Файл: Ипотека в гражданском праве (Развитие ипотеки и история ее возникновения).pdf

Наиболее смелым шагом считаются положения новой редакции ст. 78 Закона «Об ипотеке», устранившие последние законодательные препятствия для выселения, не исполняющего собственных обязательств залогодателя и членов его семьи из приобретенного на кредитные средства жилого помещения.

5 февраля 2004 года приняты некоторые изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившие в силу с 10 февраля 2004 года^[33]. Данные изменения в основном ориентированы на улучшение залога земельных участков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратить внимание на надлежащие новаторства:

- теперь допускается формирование и нотариальное удостоверение закладной и договора ипотеки, в случае если предметом залога считаются леса (ранее было нельзя);

- не допускается ублажение притязаний залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, в случае если предметом ипотеки считается земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 55 Закона в новой редакции). Этим образом, заключение и нотариальное удостоверение соглашений с этим предметом стало невозможным;

- расширена категория земель, которые могут являться предметом залога. В случае если раньше - это были лишь только земельные участки, в отношении которых закон (п. 1 ст. 62 Закона в старой редакции) напрямик оговаривал эту вероятность (ограниченный список), то в данный момент могут быть заложены всевозможные земельные участки, при условии, что они не исключены из оборота или же не ограничены в обороте. В том числе стала возможной ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона в новой редакции);

- предусмотрена возможность залога прав по договору аренды земельного участка с согласия его собственника и в пределах срока договора аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона в новой редакции). Представляется, что согласие собственника в данном случае также должно быть оформлено нотариально, как неотъемлемая часть договора ипотеки;

- ипотека земель сельскохозяйственного предназначения допускается теперь лишь только с одновременным залогом зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, и других объектов недвижимости крепко связанных с земельным участком и являющимся собственностью на том же праве владельцу такого земельного участка (п. 4 ст. 64 Закона в новой редакции);

- изменены критерии оценки земельного участка при его ипотеке. В частности, при проведении подобной оценки теперь следует руководствоваться законодательством, регулирующим оценочную работу в РФ. По совокупному правилу, залоговая цена земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. При этом сняты лимитирования, когда оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости (прежняя редакция ст. 67 Закона об ипотеке).

При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога выполняется либо по решению суда, или на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из представленного критерия оформляет залог предприятия или же недвижимости, имеющей особую историческую или культурную ценность. Это соглашение имеет возможность предугадать некоторое количество разновидностей реализации имущества должника - от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность.

Осуществление недвижимости на торгах (или аукционе) наступает с установлением начальной стоимости недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). При этом данная стоимость не должна быть очень высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни очень низкой (так как в этом случае банк не может компенсировать собственные затраты). В случае если же торги не произошли, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его исходной стоимости и зачтении его цены в счет собственного требования. В этом случае ипотека прекращается.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как показал предпринятый в курсовой работе анализ, история ипотеки уходит собственными корнями в римское право. На последующее его становление значимо воздействовали древние обычаи западноевропейских государств. Больше чем двухсотлетнюю историю собственного самобытного становления он содержит в нашей стране. Данным промышляли городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не средствами, а ценным бумагами.

Обсуждение исторического процесса формирования залоговых форм, разрешило квалифицировать, какие моменты оказывали влияние на его составление, обнаружить конкретные веяния становления залога во всех государствах, свойственные его черты.

Пройдя трудный и неоперативный процесс формирования, он изливался в различные формы (в Древнем Риме fiducia и pignus) под действием экономических, юридических, социальных и других отношений. В конечном результате, получив эту форму залога, как ипотека лучшее достижение общества.

С позиции закономерностей становления залоговых отношений во всем мире они были схожими, особенности же они появлялись благодаря самобытности становления той или иной страны. Будучи частью цельного, институт залога содержали и собственные особенности. Научные работники выделяли, что движущей мощью становления, не считая всего остального, как именно поиск баланса прав сторон и интенсивное влечение залогодержателя к большему безупречному обеспечению кредита.

Ипотека, как в прочем и иные формы залога, считается обязательной частью рыночной экономики любого государства. С поддержкой гарантий залога общество получает одно из лучших, современнейших орудие кредита, вследствие этого в обращении с данным оружием требуется более искусство, благоразумие, разборчивость, техническая ловкость приемов.

В России, не обращая внимания на старания, предпринимаемые государством, задача государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до истинного времени не достигнута.

До начала 90-х годов минувшего века главная первопричина этого неблагоприятного появления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Данная система базировалась на муниципальных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на критериях пользования.

Рыночная система жилищного финансирования помаленьку заменяет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.

В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести след сформировавшихся за более чем 70-летний этап стандартов и социально-правовых представлений о жилищных правах людей, закрепленных в Конституции.

На нынешний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по собственным масштабам, тем более что с учетом необходимостей в его развитии. Что не наименее, в итоге достигнутой финансовой стабилизации и сотворения ведущих, правовых и институциональных основ он готов войти в свежую фазу - фазу усиленного развития. Главная задача страны – очень максимально содействовать данному процессу.

Нормативно-правовой основой для этого надлежит стать скорейшее окончание работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который обязан стать логическим итогом закономерным результатом, проделанной за годы реформ.

Существующая государственная система жилищного обеспечения обязана быть заменена на новую, основанную на надлежащих принципах:

1. предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;

2. предоставление жилья из государственных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;

3. стимулирование становления системы жилья на критериях найма, так именуемого сектора «арендного жилья»;

4. предоставление гражданам, имеющим маленькие личные накопления, адресных мотивированных субсидий, позволяющих купить жилье с внедрением кредитных (заемных) средств;

5. приобретение и строительство гражданами жилья с внедрением личных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;

6. стимулирование сотворения приятельств собственников жилья.

Свежая система станет, ориентирована на сглаживание диспропорций платежеспособного спроса всевозможных слоев общества, т.к. поддерживает людей с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, владеющими более высочайшими доходами, бегло продавать собственные жилищные права, тем самым снимая социальную интенсивность в обществе.

Мы думаем, что единственно надежной и действенной системой, позволяющей людям, владеющим размеренными доходами и трудоустройством, ублаготворить собственную надобность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется более бессчетный класс людей со средними доходами, которые дают возможность им дожидаться от государства бесплатного социального жилья и с поддержкой долговременных кредитов (займов) купить квартиру или же жилой дом. У большинства людей не имеется необходимых накоплений, дабы осуществить подобную покупку без заемных средств. Вследствие этого ведущей задачей становления системы ИЖК считается привлечение денежных средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов людям на доступных для них условиях.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая) (с изменениями и доп. От

20.03.2011г.) / Под. Ред. А.П. Сергеева. – СПб.: Питер, 2011-1056с.

2. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992г. №2872-1

3. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. № 102-ФЗ,

действовавший до 14 февраля 2002 года в редакции Федерального закона

«О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке

(залоге недвижимости)» № 143-ФЗ от 09.11.01 г. Федеральный закон «О

внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке

(залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. № 18-ФЗ // Российская газета от

14.02.02 г. № 29.

4.Федеральный закон от 16.07.1998 №102 –ФЗ (ред. От 07.05.2013) // СЗРФ

1998 №29.

5. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных

ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.)

6.Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель

сельскохозяйственного назначения»

7.ФЗ от 5.02.2004 г. № 1-ФЗ. «Российская газета», № 24, 10.02.2004.

8.Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных

объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые

законодательные акты Российской Федерации: ФЗ от 30.12.2004 № 214-

ФЗ (ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. – 2005.

9.Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы

ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от

11.01.2000г. // Собрание законодательства Российской Федерации,

2000г, № 3.

10. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в

Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) // СЗ РФ. – 2000. – №3.

11.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним: ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // СЗ РФ.

– 1997. – № 30.

12.Афонина А.В. Жилищное право: учебное пособие. – М.: Изд. Дашков и

К. – 2008. – С 108

13.Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Выпуск 2, Вещное право

СПб, 1896г.

15.Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий

жилищного законодательства. – М.: Эксмо.,2006.

16.Гражданское право. Часть первая: Учебник / под ред. В.П. Мозолин,

А.И. Масляев. – М.: Юристъ, 2007. – 630с.

17.Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской

Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Приор, 1998.

18. Звоницкий А.С. Указанное сочинение С. 203-204.

19. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Исследование. –

Юрьев: Типография К. Маттисена, 1898.

20.Мейер Древнее русское право залога. Казань, 1855.

21. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в

законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003

22. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. СПб,

1896. С. 585

23. Римское частное право: Учебник /Под ред. И.Б. Новицкого и И.С.

Перетерского. М.: Юристъ, 2004

24.Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учебное пособие.