Файл: Ипотека жилых помещений: особенности гражданско-правового регулирования.pdf

Введение

Актуальность темы исследования определяется значимостью ипотеки.

Развитие института ипотеки (залога недвижимости) способствует решению жилищного вопроса, который всегда был одним из самых острых для российского общества, развитию экономики нашего государства. От полноты и эффективности правового регулирования данного института зависит стабильность банковского сектора, обеспечения конституционных прав граждан, повышения их уровня жизни, что определяется социальной значимостью ипотечного кредитования.

Не смотря на значительные усилия законодательной и исполнительной власти, ипотека не нашла должного развития в нашем государстве как в развитых странах. Это связано, в том числе, и с проблемами правового регулирования, определения прав и обязанностей сторон договора ипотеки, защищенности – правовой и экономической, залогодателя. В связи с этим, особое значение приобретает выявление проблем и анализ путей совершенствования существующего правового механизма регулирования договора ипотеки.

Актуальность темы исследования подтверждается также и вниманием к данной теме со стороны правоведов, экономистов и представителей других наук.

В научной литературе сегодня уделяется много внимания исследованиям правового регулирования договора ипотеки, регулированию ипотеки отдельных объектов недвижимого имущества, проблемам взыскания заложенного имущества и другим вопросам.

Данные проблемы освещались как в монографических исследованиях, так и фрагментарно, в ходе исследования иных юридических проблем.

Среди ученых-правоведов, уделивших внимание данной проблеме, можно отметить таких авторов, как Лепехин И.А., Малов А.А, Фархиуллина О.Р, и др.

Признавая теоретическую значимость исследований указанных авторов, заметим, что ряд проблем правового регулирования остаются до сих пор не решенными.

Объектом исследования являются общественные отношения по заключению и исполнению договора ипотеки жилых помещений.

Предмет исследования – нормы действующего законодательства, регулирующие отношения в данной сфере.

Цель исследования – провести анализ понятия и правового регулирования ипотеки жилых помещений для выявления проблем и формулированию предложений по совершенствованию законодательства.

Для реализации этой цели были поставлены следующие задачи:

- рассмотреть понятие и принципы ипотечного жилищного кредитования

- провести анализ источников правового регулирования ипотеки жилых помещений

- рассмотреть статус субъектов договора ипотеки и особенности его предмета

- рассмотреть особенности заключения договора ипотеки и его содержание

- провести анализ проблем правового регулирования договора ипотеки и правоприменительной практики

Методологической основой исследования являются общенаучные методы – системный, исторический, диалектический, логический, статистический, а также специальные, частнонаучные методы познания: формально-юридический, сравнительно-правовой анализ, структурно-функциональный, историко-правовой и др.

1 Общая теоретико-правовая характеристики ипотеки и особенности ее правового регулирования в законодательстве РФ

1.1. Понятие и принципы ипотечного жилищного кредитования

Ипотека является сложным межотраслевым институтом. В литературе и в законодательстве употребляются такие термины как ипотека, ипотечный кредит, ипотечный договор.

Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Ипотечный жилищный кредит – это кредит в денежной форме, предоставляемый на общих принципах кредитования с целью покупки и строительства жилой недвижимости для удовлетворения потребностей населения на условиях предоставления залога в виде недвижимого имущества перед кредитной организацией [25.15].

Сущность кредита заключается в двусторонней форме движения стоимости – от кредитора к заемщику и обратно [28.34]. При этом условие возвратности является его главным родовым признаком, без которого кредит не может существовать как экономическая категория.

Кредит, как гражданско-правовое обязательство, не предполагает гарантии возврата предмета кредита, не смотря на то, что в законодательстве определен порядок заключения данного обязательства, права и обязанности сторон и т.д. Для минимизации рисков кредитующей стороны, существует система обеспечения обязательств, в частности, залог, который является одним из действенных способов обеспечения обязательств, так как выданное под залог, в случае не возврата, покрывается самим заложенным имуществом, т.е. предметом залога.

Ипотека является видом залога, одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В современных исследованиях отмечается, что договор ипотеки имеет ряд существенных отличий, позволяющих выделить данный договор в отдельный вид. В частности, Раднаева Д.Б. отмечает, что рассматриваемый договор обладает самостоятельной правовой природой и должен быть квалифицирован в качестве договора особого рода (sui generis - договор, не подходящий под установленные договорные типы.) [27.8].

Не существует единого мнения среди исследователей и по поводу принципов ипотечного кредитования. Следует отметить, что в литературе рассматриваются принципы ипотечного кредитования и организации ипотечной системы, которые, по нашему мнению, нельзя отождествлять. Рассматривать принципы ипотечного кредитования необходимо с правовой позиции, воспринимая его именно как преимущественно частноправовой институт. Что же касается организации ипотечной системы, то здесь мы имеет дело с существенным участием государства по развитию ипотеки, принятия мер по ее доступности, деятельности банков в сфере ипотечного кредитования. Однако, смешение вышерассмотренных категорий не является единственной проблемой определения принципов ипотечного кредитования. В литературе не существует единого мнения об элементах системы принципов.

Так, М.А. Агузин выделяет принципы законности, гласности, возвратности [18.52].

А.К. Монасыпова [26.82], рассматривая принципы ипотеки, отмечает, что определяя набор системы данных принципов необходимо исходить из того, что ипотека является институтом гражданского права, вследствие чего к нему можно применить принципы самой правовой отрасли, а так как предметом является недвижимое имущество, то в систему принципов необходимо включить и принципы регистрации прав в едином государственном Реестре. По нашему мнению, данная теория является спорной. Принципы гражданского права, имея частноправовую природу, не учитывают значительную долю императивных условий ипотеки, либо исключает из института ипотеки ряд ее видов. Так, безусловно, принцип свободы договора можно всецело отнести и к принципам ипотечного кредитования. Стороны действительно могут самостоятельно выбрать контрагента, включить определенные условия, не запрещенные законодательством. Однако, такой принцип гражданского права как беспрепятственного осуществления гражданских прав при залоге имеет существенные исключения. Собственник заложенного имущества может владеть и пользоваться им, но не распоряжаться по договору, например, купли-продажи. Рассматривая принципы государственной регистрации прав применительно к институту ипотеки, можно выделить принцип гласности, достоверности сведений и т.д. однако, если учесть, что принципы являются основополагающим началом того или иного института права, стрежнем, определяющим вектор развития законодательства, нельзя считать, что данные принципы необходимо выделять в данном правовом институте.

Очевидным, на наш взгляд, является выделение принципа обеспечения обязательств, что проистекает из самой сущности ипотеки как гражданско-правового института.

Следующим необходимо выделить принцип целевой направленности и объективной оценке имущества, стоимость которого должна быть указана и в договоре, и в закладной. Порядок оценки имущества определяется, как правило, сторонами договора. Договор ипотеки заключается на конкретный объект, например, жилое помещение, которое обладает такими значимыми характеристиками как процент износа, отсутствие прав на него третьих лиц, изолированность и т.д. Следует также отметить, что ипотека является неделимой, то есть распространяется сразу на все имущество со всеми его составляющими.

Третий принцип - необходимость государственной регистрации ипотеки, которая, в свою очередь, осуществляется на принципе законности, гласности, открытости и достоверности сведений.

Следующим, хотелось бы отметить принцип определенности требований. Непосредственно в договоре должны быть четко прописаны размер требований, проценты, неустойки, в случае просрочки платежей и т.д.

Важным, по нашему мнению, является принцип надлежащего сохранения предмета ипотеки. Забегая вперед можно отметить, что данный принцип не нашел должного законодательного регулирования.

Что же касается принципов развития ипотечной системы, то среди основных, по нашему мнению, необходимо назвать принцип доступности, иначе сама система теряет смысл, принцип государственного участия, что должно способствовать развитию социальных программ, а также целевой направленности оказания социальной государственной поддержки.

Таким образом, подводя итог вышеизложенному, можно отметить, что ипотека является сложным институтом, имеющим в своем составе как правовую, так и экономическую составляющие, включает в себя реализацию ложных правовых отношений в сфере кредитования, обеспечения исполнения обязательств и имеет своим предметом такой специфический объект вещных прав как недвижимое имущество. Принцип ипотеки, по нашему мнению, представляют собой основной стержень, отражающий сущность самого института, поэтому необходимо различать принципы в гражданско-правовом плане и принципы развития ипотечной системы как социально-экономического и правового института.

1.2.Нормативно правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Основным источником правового регулирования ипотечного жилищного кредитования является Конституция РФ [1], которая признала частную собственность и определила равное признание и защиту, и охрану всех видов собственности. С установлением в Основном законе нашего государства прав в экономической сфере граждан, стало собственно, и развиваться ипотечное кредитование. Частные банки сегодня предлагают множество ипотечных программ. Однако, важным установлением Конституции РФ как источника регулирования ипотечных отношений, является то, что данный акт определил право каждого на жилище. Именно поэтому государство обязано создать как условия развития ипотечного кредитования, так и обеспечить такой уровень экономического развития, при котором оно становится доступным для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии такой возможности, предпринять меры по обеспечению жильем нуждающихся.

Следующими в иерархии законодательных актов идут федеральные Кодифицированные законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [2] [3], а затем Жилищный Кодекс [4], а также иные законодательные акты, которые установили основы правового регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество, создали действенные механизмы их реализации.

В части первой ГК РФ определяет понятие и особенности объектов гражданских прав, в том числе и недвижимого имущества, определяет основные правила исполнения обязательств, заключения и исполнения договоров. Вторая часть регулирует кредитные договора и залоговые отношения.

Сферу жилой недвижимости регулирует Жилищный кодекс, который отчасти повторяя нормы ГК РФ, определяет особое положение именно жилого фонда. Как пишет Антосевич Г.С, ЖК РФ относится к актам базисного характера. Он играет централизующую роль в системе жилищного законодательства, его нормы детализируются в нормативных актах субъектов РФ [19.54].

Непосредственно в жилищном законодательстве определены признаки жилой недвижимости, порядок признания объекта жилой недвижимостью и т.д. при заключении договора ипотеки данные установления играют большую роль, так как договор ипотеки может быть заключен не на любую недвижимость. Однако, сочетание регулирования гражданского и жилищного законодательства, ввиду несогласованности ряда вопросов, на практике вызывает определенные трудности. Приведем пример. В соответствии с ЖК РФ, собственник жилого помещения, может узаконить помещение в перепланированном состоянии на основании решения суда, если данные изменения не нарушают конструктивной целостности, и соответствует санитарным и пожарным требованиям. Как правило, на практике, банки не возражают против сноса картонных перегородок, однако, другое дело, если вследствие перепланировки существенно нарушается жилая площадь, либо изменяется количество комнат. По нашему мнению, в законодательстве следует либо определить запрет на какие-либо действия, влекущие перепланировку и реконструкцию заложенного под ипотеку объекта, либо определить возможные действия собственника.