Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

В юридической литературе выделяются два основания возникновения залоговых правоотношений: договор и закон. Однако чаще всего на практике залог возникает на основании договора.

Наиболее распространенным делением залога на виды является подразделение на залог с передачей заложенного имущества кредитору по договору залога и залог с оставлением его предмета у должника. В современных условиях все чаще встречается такая разновидность залога, как залог недвижимого имущества (ипотека).

ГЛАВА 2. ИПОТЕКА КАК ОСОБЫЙ ВИД ЗАЛОГА

2.1 Понятие, сущность и правовое регулирование ипотеки

Институт ипотеки или залога недвижимого имущества считается одним из важнейших и наиболее трудных вопросов при рассмотрении залогового права. Данный институт является достаточно новым в российском праве, поскольку развитие рынка недвижимости стало происходить лишь в конце XX века. Необходимо отметить, что важнейшим экономико-правовым условием существования института ипотеки является наличие частной собственности на недвижимость, что подразумевает способность владения, распоряжения и пользования недвижимыми вещами и дает возможность заклада такого имущества.

Ипотека позволяет решить ряд определенных задач. Так, например, социальной задачей этого правового института является решение жилищной проблемы граждан и обеспечение их доступным жильем. Эта задача вытекает из того, что относительно малая часть населения государства имеет возможность приобретения жилья без длительного накопления сбережений и привлечения заемных средств. Экономическая задача ипотеки состоит в допустимости использования залога недвижимого имущества как инструмента привлечения финансовых средств в целях развития производства. Также ипотека, помогая населению в получении собственного жилья, способствует развитию строительства и смежных производственных отраслей. «Также с помощью ипотеки возможно создание фиктивного капитала в виде ценных бумаг, что, безусловно, способствует росту промышленного производства, причем не за счет сырьевых отраслей, а за счет обрабатываемой промышленности, и сельского хозяйства, в частности за счет роста производительности фермерских хозяйств»^[18].

Еще в древние времена, совершая какие-либо сделки, граждане стремились к обеспечению их исполнения. Появление залога и ипотеки, как одной из его форм, было связано с потребностью обезопасить себя от ненадлежащего исполнения обязательств контрагентом и с необходимостью создания более доверительных взаимоотношений сторон договора. Одним из факторов заключения договора является воля каждой стороны, однако доверия между ними не всегда достаточно. Поэтому необходимо постоянно побуждать должника своевременно и должным образом выполнять все обязательства по договору, что позволит кредитору не бояться неисполнения должником своих обязанностей, поскольку в таком случае залогодержатель будет иметь возможность удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества. «В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор, в конечном счете «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи»»^[19].

Само понятие «ипотека» появилось еще в VI веке до нашей эры в Древней Греции, благодаря афинскому архонту Солону. В те времена под ипотекой подразумевался столб с надписью, который водружался на заложенном участке. Надпись на столбе означала то, что владелец этого земельного участка взял деньги в долг, а сама земля заложена в обеспечение этого долга.

Появление ипотеки в России зачастую связывают с созданием первых государственных кредитных организаций – Московской и Санкт-Петербургской конторы Государственного банка, которые давали кредиты купцам и дворянам под залог их имений.

Первое упоминание термина «ипотека» появилось в Законе Российской Федерации «О залоге». Однако, несмотря на законодательное закрепление, институт ипотеки не стал широко применяться в нашем государстве. Стоит отметить, что Закон «О залоге» всего лишь установил возможность применения залога недвижимости, при этом, не закрепляя подробного механизма его функционирования. Развитие ипотеки в России тормозило также недостаточное регулирование правового статуса земельных участков.

В 1994 г. в «Российской газете» опубликовали «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке», однако они не имели обязательной силы.

Следующим нормативно-правовым актом, регламентирующим отношения в области залога, а в частности отношения в сфере ипотечного кредитования, стал Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». В условиях правового вакуума этот Указ существенно расширил базу кредитования предпринимательских структур в частном секторе экономики, предложил удачное решение ряда вопросов, связанных со своевременным возвратом кредитов залогодателями и защитой прав и законных интересов залогодержателей. Данный Указ не содержал в себе положений, которые имели бы существенное значение, и впоследствии он утратил силу.

Отсутствие специального закона, регулирующего общественные отношения в области ипотеки, обуславливало возникновение различных проблем, касающихся ипотечного кредитования. Несмотря на это ипотечное кредитование все же существовало, хотя и в достаточно непривычных формах. Так, например, для получения кредита собственнику приходилось продать банку свою квартиру, а также заключить договор аренды с правом последующего выкупа. После того, как кредит был погашен, квартира возвращалась собственнику. В такой ситуации также необходимо было выписать всех жильцов из жилья, а собственнику доставалось всего лишь 60-70% от минимальной стоимости квартиры на достаточно небольшой срок (как правило, до года). Такая ситуация сопровождалась огромным риском для владельца недвижимости, т.к. в случае банкротства банка квартира могла стать средством расплаты банка с кредиторами.

Недостаточное правовое регулирование залоговых отношений в области недвижимости также являлось причиной неправомерного применения ипотеки для приватизации государственного имущества. Так, государственные учреждения, которые не подлежали приватизации, могли заложить свою самую ликвидную недвижимость для получения кредита. После того, как такие предприятия не могли отдать кредит, они делались собственностью кредиторов.

ГК РФ в своей первой редакции от 30 ноября 1994 г. в ст. 334 закрепил понятие ипотеки, а также некоторые общие положения, применяемые к залогу недвижимости. Однако ранее действовавший ГК РФ содержал отсылку к закону об ипотеке.

Специальный Федеральный закон «Об ипотеке» вступил в силу 16 июля 1998 г. и действует по настоящее время. В статье 79 данного нормативно-правового акта указывается на то, что нормы ГК РФ, Закона «О залоге», иные федеральные и подзаконные акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Федеральному закону «Об ипотеке».

Федеральный закон «Об ипотеке» состоит из 79 статей, разделенных на 14 глав. Рассматриваемый закон содержит немалое количество отсылок от одной статьи закона к другой, от одного пункта к другому (например, ч. 3 ст. 3, ч. 1, 4 ст. 10, ч. 3 ст. 22, ст. 39, ст. 44 и др.). Этот факт значительно затрудняет правоприменительную деятельность. Помимо отсылок к нормам самого закона, Федеральный закон «Об ипотеке» включает в себя и бланкетные нормы к ГК РФ, Федеральному закону «О государственной регистрации прав», Земельному кодексу РФ и др. (например, ч. 1 ст. 5, ч. 4 ст. 6, ч. 1 ст. 19, ч. 4.1 ст. 20, ч. 4 ст. 62.1 и др.).

Несмотря на некоторые недостатки, принятие Федерального закона «Об ипотеке» сыграло важную роль в развитии рынка недвижимости. Данный закон будет способствует оживлению оборота недвижимости в России, ускорению оборачиваемости денежных средств, улучшению кредитования (в том числе и за счет закладной), что, в свою очередь, помогает оживить экономику России, а также облегчает правоотношения между участниками гражданского оборота.

Какого-либо развернутого определения ипотеки в действующем законодательстве не предусмотрено. Однако в теории гражданского права существуют различные подходы к пониманию ипотеки.

Во-первых, под ипотекой принято понимать одну из трех форм залога, согласно которой предмет залога остается у залогодержателя. Во-вторых, ипотеку зачастую связывают с особой системой укрепления прав на недвижимость.

Доктор экономических наук И. Т. Балабанов под ипотекой понимает залог недвижимого имущества в целях обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю, а также ипотека, по мнению автора, представляет собой кредит, взятый под залог недвижимости^[20].

Следующее понятие ипотеки включает в себя имущественный залог, который необходим для обеспечения исполнения денежного обязательства в целях получения ипотечной ссуды или же ипотечного кредита. В таком случае предмет залога не передается залогодержателю, а остается в руках залогодателя.

Однако все эти определения не являются достаточно полными, поскольку ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Доктор юридических наук В. В. Меркулов в юридическое содержание ипотеки включает обременение имущественных прав на объекты недвижимости при их залоге. В правовую основу ипотечного кредитования заложено право залога, включающее в себя отношения между должником и кредитором^[21].

Стоит отметить, что современное понимание ипотеки основывается на нормах римского права об имущественном залоге и предусматривает следующее:

• предмет залога находился у залогодателя в собственности и во владении;
• кредитор при неудовлетворении своих требований имел возможность продать заложенное имущество и удовлетворить свое требование из полученной суммы;
• должник мог заложить свое имущество несколько раз, что являлось причиной возникновения очередности в удовлетворении требований кредиторов;
• право требования продажи предмета залога было только у первого залогодержателя, остальные же кредиторы получали удовлетворение своих претензий из суммы остатка проданного имущества;
• при недостатке денежных средств, полученных от продажи предмета залога, для удовлетворения требований всех кредиторов предусматривалась возможность предъявления обязательственного иска в общем порядке на другое имущество должника^[22].

Как правило, ипотека обеспечивает обязательства по договору займа либо кредитному договору. Но это не значит, что ипотека не может устанавливаться в обеспечение других договоров (например, договора купли-продажи, подряда, аренды и др.).

В юридической литературе понятие «ипотека» чаще всего употребляется в двух значениях:

1. Ипотека – это правоотношение, включающее в себя отношения между залогодателем и залогодержателем, а также отношения между залогодержателем и предметом ипотеки.
2. Ипотека – закладная (документ, который удостоверяет право залога предмета ипотеки, а также право получения исполнения требований по денежному обязательству, которое обеспечивается ипотекой, без предъявления иных доказательств существования такого обязательства).

Рассматривая институт ипотеки в гражданском праве РФ необходимо определить, что может быть предметом залога недвижимости. Существуют три основных точки зрения по данному вопросу. Согласно первой точке зрения, предметом ипотеки может быть исключительно недвижимое имущество^[23]. Вторая точка зрения, помимо недвижимого имущества, относит к предмету ипотеки также права на него^[24]. В соответствии с третьей точкой зрения, под предметом ипотеки понимается не только недвижимость и права на нее, но и недвижимость, которая «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем»^[25]. Наиболее часто в юридической литературе встречается первая точка зрения.

Рассмотрев некоторые подходы к пониманию ипотеки, можно выделить ее основные черты:

• предметом ипотеки всегда является недвижимое имущество;
• заложенное имущество, на которое устанавливается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя;
• информация об ипотеке обязательно должна быть отражена в специальных документах. Так, залог недвижимости подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Проанализировав подходы авторов к понятию «ипотека» и выделив ее основные черты, можно сформулировать следующее определение залога недвижимости: ипотека представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств, при котором ее предметом всегда является недвижимое имущество, и дающий кредитору (залогодержателю) право удовлетворения своих требований из стоимости заложенной недвижимости.