Файл: Ипотека в гражданском праве (Развитие ипотеки и история ее возникновения).pdf

В соответствии с п.1 ст.63 Закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[9] залог земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в на основании Закона об ипотеке. Можно сделать вывод: ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается (ст.63 Закона об ипотеке).

Согласно Гражданскому кодексу РФ (п. 2 ст. 267 ГК РФ) не допускается

залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом

владении.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).

В п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке: предмет ипотеки объект незавершенного строительства, при условии, одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (ст.69 Закона).

В качестве сторон договора ипотеки выступают залогодержатель и залогодатель.

В качестве залогодержателя выступают юридические лица. Это могут быть банки, различные фонды и др. Физические лица могут выступать в роли залогодержателей, в законодательстве не содержится запрещений, однако в практике такое встречается крайне редко. В качестве залогодателя выступает, как правило, физическое лицо.

Статья 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой; лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).^[16]

В ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оговорены порядок заключения договора об ипотеке, его содержание.

В котором указывается:

- предмет ипотеки (прописывается в договоре, указывается его наименования, место нахождения, описывается предмет для его идентификации), указывается право, в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;

- оценка предмета ипотеки (определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении);

- существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре об ипотеке указывается обязательство, которое обеспечивает ипотеку, указывается сумма, срок исполнения и его основание. Если обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, договоре об ипотеке указывается порядок и условия его определения

Согласно статье 10 Федерального Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

В случае несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке, договор признается недействительным. Такой договор считается ничтожным.

Согласно п.2 ст.10 Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Таким образом, сделка считается совершенной с момента подписания договора

Государственная регистрация договора об ипотеке - основание для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке»).^[17] Государственная регистрация регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[18]

Договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной, понятие о которой закреплено в ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее

владельца:

– право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств

существования этих обязательств;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Ипотека – залог недвижимого имущества, является одним из видов обеспечения обязательств. Залог возникает в силу договора и на основании закона. Сторонами по договору выступают залогодатель и залогодержатель. Договор заключается в письменной форме и подлежит регистрации. В договоре должны быть указаны: предмет договора, оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Также договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной. В настоящее время нотариальное удостоверение не обязательно, тем самым законодатель возложил обязанность проверки соответствия соглашения закону исключительно на органы юстиции. Стороны договора, конечно же, могут предусмотреть в договоре и обязательство его нотариально удостоверить.

Таким образом, для того, чтобы возникло ипотечное право необходимо наличие единственного правообразующего действия - юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

2.1 Понятие залога и его характеристика

Приступая к анализу института ипотеки по российскому законодательству, нужно, прежде всего, квалифицировать юридическую природу залогу и залоговых правоотношений.

Целесообразно дать определение понятию «залог». Под залогом понимается способ обеспечения исполнения обязательств в виде имущества и других объектов гражданских прав, находящихся в собственности залогодателя и гарантирующих погашение займа или иных гражданско-правовых обязательств. Залог недвижимого имущества называется ипотекой.

Е.В. Васьковский пишет: «залог – это вещное право, которое дает своему обладателю возможность исключительного удовлетворения из цены данной вещи в случае неисполнения собственником обязательства» [1, с. 118].

Г.Ф. Шершеневич придерживается такой же точки зрения, делая оговорку на то, что залог «резко отличается от права на чужую вещь» [1, с. 119].

Залог в правовой науке - метод обеспечения выполнения обязательств, при несоблюдении должником обязательств, обеспеченных залогом, кредитор покупает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества большую часть перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законодательством.

Залог является одним из методов обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве под методами обеспечения выполнения обязательств понимаются особые меры имущественного права, стимулирующие выполнение обязательств должниками, методом установления добавочных гарантий ублажения притязаний кредиторов.

По действующему законодательству право залога может возникать как на основании закона, так и на основании договора. Случаи договорного

установления залога прежде всего регулируются ст. ст. 3341, 339 ГК РФ. В Гражданском кодексе РФ названы условия договора залога, которые

являются существенными: предмет залога, существо, размер и срок

исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. По смыслу закона, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным [2,с.11].
Залогополучатель может претендовать на имущество в исключительных случаях: нотариально удостоверенное соглашение залогополучателя с залогодателем, заключенного впоследствии появления причин для обращения взыскания на заложенное имущество (при этом следует принимать, что такое соглашение имеет возможность быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением); в случае, когда повторные аукционы признаны несостоявшимися, залогополучатель вправе оставить заложенное имущество у себя с оценкой его в сумме не больше чем на 10 % ниже исходной продажной стоимости на повторных торгах.

Если залогополучатель не использует право оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов, которые признаны несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ порядок осуществления заложенного имущества определяется по суду, тогда залогополучатель имеет возможность претендовать на удовлетворение из цены заложенного имущества.

Понятие «из стоимости» подразумевается неотъемлемую перепродажу предмета залога с общественных торгов в форме конкурса или же аукциона, исключая вероятность оставления его залогодержателем за собой.

Законодательство учитывает в качестве совместно критерия судебный порядок обращения взыскания, впрочем, при соблюдении ряда критерий допускает и внесудебный порядок.

Залогополучатель, обретая предмет залога, получает совместно с ним и ряд обязанностей, которые появляются у него при несоблюдении, ненадлежащего выполнения главных обязательств должником. Они связанны с проведением общественных торгов и как следствие дополнительные издержки, валютные расходы и дополнительное время для проведения конкурса или аукциона.

Индивидуальность залога по сопоставлению с большинством иных методов обеспечения выполнения обязательств происходит в его правовом регулировании. Поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия это методы обеспечения выполнения обязательств, которые не имеют права вещно-правовых отношений. В данных случаях кредитор как бы полагается на должника или лицо, которое становится добавочным (акцессорным) должником в мощь принятия на себя ответственности за выполнение главным должником обещания в рамках соответственной системы обеспечения выполнения. Залог дает возможность рассматривать его в качестве как вещно-правового и обязательственно-правового метода обеспечения выполнения обязательств.

До настоящего времени не решен вопрос о том, к какому из институтов вещного или же обязательственного права, возможно, отнести залог.

По воззрению О.Свириденко, залог не следует относить к вещно-правовому институту, потому что он при всем собственном вещном нраве продолжает оставаться методикой обеспечения выполнения обязательств и «вещность» залога есть постольку, поскольку она в состоянии гарантировать выполнение главного обязательства. «Конструкция залога такова, собственно, что он порождает два вида отношений между залогодателем и залогодержателем и вещью, то есть с одной стороны, залог это метод гарантировать обязательства должника методом установления условной правовой связи с кредитором, а с иной конкретно правовая ассоциация залогодержателя и вещи^[19]».

Абсолютно, это дела между залогодателем и залогодержателем. Их можно охарактеризовать, как вторичные вспомогательные (акцессорные) по отношению к главному (договору кредитования, займа и так далее). Эти отношения неразрывно связаны с главным обязательством и не имеют шанс существовать порознь от них.

При прекращении главного обязательства прекращается и вспомогательное (залоговое). Эти обязательства невозможно рассматривать как единое целое, так как это два самостоятельных обязательства, но залоговое дополняет ведущее. Залогодатель и залогодержатель, при конкретных условиях (перезаклад или же осуществление заложенного имущества) имеют право вступать в отношения и с третьими лицами.