Файл: Ипотека жилых помещений: особенности гражданско-правового регулирования.pdf

По нашему мнению, в законодательстве необходимо определить понятия добросовестного и недобросовестного должника. Для первых должны быть предоставлены государственные гарантии помощи в случае попадания в трудную жизненную ситуацию. К сожалению, так и не решен вопрос о принятии федерального закона о банкротстве гражданина. Оппоненты данного законодательного акта оперируют тем фактом, что в законодательстве определено право должника и банка мирно разрешить спорную ситуацию и произвести либо отсрочку по выплатам кредита, либо его рефинансирования. Однако, на практике, банки на данные уступки идут в случае невыплаты потребительских кредитов, так как практика исполнительного производства такова, что не смотря на принятые судебные решения, долги банкам так и не возвращаются. В случае с ипотекой жилого помещения, под залогом находится ликвидный объект, который банк без потерь может реализовать на рынке. Незащищенность физического лица как стороны договора ипотеке является зачастую веским аргументом против заключения данного договора. по нашему мнению, на государственном уровне следует создать агентство по работе с просроченными ипотечными кредитами, которое должно действовать не по принципу коллекторских агентств, а руководствоваться в своей деятельности приоритетом оказания помощи лицам, которые временно ввиду болезни, либо потери работы не могут выплачивать ипотечные взносы. В этом случае, у банка должна быть обязанность заморозить выплаты по кредиту на определенный срок, при чем на данный период не должны начисляться проценты.

Согласно закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. По нашему мнению, понятие просрочки и понятие нарушения сроков внесения, в ФЗ «Об ипотеке» должны быть определены более четко. Не смотря на то, что суды идут на встречу залогодателям, сама процедура, отнимающая время и силы, негативно сказывается на ипотечном кредитовании.

Приведем примеры из судебной практики.

Из представленной истцом справки о фактически произведенных платежах следует, что сроки внесения ежемесячных платежей нарушались ответчиком более трех раз в течение 12 месяцев, предшествовавших предъявлению иска в суд

Установив, что ответчица обязательства по договору займа надлежащим образом не выполнила, суд обоснованно взыскал с неё задолженность по договору займа и обратил взыскание на заложенное имущество.[13]

Отказ в обращении взыскания допускается при установлении одновременно следующих условий: крайне незначительного нарушения обеспеченного залогом обязательства – а именно, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, а также определенного договором или законом периода просрочки

ОАО Банк обратился в суд с иском к Ж. об обращении взыскания на заложенное имущество Заемщиком допущена просрочка в исполнении обязательства, банк обратился с иском в суд о взыскании задолженности и вступившим в законную силу решением городского суда в пользу банка взыскан долг в сумме 749 609,11 рублей. Поскольку указанное решение не исполнено, банк настаивал на обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной стоимости для реализации имущества, возмещении расходов по оплате государственной пошлины.

Решением городского суда от 9 апреля 2009 года ОАО Банк отказано в удовлетворении иска. Судебная коллегия отменила решение по жалобе банка в связи со следующим.

Отказ в обращении взыскания допускается при установлении одновременно следующих условий: крайне незначительного нарушения обеспеченного залогом обязательства – а именно, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, а также определенного договором или законом периода просрочки. В силу статьи 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

При таких обстоятельствах решение суда не является законным и обоснованным, оно было отменено с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции [16]

По правилам п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Принимая во внимание те обстоятельства, что на момент рассмотрения спора заемщиком добровольно погашены задолженности по текущим платежам, у банка не имеется убытков ввиду полного устранения имеющихся нарушений, связанных с просрочкой платежей, Н. в настоящее время добросовестно исполняет обязанность по внесению ежемесячных платежей, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о досрочном взыскании суммы основного долга по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество [14]

Таким образом, четкое указание в законе при каких обстоятельствах нарушение можно считать значительным, а именно: суммы невнесенной платы, периода, в которое совершалось нарушение обязательств, способ нарушения обязательств (например, если лицо периодически вносит ипотечные взносы с опозданием на один день, то такое действие не может быть признано существенным нарушением, дающим возможность требовать возврата всей суммы полученной под залог недвижимого имущества) и другие существенные обстоятельства, то будут не только сняты проблемы правового регулирования, защищены стороны договора ипотеки, но и разгружены суды, в которых иски по взысканию заложенного имущества сегодня составляют существенную долю.

Заключение

Подводя итог исследуемой теме, можно сделать следующие выводы. Ипотека представляет собой сложное явление ввиду сочетание в ней как экономических так и правовых элементов. Значимость ипотеки определяет сочетание в правовом ее регулировании как диспозитивных так и императивных начал. Последние в большей степени относятся к деятельности субъектов ипотечного договора – кредиторов.

Договор ипотеки является гражданско-правовым договором, видом залога и регулируется специальным актом ввиду особенностей предмета договора и его исполнения.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки можно классифицировать по различным основаниям – по субъекту, в зависимости от предмета ипотеки, по составляющей публичных и частных интересов и т.д. следует отметить, что ввиду значимости данного обязательства, значимости публичного регулирования банковского сектора, права и обязанности сторон в данном договоре могут определяться как в законодательстве императивным и диспозитивным способом, так и непосредственно в договоре. Анализ правового регулирования прав и обязанностей сторон позволил сделать вывод о необходимости включения в ФЗ об ипотеки отдельной статьи подробно регулирующей права и обязанности сторон по договору ипотеки.

Анализ исполнения договора об ипотеки позволил выявить проблемы в реализации прав кредитора отслеживать сохранность предмета залога, а также незащищенность физического лица как сторона договора об ипотеки ввиду отсутствия в законодательстве определения существенного и несущественного нарушения исполнения договора.

Четкое указание в законе при каких обстоятельствах нарушение можно считать значительным, а именно: суммы невнесенной платы, периода, в которое совершалось нарушение обязательств, способ нарушения обязательств (например, если лицо периодически вносит ипотечные взносы с опозданием на один день, то такое действие не может быть признано существенным нарушением, дающим возможность требовать возврата всей суммы полученной под залог недвижимого имущества) и другие существенные обстоятельства, то будут не только сняты проблемы правового регулирования, защищены стороны договора ипотеки, но и разгружены суды, в которых иски по взысканию заложенного имущества сегодня составляют существенную долю.

Литература и нормативный материал

1."Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)

3."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

4."Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

5.Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 29.12.2015) "О банках и банковской деятельности" (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.02.2016)

6.Федеральный закон от 10.07.2002 N 86-ФЗ (ред. от 30.12.2015) "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.02.2016)

7.Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

8.Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 29.06.2015, с изм. от 14.12.2015) "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих"

9.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

10.Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

11.Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации"

12.Распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 N 2242-р <Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года>

Судебная практика

13.Определение Верховного Суда Республики Тыва от 28 декабря 2013 года по делу №33-1032/2013

14.Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17 февраля 2012 г. N 33-1093/2012; извлечение из Бюллетеня судебной практики Омского областного суда N 1(42), 2013

15.Решение Карасукского районного суда Новосибирской области от 06 мая 2014 года

16.Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений, рассмотренными судами Амурской области в 2014 году

Литература

17.Аврамова Е. Роль жилья в реализации личных неимущественных прав гражданина // Предпринимательство, хозяйство и право.- 2005.- № 4.- С.20

18.Агизин М.А. Принцип гласности в отношениях, связанных с ипотекой в силу закона // Научные труды Московского гуманитарного университета. Доклады XII научной конференции аспирантов и докторантов Московского гуманитарного университета 19 апреля 2008 года. - М.: МосГУ, 2008, Вып. 93. - С. 50-55

19.Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву. 2-е изд., стер.. - М.: Окей- книга, 2009. - 144 стр.

20.Гусева Л.Л. Отношения, возникающие между субъектами ипотечного жилищного кредитования // Семейное и жилищное право. - М.: Юрист, 2011, № 4. - С. 43-45

21.Гусева Л.Л. Правовой статус субъектов в сфере ипотечного жилищного кредитования // Актуальные проблемы российского законодательства: Сборник статей. - М., Калининград: Изд-во Калинингр. ЮИ МВД России, РУДН, 2010, № 2 (6). - С. 48-55

22.Дышекова А.М. Государство и современное ипотечное кредитование // Общество и право. - Краснодар: Изд-во Краснодар. ун-та МВД России, 2010, № 1 (28). - С. 262-264

23.Кольцова Н.Ю. Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования // Вопросы экономики и права. - М.: Экономические науки, 2011, № 4. - С. 297-301

24.Коровицын Д.Г. Правовой статус субъектов ипотечного кредитования // Пробелы в российском законодательстве. - М., 2014, № 4. - С. 148-150

25.Купор С.В. Теоретические основы банковского кредита // Научная мысль Кавказа. – 2012. – № 1

26.Монасыпова А.К. Принципы ипотеки // Вестник ТИСБИ. - 2012. - № 1.

27.Раднаева, Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости) :автореф дисс. /Д. Б. Раднаева ; науч. рук. В. В. Зайцев. -М.,2012. -30 с