Файл: Ипотека жилых помещений: особенности гражданско-правового регулирования.pdf

Следует отметить, что институт ипотеки несет существенную социальную составляющую, а обеспечение граждан достойным жильем является важной задачей государства, вследствие чего и существуют различные ипотечные программы (государственные и муниципальные)

Поэтому, институт ипотеки, нельзя рассматривать в отрыве от системы жилищного финансирования нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, что позволяет говорить о недопустимости лишения жилья участников ипотечных отношений. Поэтому, по нашему мнению, следует согласиться с высказанным в научной литературе мнением о необходимости закрепления права залогодателя (заемщика) на обмен залогового жилого помещения на другое жилье, исходя из первоначального взноса и стоимости накоплений (суммы выплаченного кредита) [23.297].

Таким образом, можно отметить, что правовое регулирование ипотеки заключается в законодательном установлении ее как вида залога и как вида обеспечения обязательств, и в этом случае, основными законодательными актами являются ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке» [7]. Но, так как предметом является недвижимое имущество, другим блоком правового законодательного регулирования, являются законодательные акты, регулирующие правоотношения по поводу недвижимости как объекта гражданских прав, в том числе и законодательство регулирующее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество [9].

Все вышеизложенное относится к ипотеке как разновидности залога. Однако, в современном праве термин «ипотека» используется также в значении долгосрочной ценной бумаги, дающей приоритетное право на активы, представленные в качестве обеспечения ипотечного кредита и в значении ипотечной системы. Последняя рассматривается как в экономическом, так и правовом плане. В первом случае она представляет собой некий банковский продукт, который позволяет заемщику получить кредит под залог недвижимого имущества, а банку выделить кредитные средства и в последствии распоряжаться ипотечными ценными бумагами не в ущерб залогодателю. Во втором случае, это совокупность правоотношений, особых статусов и прав и обязанности заемщика и кредитора, позволяющих получить права на недвижимое имущество.

Рассматривая правовое регулирование ипотеки необходимо также выделить еще два блока актов правового регулирования, а именно, устанавливающего правовой статус сторон, как правило, банков, а также блок актов определяющих деятельность государства по развитию ипотечного кредитования.

В первом блоке основными являются ФЗ «о Центральном банке РФ» [6], а также ФЗ «О банках и банковской деятельности» [5].

Что касается развития ипотеки с участием государства, то в этой сфере действует большое число законодательных и подзаконных актов, которые направлены на повышение доступности обеспечения жильем разных групп населения [11], например, военнослужащих [8], а также развитие системы ипотечного кредитования в целом [12].

Следует отметить, что перечисленные акты не являются счерпывающими в сфере правового регулирования ипотеки. Безусловно, здесь также можно выделить акты регулирующие ипотеку отдельных видов имущества, например, признаваемой недвижимостью по закону. Однако, это выходит за рамки данного исследования.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что правовое регулирование ипотек осуществляется многочисленными правовыми актами, основными из которых являются те, которые, во-первых, регулируют гражданско-правовую составляющую отношений возникающих из ипотеки, во-вторых, определяющих статус субъектов договора ипотеки. Правовое регулирование, как можно судить из анализа вышеприведенных актов, осуществляется императивными и частноправовыми методами.

2 Предмет, субъекты и содержание договора ипотеки

2.1.Предмет и субъекты договора ипотеки

В договоре об ипотеке принимают участие две стороны: залогодержатель и залогодатель. При этом залогодержателем является кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, а залогодателем согласно п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» может выступать как сам должник по данному обязательству, так и иное лицо, не принимающее участие в этом обязательстве (третье лицо). Субъектами договора об ипотеке, как залогодателем, так и залогодержателем, могут выступать физические и юридические лица, а также государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью. Залогодателем может являться ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Необходимо отметить, что сторонами договора об ипотеке жилых домов и квартир могут являться только граждане и юридические лица. Граждане, выступающие в качестве субъектов договора ипотеки, должны обладать полной дееспособностью. Юридические лица должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации.

В процессе залога недвижимого имущества участвует большое количество субъектов, поэтому, понятие субъекты ипотечных отношений и субъекты ипотечного договора различны, первые представлены более широким кругом и могут включать в себя ипотечных брокеров, инвесторов, специализированные организации. Система ипотечных организаций - это совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости. Элементами такой системы являются ипотечные кредитные институты и вспомогательные элементы (инфраструктура), без которых невозможно эффективное ее функционирование. Если рассматривать отношения возникающие в процессе ипотечного кредитования со стороны банка и иных кредитных организацией, то следует отметить тесную связь таких отношений с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией недвижимости. Таким образом, в ипотечных отношениях участвуют следующие звенья: страховые компании; профессиональные оценщики; риэлтерские фирмы; системы регистрации оборота недвижимого имущества; организаторы вторичного рынка ипотечных кредитов; нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, и т.д. данные субъекты, не являясь сторонами договора ипотеки, оказывают на последних и на сам договор определенное влияние.

Как нами отмечалось, в соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Данное положение подвергалось определенной критике и в проекте изменений, предполагаемых в части 1 ГК РФ, залогодателем сможет стать только собственник имущества. Что касается физических лиц и организаций, как стороны договора ипотеки, то их статус достаточно типичен и имеет ряд признаков сходных и с другими гражданско-правовыми договорами. Единственным признаком, отличным от других договоров. Является требование об определенных правах на имущество.

Как правило, в большинстве случаев кредиторами выступают банки, которые в соответствии с законодательством являются специализированными кредитными организациями.

Можно выделить следующие их признаки.

Во-первых, кредитная организация - это юридическое лицо. Во-вторых, основная цель кредитной организации - извлечение прибыли. Кредитная организация - это коммерческая организация. В-третьих, кредитная организация наделена специальной правоспособностью. Это означает, что она действует на основании своего устава и разрешения (лицензии), выданного Банком России.

В зависимости от объема выполняемых функций кредитные организации делятся на банки и небанковские кредитные организации. Однако, банки, как отмечалось выше, не являются единственно возможными субъектами, которые участвуют в договоре ипотеки на стороне кредитора. В рамках реализации специальных ипотечных программ, в частности «Военная ипотека», «Материнский капитал», кредиторами являются юридические лица различных организационно-правовых форм (вне зависимости от того, являются они коммерческими или некоммерческими организациями, имеют ли учредители (участники) вещные или обязательственные права в отношении юридического лица, его имущества или не имеют имущественных прав), уполномоченные работать по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Однако, рассматривая государственные структуры, выступающие на стороне кредитора в договоре ипотечного кредитования, следует отметить, что в научной литературе в определении их правосубъектности нет единого мнения [22.262]. В частности, Гусева Л.Л. критически оценивается существующую в доктрине точку зрения об особой роли государства как одного из субъектов ипотечных отношений, отмечает, что поскольку государство «участвует» лишь опосредованно - через разработанные и веденные в действие федеральные целевые программы («Молодая семья», «Жилище» и т.п., то следует говорить об участии конкретных государственных органов или образованных им юридических лицах.. «Если говорить об органах государственной власти, выступающих в качестве залогодателей в договоре ипотеки, заключаемом в обеспечение своих же долговых обязательств и в исключительных случаях в обеспечение обязательств крупнейших компаний со специальной правоспособностью (градообразующие)» [21.49].

Данные органы являются особыми участниками отношений по ипотечному кредитованию и отсутствие их законодательного определения, по мнению исследователей, является существенным упущением.

Ипотечные агентства — специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является эмиссия облигаций с ипотечным покрытием и приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой [24.149].

Что касается предмета договора ипотеки, то, как нами отмечалось, в литературе существует два основных мнения: предметом является объект недвижимости и предметом являются права. Из понятия предмета договора ипотеки вытекают следующие признаки:

а). имущество не относится к изъятому из оборота, ограниченному в обороте имуществу;

б). оно не относится к объектам собственности, на которые не может быть обращено взыскание согласно гражданско-процессуальному законодательству;

в). имущество зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Определение понятия недвижимости в гражданском праве является одним из дискуссионных вопросов. Неопределенность в понимании данного института отражается на его правовом регулировании. Как нами отмечалось, законодатель относит к недвижимому имуществу те объекты вещей, которые связаны с землей и саму землю и те объекты, которые считаются недвижимостью в силу закона, т.е. посредством их причисления к недвижимому имуществу получают его режим в гражданском обороте.

Одной из основных проблем в определении объекта недвижимости является данный в законодательстве признак – связь с землей. Согласно классическому определению, к недвижимости относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, добавив также в качестве обязательных признаков прочность, непотребляемость, наличие индивидуальных признаков, подтверждаемых соответствующей регистрацией, и связанную с нею принципиальную незаменимость объекта.

Несмотря на такую значимость жилья для человека законодательство не определяет категории «жилье». Практика Европейского суда по правам человека определяет жилье как место постоянного проживания человека. В частности, Европейский суд по правам человека дает такую трактовку: жилье - это место, где человек проживает постоянно, и поэтому могут быть случаи, когда все места проживания и являются жильем. Европейский суд в 1992 году признал жильем и некоторую нежилую недвижимость, предоставив тем самым ей защиту в рамках права на уважение жилища, личной и семейной жизни. [17.20]

Любые сделки с недвижимым имуществом должны пройти государственную регистрацию.

2.2. Порядок заключения договора ипотеки и его содержание

Лицо для себя определяет необходимость заключения договора об ипотеке, для чего выбирает кредитную организацию и вид ипотечной программы. При выборе банковской ипотечной программы необходимо обратить внимание на следующее: минимальную и максимальную сумму выдаваемого кредита; процентную ставку за пользование кредитом; факторы, влияющие на повышение или снижение процентной ставки по кредиту; минимальный и максимальный срок, на который выдается кредит; возможность досрочного полного или частичного погашения кредита; мораторий на досрочное погашение; комиссию банка, взимаемую за досрочное погашение; размеры пеней и штрафов за просрочки платежей по возврату кредита; комиссию банка за выдачу кредита и ведение счета, на который будут вноситься платежи по возврату кредита.