формально-логический и другие.

Курсовая работа на тему: «Ипотека в гражданском праве» состоит из введения, три глав, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ

1.1. Развитие ипотеки и история ее возникновения

Ипотека известна давно. На территории нынешнего Китая применялась за сотни лет до нашей эры. Институт ипотеки является одним из древнейших.

Родоначальником был Солон афинский реформатор и законодатель начала VI в. до н.э. Ипотека означала любой залог под кредит.

Первоначально в Афинах господствовала личная ответственность за долги, залогом служила личность должника, в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Особое развитие залог получил в римском праве. Римское право относило залог к разряду прав на чужие вещи^[1].

В Древнем Риме система ипотечного права содержала нормы, которые существуют в современном праве: при нескольких залогах на один предмет действовало правило ипотечного старшинства; если должник не возвращал долг, кредитор имел право продать заложенное имущество для возврата своего долга; прежде, чем продать заложенное имущество кредитор должен, был три раза, предложить должнику выкупить предмет залога, заложенное имущество не мог выкупить сам кредитор; если при продаже цена превышала долг должника, то кредитор был обязан вернуть разницу, либо продать иное имущество должника, если вырученной суммы не хватало.

При ипотеке к кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, оно сохранялось за должником, и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. На пограничной меже земельной территории, принадлежавшей заёмщику, ставился столб, делалась надпись о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора впоименованной сумме^[2]. Столб назывался ипотекой (подставкой). Это слово стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. Термин "ипотека" в настоящее время используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя. В правовых системах многих

в том числе и российской правовой системе, это понятие используют для обозначения залога недвижимого имущества.

В Римском праве видом договора о залоге был Pignus, запрещалось

заключать соглашение по взаимному соглашению, согласно которому предмет залога мог оставаться в собственности кредитора, если должник не выплачивал долг вовремя. Кредиторы после продажи заложенного предмета имели право из вырученной сумы удержать суму долга. В виде исключения, кредиторы имели право требовать от должника возмещения расходов по содержанию заложенного предмета, если был заключен pactum об антихрезе. Если предмет нельзя было выгодно продать, кредитор мог требовать у государственных органов оставить предмет залога в своей собственности

После усвоения и восприятия средневековым обществом римская

ипотека наряду с другими правовыми институтами частного права вошла в систему общего права стран Западной Европы. Однако ей не удалось вытеснить полностью местные способы передачи недвижимости в древней и средневековой Германии. Поэтому римские и германские формы ипотеки имели столь существенные отличия. Они касались, главным образом, прав залогодержателя и залогодателя на недвижимое имущество, обремененное залогом.

Альбрехт и Майбом – первые немецкие юристы, изучавшие древнегерманские и средневековые германские формы залога. В 1828 году издана работа Альбрехта, посвященная старому немецкому залоговому праву в ней заложены основы для формирования немецкой школы залогового права.

Можно сделать вывод: законы, разработанные в древности, актуальны и сегодня. Это стало возможным благодаря юристам Древнего Рима, которые смогли выделить главные особенности и точно изложить и сформулировать правовые нормы.

Римское право применялось в развивающихся европейских странах, и оно положено в основу кодексов, разработанных в Германии, Франции, России и других странах. Оно подвергалось изменениям и уточнениям. В законодательстве европейских стран не были приняты такие нормы древнеримского права, как предъявление личного иска к должнику.

В римском праве не фиксировались сделки с залогом в государственных органах. В законодательство европейских стран проведение сделок поставлено под контроль государства, право возникало только после его государственной регистрации. Во Франции реестр государственной регистрации прав не обладал достоверностью.

Древнерусское залоговое право также прошло длительную эволюцию - от древнерусского залога^[3].

В XIII веке в Россию с развитием торговых отношений и заемных обязательств, как первый вид кредитования пришла и ипотека. В юридических актах XV века известны случаи залога земли с целью обеспечения договора займа. В соответствии с Соборным уложением предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. Поместья закладывать было нельзя. В случае невыполнения должником в срок возложенного на него обязательства заложенные вещи обращались в собственность кредитора.^[4]

Согласно ст. 29 Псковской судной грамоты, залог оформляли с помощью актов (грамоты). Акты (грамота) служили доказательством обременения, и определяли кредитора, как залогодержателя. Для того, чтобы более полно защитить свои права кредиторы получали не только грамоты, но и само обремененное имущество.

1754 год считается началом российской ипотеки. Появляются первые государственные кредитные учреждения - дворянские банки, созданные с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег», создания

«щадящих» условий кредита для дворян-землевладельцев, как средство

борьбы против ростовщичества. У истоков их создания стоял граф Петр Иванович Шувалов.

В конце XIX века в 1893году разработан проект Вотчинного устава и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений, введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. Понятие залога, сформулированное в статье 43, служит образцом ипотечного права.

В Российской империи с 70-х гг. XIX в. кредитной деятельностью занималось 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. На рубеже XX в. появились ссудо-сберегательные товарищества, товарищества мелкого кредита. В залоговом законодательстве России залог - право на чужую вещь, это же наблюдалось в римском праве. Предметом залога служила только материальная вещь. В этот период российские юристы предлагали много специальных законопроектов, ни не один из которых так и не был принят^[5]. В стране к семнадцатому году была организована развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, превосходящая Европу по объему ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках.

В ходе исторического процесса влияние государства имело основополагающее значение для формирования института ипотеки. В Древней Греции, Римской империи сделки по залогу недвижимости получили наибольшее распространение во время ослабления рабовладельческого хозяйствования и массовой передачи земель арендаторам. Это привело к снижению роли государственных функций, законодательной системы, в результате залог недвижимости был забыт на несколько веков и возродился уже только в средневековой Европе.

Эти закономерности прослеживаются и в развитии института ипотеки в дореволюционной России. На рубеже XX в. технологический и экономический прогресс содействовал долгосрочному кредитованию недвижимости, совершенствованию инвестиционных и ипотечных инструментов. В результате октябрьского переворота и последовавшего за ним изменения государственного устройства в 1917 г. в советском законодательстве ипотека уже не предусматривалась.^[6]

К началу XX века в Российской империи существовал урегулированный рынок поземельных (ипотечных) кредитов.

Революция 1917 года изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, уплотнение семей буржуазии. Система жилищного финансирования была направлена на распределение бюджетных средств, для строительства государственного жилья и безвозмездное распределение среди граждан, стоящих на учете на улучшение жилищных условий.

В 1922г был принят ГК РСФСР, который упразднил деление имущества: движимое и недвижимое. Вводиться понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него. Дальнейшее падение роли залога, как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг кредитной реформы - результат постановления ЦИК и СНК СССР от 30.01.1930г. Было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. Залог, как способ обеспечения обязательств теряет смысл, так как государственная собственность, выступает в роли монополиста и централизованного директивного планирования. Ипотека прекращает свое существование почти на 80 лет. За годы в стране была разруха, необходимо было восстанавливать разрушенные здания – это послужило условием возрождения ипотеки.

В 1964г принят ГК РСФСР, в нем залогу уделялось меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. Новый кодекс запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящиеся к основным средствам государственных организаций. Основные средства колхозов, кооперативных, профсоюзных, общественных организаций также не подлежали залогу. Залогом могло выступать имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Советское гражданское право относило залог к способу обеспечения обязательств. Договор о залоге заключался в письменной форме и заверялся нотариально. Предмет залога передавался кредитору, исключение составляли строения. Имущество оставлялось у должника под замком и печатью кредитора, только по соглашению сторон. В случае неисполнения обязательства, кредитор имел право продать вещь, чтобы получить финансовые средства, из вырученной суммы погасить заем. Кредитор не имел права оставить вещь у себя. После революции в России существовал запрет частной собственности на землю, недра, воды, леса, промышленные предприятия. Запрет, исключил из гражданского оборота эти объекты на долгие годы, сыграл негативную роль в развитии гражданско-правовых и финансовых институтов в нашей стране. Результат отсутствие в России полноценного рынка недвижимости, не развивалась и ипотека, несмотря на то, что хотя законодательство содержало отдельные нормы о залоге.