Файл: Ипотека в гражданском праве (Развитие ипотеки и история ее возникновения).pdf

Некоторые авторы утверждают, что в советский период ипотека не утратила свое значение в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества: движимое и недвижимое. Речь идет о применении ее в тех редких случаях, когда смысл ипотеки отвечал требованиям действующего законодательства^[7]. Большое значение во всем мире залог приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой и появлением коммерческих кредитных учреждений на рубеже 80-х и 90-х гг^[8].

Началом формирования института ипотеки в России в его современном виде можно считать 1992 год, принятие Закона РФ «О залоге»^[9], в котором впервые появилось понятие «ипотека». Закон установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. Дальнейшее развитие эти нормы получили с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ^[10], содержащей более широкое определение ипотеки, чем Закон «О залоге». При этом особенно важна была следующая коллизионная норма, содержащаяся в п. 2 ст. 334 ГК РФ: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. То есть, по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено законодателем на отдельный специальный закон об ипотеке.

В современной России государство выступает активным участником в регулировании ипотечных правоотношений. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия

достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Задача государства заключается в поддержке платежеспособного спроса слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития

рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества. За счет долгосрочного кредитования жилья и развития системы ипотеки, государство направляет средства в кредитно - финансовую сферу, тем самым переходит от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.^[11]

С 2005г. ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста:

за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. Идею ипотечного кредитования подхватили более 200 банков, многие из них разработали собственные программы, а портфели ипотечных кредитов наполнились на сумму более чем 1,5 млрд. рублей. Таким образом, вопрос количества был решен, дело оставалось за качеством, что предполагает массовое, «поточное» производство.
Планы нарушил экономический кризис 2008-2010 гг. Из-за большого количества непогашенных займов, банки ужесточили требования к заемщикам: повысили процентные ставки, свернули почти все программы кредитования без первоначального взноса, ужесточили требования по страхованию залога. Волна экономического кризиса, улеглась и к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.

Исторический анализ позволяет сделать вывод об общей тенденции развития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора (в VI в. до н.э.), институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны. Своя собственная история применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными ставками и т.д.) является примером использования ипотеки в настоящее время для решения государственной задачи - доступности приобретения гражданами жилища.

Сегодня для ипотеки характерны две черты: интеграция и унификация.

Первая: банки выдающие ипотеку, работают в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Вторая формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты. Российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь. В зависимости от этого, в ее летописи можно выделить несколько этапов.

1.2 Понятие ипотеки в современном гражданском праве, порядок заключения договора ипотеки

Ипотека, как определение в действующем законодательстве непрописано, исходя из анализа Гражданского кодекса Российской Федерации ст. 334 можно сделать вывод: ипотека-залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится следующее понятие ипотеки: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п.1 ст.1).^[12]

Таким образом, ипотека – залог недвижимого имущества.

Должник, не исполняющий свои обязательства, или ненадлежащим образом исполняющий свои обязательства, согласно, Гражданскому кодексу РФ п.1 ст. 334 кредитор имеет право получить из стоимости заложенного имущества удовлетворение и имеет преимущество перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога (оставления у залогодержателя) только в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Сущность залога заключается в том, что кредитор имеет приоритетное право (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Правовое регулирование ипотеки проходит через законодательные документы и нормативные акты это:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.)[2] – является специальным законом.

С момента введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона РФ «О залоге»[3] подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.)[4]., регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Закон об ипотеке предусматривает два вида ипотеки: ипотека в силу закона; ипотека по договору.

Такое разделение существовало при римском праве. Базанов И.А. отмечал, что кроме договорных ипотек, римское право знало целый ряд законных ипотек; эти ипотеки были действительны и тогда, когда собственник сам не знал об них ничего. Такое деление существовало при русском дореволюционном праве.

Ипотека в силу закона - это залог недвижимого имущества, в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, по

договору пожизненного содержания с иждивением.

Ипотека в силу закона может возникать в случаях: при покупке недвижимого имущества в кредит, с условием рассрочки платежа.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст.8 Закона).

Согласно ст. 425 Гражданского Кодекса договор ипотеки является консенсуальным, заключается без передачи заложенного имущества залогодержателю; возмездным, двусторонне-обязывающим.

Залог возникает в следующих случаях:

- в силу договора;

- на основании закона, при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства, признается находящимся в залоге (например, статья 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»^[13]).

Ипотека может быть установлена в обеспечение:

- обязательства по кредитному договору;

- обязательства по договору займа;

- иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, договоре, причинении вреда, если иное не

предусмотрено федеральным законом.^[14]

Согласно статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации недвижимое имущество может быть заложено по договору об ипотеке, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

- земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке»;

- предприятия, здания, сооружения и недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры, части жилых домов, квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет определяется через: наименование имущества, местонахождение, описание, которые позволяют его идентифицировать, указывается права, в силу которого имущество - предмет ипотеки и принадлежит залогодателю. Согласно статье 5 Закона об ипотеке предметом договора об ипотеке являются земельные участки, предприятия, здания, сооружения и недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.). Жилые дома, квартиры, часть жилого дома, квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения, могут служить предметом ипотеки.

Чаще всего перечисленное имущество является залогом по договору жилищного кредитования. Незаконченное строительство, возводимое на отведенном участке, является недвижимым имуществом, может быть предметом ипотеки. Согласно статье 76 Закона об ипотеке, при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты - предмет ипотеки, они не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики, это предусмотрено в Гражданском кодексе Российской Федерации

Предметом ипотеки служит право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу применяются общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Право аренды выступает предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Не допускается залог без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия лиц.

лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия лиц.^[15]

Земельные участки, которые не подлежат ипотеке: