Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Исследование института ипотеки и его правового регулирования обусловлено проведением в России в конце ХХ века рыночных реформ.

С начала 90-х гг. ХХ века появилась необходимость в принятии нормативно правовых актов, которые регулировали бы развивающиеся залоговые операции с недвижимым имуществом. Это связано с тем, что рынок недвижимости в Российской Федерации стремительно развивался, проводились реформы в экономической и социальной сфере.

Следует отметить, что развитие экономики каждого государства, эффективность и устойчивость гражданского оборота напрямую зависит от того, с какой степенью добросовестности участники гражданского оборота исполняют свои договорные обязательства. Так, при заключении договора стороны должны быть убеждены, что их контрагенты надлежащим образом исполнят все обязательства, вытекающие из договора. Поэтому особую значимость играют меры, необходимые для побуждения участников сделки к добросовестному исполнению обязательств. Другими словами, это меры, которые будут обеспечивать исполнение обязательств.

Одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог, которому посвящен параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Ипотека считается одним из самых привлекательных видов залога, поскольку ее объектом выступает только недвижимое имущество. Она позволяет привлечь ресурсы кредитных организаций под гарантию находящейся в собственности у финансовых и промышленных структур недвижимости. Такой способ обеспечения исполнения обязательств, как ипотека, также поможет решить гражданам и строительным компаниям жилищную проблему за счет обеспечения кредита недвижимым имуществом.

Цель настоящего исследования представляет собой комплексный анализ особенностей и проблем правового регулирования института ипотеки.

На основании поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. определить место залога в системе способов обеспечения исполнения обязательств;
2. выявить основные виды залога;
3. проанализировать понятие, сущность и правовое регулирование ипотеки;
4. исследовать договор об ипотеке;
5. описать процедуру обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Объектом исследования являются общественные отношения, формирующиеся по поводу залога в целом, а также закономерности правового регулирования общественных отношений в области ипотеки.

Предмет исследования включает в себя гражданско-правовые нормы, регулирующие залоговые правоотношения.

Методологическую основу исследования составляют диалектический метод познания, общенаучные методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, аналогия, обобщение, системный метод) и частнонаучные методы (исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический).

Теоретическую базу исследования составляют работы следующих авторов: З. А. Ахметьяновой, А. А. Вишневского, Б. М. Гонгало, Ю. Л. Грузицкого, А. С. Звоницкого, К. И. Карабановой, Л. А. Кассо, О. В. Чижовой, Г. Ф. Шершеневича и др.

Структура работы состоит из введения, двух глав, каждая из которых включает в себя по три параграфа, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАЛОГА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ

1.1 Залог в системе способов обеспечения исполнения обязательств

Вопрос, касающийся правовой природы залога, постоянно обсуждается в юридической литературе, и единого мнения среди ученых-цивилистов по данной проблеме нет.

Существуют три точки зрения относительно юридической природы залоговых отношений. Первая из них включает в себя работы ученых-цивилистов дореволюционного периода (Г. Ф. Шершеневича, Л. А. Кассо, Е. В. Васьковского, К. П. Победоносцева). Ими разработана концепция, на основании которой залоговое право признается обычным вещным правом вместе с правом собственности и иными вещными правами^[1].

Вторая группа авторов рассматривает залоговое право в качестве обязательства, в котором «личность должника определяется через обладание заложенной вещью»^[2]. Другими словами, залог представляет собой не вещное право, а всего лишь обязательственное требование.

Третья группа ученых пришла к выводу, что право залога необходимо отнести к особой группе абсолютных прав. Содержание таких прав состоит в обращении чужой вещи либо ее стоимости в свою собственность. Эта группа авторов причисляет залоговое право к праву использования стоимости вещи.

В отечественном законодательстве также нет четкого подхода относительно правовой природы залога. Так, например, в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. залоговое право перечислялось в разделе «Вещное право». Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. относил право залога к обязательственному праву. Что касается ныне действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, то в нем залогу отведен параграф 3 главы 23 в разделе 3, посвященном общей части обязательственного права.

В современном российском законодательстве понятие залога дается в п. 1 ст. 334 ГК РФ: «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».

Однако, несмотря на то, что нормы, посвященные залоговым отношениям, законодатель включил в раздел обязательственного права, вопрос о правовой природе права залога так и остается нерешенным: «несмотря на достаточно давнюю историю вопроса и обширнейшую литературу, до настоящего времени не утихают споры относительно вещной или обязательственной природы залога»^[3].

Остановимся наиболее подробно на аргументах ученых, относящих залог к вещным правам. Например, российский цивилист Е. В. Васьковский рассматривал залог как «вещное право, дающее своему обладателю возможность исключительного удовлетворения из цены данной вещи в случае неисполнения собственником последней лежащего на нем обязательства»^[4].

Профессор Г. Ф. Шершеневич считал, что «залоговым правом признается право на чужую вещь, принадлежащее верителю в обеспечение его прав требования по обязательству и состоящее в возможности исключительного удовлетворения из ценности вещи»^[5]. В данном случае автор ссылается на то, что залог, имея в качестве своего объекта какую-либо вещь, всегда следует за ней вне зависимости от права собственности на вещь, которое может быть передано от одного лица другому. Также профессор Г. Ф. Шершеневич выделял некоторые особенности права залога. Во-первых, залоговое право не обладает самостоятельным значением и зависит от права по обязательству. Во-вторых, такое право не подразумевает ни владения, ни пользования вещью. И наконец, в-третьих, оно дает субъекту залогового права несравненно большее правомочие, чем другие вещные права, – оно может повлечь за собою лишение собственника принадлежащего ему права собственности.

Профессор А. А. Вишневский выделяет следующую особенность залога по отношению к остальным способам обеспечения исполнения обязательств: залог имеет вещно-правовой характер в отличие от неустойки, задатка, поручительства и банковской гарантии. «В этих случаях кредитор верит личности должника либо лица, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках соответствующей конструкции обеспечения исполнения»^[6]. Вместе с тем залоговое право заключается именно в заложенном имуществе, а не в личности залогодателя.

Другая группа авторов (Ф. О. Богатырев, Ю. К. Толстой, А. А. Аверченко) причисляют к вещным правам только залог недвижимости (ипотеку).

Проводя аналогию между залогом и основными особенностями вещных прав, можно выделить следующее. В залоговых правоотношениях имеется связь между залогодержателем и вещью, которая является предметом залога, и кредитор осуществляет господство над ней. Предметом залогового права может быть исключительно индивидуально-определенная вещь. Кредитор имеет право удовлетворения своих интересов без помощи других лиц, однако, необходимо отметить, что преимущество есть не перед всеми кредиторами залогодателя. «Все иные (третьи) лица не должны препятствовать осуществлению залогодержателем принадлежащих ему правомочий, хотя нельзя сказать о том, что и сам залогодержатель не свободен в реализации правомочия владения, пользования, распоряжения заложенным имуществом»^[7]. Кредитор для защиты своего права в залоговых отношениях может использовать следующие способы:

• предъявить иск об истребовании заложенного имущества из незаконного владения всех лиц, в том числе и залогодателя;
• предъявить иск об устранении любых нарушений его права хотя бы и не связанных с лишением владения.

Залоговое право обладает свойством следования, поскольку в чьей бы собственности не был предмет залога, и где бы он ни находился, он останется таковым до прекращения основного обязательства. Иными словами, если право собственности на заложенное имущество перешло от должника к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения такого имущества, а также в порядке универсального правопреемства, право залога сохраняет силу (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Однако некоторые авторы ставят под сомнение свойство следования касаемо права залога. Так, например, профессор Российской школы частного права Р. С. Бевзенко ссылается на то, что «в случае залога за вещью следует не право на вещь, а правомочие залогодержателя потребовать продажи вещи с публичных торгов, что не одно и то же»^[8].

В содержание залогового права входят правомочия владения и пользования. Однако такие права есть у залогодержателя при условии, что это прямо предусмотрено в договоре. На основании этого некоторые авторы пришли к выводу, что залоговое право вообще нельзя рассматривать в качестве вещного права; вещным элементом в праве залога является правомочие владения заложенной вещью, которое в некоторых случаях принадлежит залогодержателю. Правомочием распоряжения залогодержатель не обладает, он всего лишь имеет преимущественное право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед остальными кредиторами в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом.

По мнению автора данного исследования, наиболее правильным является мнение, что залоговое право однозначно нельзя отнести либо к вещным, либо к обязательственным правам. Целесообразнее говорить о двойственной правовой природе залога. Так, например, к такому выводу пришла советский и российский цивилист Л. В. Щенникова^[9]. Нельзя сказать и о господстве обязательственного права над вещным или наоборот. «Преувеличение роли обязательственного элемента в сравнении с вещным, как и, наоборот, отстаивание вещно-правовой природы залога, соединенное с отрицанием обязательственно-правового элемента, ведет к некоторой недосказанности конструкции залогового права»^[10].

О вещном праве кредитора на заложенное имущество можно говорить в случае, если в договоре залога прямо предусмотрено право стороны залогового правоотношения пользоваться заложенным имуществом^[11].

Двойственность правовой природы залога просматривается и в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. Данная Концепция содержит положение о том, что право кредитора из залоговых отношений нельзя отнести к вещным правам, однако действующий ГК РФ предполагает для залога регулирование, сближающее правовой режим залогового права с режимом «классических» вещных прав^[12]. Отмечается также, что двойственность юридической природы залога затрудняет правоприменительную деятельность.

Авторы Концепции считают, что залог не может рассматриваться исключительно как вещное право. Однако возможно причислить к вещным правам отдельные виды залога, которые обладают такими свойствами, как публичность и следование, и предоставляют преимущественное право требования залоговым кредиторам перед остальными кредиторами. Согласно рассматриваемой Концепции, рекомендуется включить в состав вещных прав ипотеку и другое зарегистрированное залоговое право, и «указать при этом на залог (ипотеку) как на ограничение вещных прав, установить основания его возникновения, определить ряд основных положений, регулирующих залог как вещное обременение»^[13].