Файл: Ипотека жилых помещений: особенности гражданско-правового регулирования.pdf

Кредитная организация (банк) в свою очередь на основании предоставленных лицом документов, а именно: паспорта, трудовой книжки (заверенной копии с последнего места работы), справке по форме 2-НДФЛ, военного билета, документа об образовании, выписки о составе семьи, прописки, проверяет платежеспособность лица. При одобрении кредитной организацией, стороны будущего договора определяются суммой кредита. После решения последнего вопроса происходит выбор недвижимого имущества, которое должно соответствовать ряду требований, во-первых, данный объект должен быть отдельным – квартира, жилой дом и т.д. в соответствии с ФЗ «Об ипотеке». Во-вторых, данный объект должен находиться в собственности дееспособного лица и иметь государственную регистрацию (о нем должна существовать запись в едином государственном реестре прав собственности) в принципе, требования к объекту недвижимого имущества и документам сходны с требованиями для проведения сделке по купли-продажи. Однако, так как данный объект является залогом и в случае неисполнения обязанностей заемщика служит покрытием долгов, к нему предъявляются и дополнительные требования. Отметим самые распространенные из них, однако оговоримся, что данные требования в разных кредитных организациях, различны. Одним из важных требований является порог износа, определяемого по документам технической инвентаризации. Другим важным требованием – право продажи и залога данного объекта. В идеале, объектом должен владеть взрослый дееспособный гражданин. В случае если данный объект относится к общей собственности супругов, то на сделку должно быть получено нотариально заверенное согласие. При наличии в праве собственности детей, требуется разрешение органов опеки и попечительства, которое в свою очередь может быть выдано при условии покупки другой жилплощади, не ущемляющей права ребенка (качеством и количеством предоставляемой в будущем площади). Кроме вышеназванных особенностей следует отметить и дополнительные, которые, при сделках купли-продажи не фигурируют. Это вопрос о прописке лиц на данной жилплощади. Ряд кредиторов выдвигают требования, согласно которым объект залога должен быть свободен от прописки, ряд кредиторов допускают прописку на закладываемом объекте взрослых лиц. Кроме этого, данный объект не должен находиться в залоге, о чем должна быть взята справка из государственного реестра. Для подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости, он оценивается профессиональной оценочной компанией. Если оценка совпадает с суммой кредита, то данные документы предоставляются в кредитную организацию.

Таким образом, после определения с предметом залога и при наличии всех вышеперечисленных документов, которые предоставляются в кредитную организацию, начинается следующий этап заполнение Декларации и заявления на ипотечное страхование в страховую компанию. В договоре страхования должны быть указаны все существенные условия, а именно: предмет договора, объекты страхования, страховые случаи, страховая сумма, страховая премия, исключения из страховой ответственности, срок действия договора, досрочное прекращение договора, права и обязанности сторон договора, порядок выплаты страхового возмещения (обеспечения), ответственность сторон.

При ипотечном кредитовании заемщик заключает договор страхования от следующих рисков: прекращения или ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости; смерти и утраты трудоспособности заемщика; утраты и повреждения предмета залога в результате его физического уничтожения

После всех вышеназванных процедур, кредитная организация принимает окончательное решение о кредитовании.

Кредит дают под конкретную, оцененную оценщиком и проверенную на юридическую чистоту квартиру. Любая квартира проходит тройную проверку, ее проверяет покупатель, банк и страховая компания. Далее происходит открытие кредитного счета в кредитной организации. Заключается кредитный договор, договор страхования. В кредитную организацию предоставляются копии документов, подтверждающих оплату страховой премии. Далее в ряде случаев (в зависимости от процедуры перечисления и получения денег и сроков) может заключаться договор аренды индивидуального банковского сейфа. Далее заемщику выдается кредит. Собственные и кредитные средств (при необходимости) помещаются в индивидуальный банковский сейф. Подписывается договор купли-продажи, которые затем проходит государственную регистрацию. После проведения последней (в разных регионах сроки различны – от 2 недель до 1 месяца), лицо, заключившее договор ипотеки, получает свидетельство о государственной регистрации объекта собственности, в котором в разделе «Обременения» записано, что объект недвижимости находится в залоге.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки можно классифицировать по различным основаниям – по субъекту, в зависимости от предмета ипотеки, по составляющей публичных и частных интересов и т.д. следует отметить, что ввиду значимости данного обязательства, значимости публичного регулирования банковского сектора, права и обязанности сторон в данном договоре могут определяться как в законодательстве императивным и диспозитивным способом, так и непосредственно в договоре. Также отметим мнение высказанное в научной литературе, с которым, по нашему мнению следует согласиться, что правильная оценка содержания ипотечных обязательств как способа минимизации риска банковского кредитования не возможна без признания наличия в данных правоотношениях публичных интересов банковской системы и общества в целом [19.43].

Основная функция обязанностей залогодателя состоит в сохранении заложенного имущества за весь период действия договора об ипотеке и обеспечении реального удовлетворения требований залогодержателя, а также в результате реализации ипотечного правоотношения происходит стимулирование залогодателя к должному исполнению обязательства, обеспеченного ипотекой.

Залогодатель обязан, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, поддерживать предмет залога в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки, а также производить его капитальный и текущий ремонт. Данная обязанность на практике вызывает ряд проблем. Во-первых, данная обязанность корреспондирует право кредитора проверять состояние предмета заложенного имущества, что часто не исполнимо ввиду нахождения объекта на удаленном расстоянии, либо других объективных факторов. По нашему мнению, законодательное определение данной обязанности должно быть четко регулировано в договоре, в том числе, например, содержание жилого помещения. В законодательстве не дается прямого запрета на проведение реконструкции или перепланировки жилого помещения, а также не определены обстоятельства, когда предмет залога теряет свою рыночную стоимость по независящим от собственника причинам, например, строительства рядом объекта, который снижает стоимость квартиры, затопление, пожара и т.д.

3 Проблемы правового регулирования и правоприменительной практики исполнения, расторжения и ответственности сторон по договору ипотеки

3.1. Анализ проблем правового регулирования и правоприменительной практики исполнения и расторжения договора ипотеки

Исполнение договора ипотеки представляет собой выполнение основных прав и обязанностей сторон вследствие чего достигается цель договора ипотеки – кредитному учреждению выплачивается заемная сумма и проценты, объект, который был заложен под выдачу кредита без обременения переходит в полное владение, пользование и распоряжение собственника (бывшего кредитора). Проблемы правового регулирования исполнения договора ипотеки связаны с погашением кредитной задолженности и снятием обременения с объекта недвижимого имущества.

Как нами отмечалось, важным правом кредитора является контроль за сохранностью заложенного имущества. Особенно это касается случаев, когда речь идет о таком предмете залога как предприятие, которое представляет собой имущественный комплекс и его цену составляет не столько сумма стоимости сооружений, сколько весь комплекс прав, оборота продукции и т.д., т.е. так называемая балансовая стоимость.

В связи со значимостью данной процедуры, и защиты прав и интересов сторон, по нашему мнению, необходимо предоставлять залогодержателю право на ознакомление с отчетными документами, отражающими финансовое состояние предприятия, заложенного по договору об ипотеке, не только в порядке ипотечного контроля, но и при отсутствии нарушений со стороны залогодателя. В связи с этим следует дополнить п. 1 ст. 72 Закона «Об ипотеке» следующей формулировкой: «Залогодержатель имеет право на ознакомление с бухгалтерскими и иными отчетными документами, отражающими финансовое состояние предприятия, являющееся предметом, залога».

Проблемным, на наш взгляд, является правовое регулирование ипотеки земельных участков. В данном случае ипотека используется недостаточно в силу существующих законодательных ограничений. Недостаточность в данном случае нами определяется как нереализованность социального и инвестиционного потенциала. По нашему мнению, данные проблемы связаны с проблемами учета и оборота земельных участков вообще, правовым регулированием данных отношений и гражданским и земельным законодательством, а именно попыткой сочетания публичных и частных интересов. Однако, по нашему мнению, развитие ипотечного кредитования земель сельскохозяйственного назначения привело бы к положительному экономическому эффекту.

Следующее, что хотелось бы отметить в рамках рассмотрения данной темы, это использование материнского капитала для погашения ипотеки.

В соответствии с действующим законом, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты. [10]

Однако, данная норма является явно недостаточной.

Имеются сложности в реализации определенной в законе процедуры снятия записи об обременении при погашении ипотечного кредита. Приведем пример из практики. Аношкин К.В. обратился в суд с иском о прекращении ипотеки индивидуального жилого дома. В ноябре 20010 года он полностью выполнил свои обязательства по кредитному договору. Однако при обращении в учреждение юстиции о снятии ипотеки ему было отказано, и предложено явиться на регистрацию вместе с продавцом, который не имел возможности явиться в органы юстиции так как проживал в другой местности. Из системного толкования законодательства следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Принимая во внимание, что истцом произведена оплата стоимости дома и земельного участка по договору купли- продажи от 21 декабря 1999 года продавцу Прониной Г.И., что подтверждается распиской последней, сделанной в присутствии нотариуса, возмещение ссудной задолженности по договору № 1789 от 27 января 2000 года подтверждается заявлением УФМС от 12 ноября 2010 года от 1/6/а -30, суд полагает возможным прекратить ипотеку [15]

3.2. Анализ проблем правового регулирования ответственности сторон по договору ипотеки

Ответственность заемщика по ипотечному договору наступает в случае неисполнения им своих обязанностей по договору, а именно, так как основной обязанностью заемщика является возврат кредита или внесение платежей в соответствии с договором в установленном размере и в установленные сроки, в случае нарушения сроков либо невнесение платежа. Если рассматривать ответственность в общем применительно к договору ипотеке, то можно говорить о том, что ответственность наступает в случае неисполнения указанных в договоре обязанностей.

Как банк, так и заемщик могут допустить просрочку в выполнении лежащих на них обязанностей. Заемщик будет считаться просрочившим в случае не выполнения обязательств по возврату кредита и уплате процентов за кредит в полном объеме или в объеме меньшем, чем это предусмотрено договором. Во всех указанных случаях речь идет о невыполнении (ненадлежащем выполнении) обязательства по передаче определенной денежной суммы, то есть о невыполнении денежного обязательства, объектом которого выступает передача денег с целью погашения долга, возникшего на стороне должника (банка или заемщика) в силу заключенного кредитного договора.