Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

В современном мире залогу отведено особое место среди всех способов обеспечения исполнения обязательств. В условиях инфляции, падения уровня производства, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, как неустойка, теряет практический смысл. Поэтому можно выделить основные преимущества залога.

1. Залог способствует существованию и сохранению заложенного имущества до момента расплаты должника с кредитором. Вдобавок надо сказать, что стоимость такого имущества постоянно будет расти благодаря инфляции.
2. Залог гарантирует возможность удовлетворения требований кредитора за счет заложенного имущества преимущественно перед остальными кредиторами.
3. Хорошей мотивацией для залогодателя в надлежащем выполнении своих обязанностей по договору залога является реальная угроза потери имущества в натуре.

Как правило, способы обеспечения исполнения обязательств обладают дополнительным (акцессорным) характером в отношении основного обязательства. В ГК РФ напрямую не указано на акцессорный характер залога, однако в нем содержится норма (ст. 329), касающаяся того, что недействительность главного обязательства обуславливает недействительность обеспечивающего его обязательства, и наоборот, недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

Акцессорный характер залога состоит в том, что им может обеспечиваться только действительное требование, которое может вытекать, например, из кредитного договора, договора займа, договора купли-продажи и других договоров. Дополнительный характер залога подкрепляется нормами, касающимися перехода прав и обязанностей по договору залога в случае следования обеспечительного обязательства судьбе главного обязательства.

Таким образом, залог является одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств, поскольку он позволяет кредитору получить большую уверенность в том, что должник надлежащим образом исполнит свое обязательство по договору, в противном случае залогодержатель получит право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед остальными кредиторами. Однако в науке не существует единого мнения по поводу правовой природы залога. По мнению автора данной работы, наиболее правильной считается позиция, согласно которой выделяется двойственная природа залогового права, поскольку залог сочетает в себе как черты вещного права, так и особенности обязательственных прав.

1.2 Виды залога

Институт залога в Российской Федерации можно классифицировать по различным основаниям. Наиболее часто в теории встречается классификация залога в зависимости от того, у кого находится его предмет. По данному основанию различают залог с передачей заложенного имущества залогодержателю (заклад), а также залог без передачи заложенного имущества.

ГК РФ относит к залогу имущества без его передачи залогодержателю залог недвижимости (ипотеку) и залог товаров в обороте. К разновидностям залога имущества без передачи его залогодержателю можно отнести оставление заложенного имущества у залогодателя под замком и печатью, а также твердый залог, т.е. оставление предмета залога у залогодателя с помощью наложения знаков, которые свидетельствуют о залоге.

Законодательство советского периода в статье 92 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. закрепляло передачу заложенного имущества залогодержателю в обязательном порядке. Однако в случае залога индивидуально-определенной вещи указывалось, что ее можно оставить во владении залогодателя с помощью наложения знаков, свидетельствующих о залоге.

Стоит отметить, что в начале развития залогового права в экономическом обороте широко применялся залог с передачей заложенного имущества залогодержателю. Однако сейчас наибольшее распространение получил все же залог с оставлением его предмета у залогодателя. По большому счету, это связано с тем, что постепенно залоговое правоотношение отдаляется от своей вещной сути, все больше и больше сближаясь с обязательственным правом. Другим объяснением распространения залога без передачи заложенной вещи залогодержателю является тот факт, что далеко не всякое имущество можно передать залогодержателю. Прежде всего, таким имуществом является недвижимость и товары, находящиеся в обороте.

Говоря о залоге с передачей заложенного имущества залогодержателю, необходимо отметить его особенности. Во-первых, должник на весь период действия договора о залоге отдает заложенную вещь кредитору во владение, и при этом он сам теряет возможность осуществлять свои правомочия собственника. Во-вторых, кредитор, если это прямо указано в договоре залога, может пользоваться заложенным имуществом, переданным ему во владение.

Существуют и другие классификации залога. Так, например, в зависимости от того, что же является предметом залога, одни авторы выделяют:

• залог вещей;
• залог ценных бумаг;
• смешанный залог (предметом одновременно являются вещи и ценные бумаги);
• залог прав (исключительных авторских прав, патентных прав, права требования и др.).

Однако наиболее часто авторы выделяют иные виды залога в зависимости от его предмета. К ним относятся:

• залог движимого имущества;
• залог недвижимости;
• залог имущественных прав.

Следующая классификация в основании своем имеет степени ликвидности заложенного имущества. Так, согласно данной классификации можно выделить:

• залог высоколиквидного имущества и имущественных прав (предметом такого залога является валюта, ценные бумаги, драгоценности, драгоценные металлы, ювелирные изделия);
• залог имущества среднего уровня ликвидности (предмет – бытовая техника, товары в обороте, продукция в обработке и т.д.);
• залог низколиквидного имущества (предмет – недвижимость).

ГК РФ в параграфе 3 главы 23 рассматривает отдельные виды залога, а именно: залог вещей в ломбарде, залог товаров в обороте, залог обязательственных прав, залог исключительных прав, залог прав по договору банковского счета, залог ценных бумаг, залог прав участников юридических лиц.

Остановимся более подробно на некоторых подвидах залога с оставлением заложенного имущества у залогодателя.

Одним из самых часто встречающихся видов залога является ипотека. Более подробно рассмотрим данный институт в главе 2 настоящего исследования, однако следует отметить некоторые специфические черты залога недвижимого имущества.

Надо сказать, что к ипотеке применяются общие правила о залоге, но существуют и свои особенности правового регулирования залога недвижимости. Так, например, при ипотеке действует принцип следования земли расположенному на ней строению. Поэтому допускается залог здания либо сооружения только при одновременном залоге по тому же договору земельного участка или его части, которая функционально обеспечивает закладываемый объект. При этом допускается залог земли отдельно от залога расположенного на ней объекта. В случае обращения взыскания на земельный участок за залогодателем сохраняется право на такой объект, и он получает право ограниченного пользования (сервитут) отдельной части участка, необходимой для эксплуатации здания или сооружения согласно его назначению. Правила использования такой частью земельного участка должны быть закреплены в соглашении между залогодателем и залогодержателем. Однако это положение вызывает некоторые вопросы у ученых-цивилистов.

Рассматривая особенности ипотеки жилых помещений, можно отметить, что договор об ипотеке такого недвижимого имущества не может заключаться представителем собственника. «Особенностью ипотеки жилого дома или квартиры и важным положением, направленным на защиту прав граждан – собственников данных объектов, является правило, что такого рода договор не может быть заключен через представителя, кроме случаев оформления опекуном или попечителем с предварительного разрешения органа опеки и попечительства»^[14].

Ипотека жилых домов и квартир обладает несколькими отличительными чертами:

1. правила об ипотеке такого недвижимого имущества применяются только в отношении многоквартирных и индивидуальных жилых домов, предназначенных для постоянного проживания и принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности;
2. договор об ипотеке такой недвижимости нельзя заключать через представителя, кроме случаев опеки и попечительства;
3. нормы, обеспечивающие защиту конституционных прав граждан на жилье, специально предусмотрены Федеральным законом «Об ипотеке».

Ипотека является очень важным экономическим и правовым институтом и выполняет ряд важнейших функций: «механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства; дополнительного инструмента для обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота юридически невозможно или экономически нецелесообразно»^[15].

Другим подвидом залога с оставлением его предмета у залогодателя является залог товаров в обороте. Этот вид залога является «практически единственным поименованным способом обеспечения, который рассчитан для использования именно в коммерческих (торговых) обязательствах»^[16]. Он представляет собой залог товаров с оставлением таких товаров у залогодателя и «с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре залога»^[17].

Несмотря на то, что этот способ обеспечения назван в законе залогом, он по большому счету носит обязательственный характер и мало чем схож с классическим залогом, а именно такой залог не обладает чертами подлинного вещного права. Однако залог товаров в обороте, как и любой другой залог, обладает своими особенностями:

1. предмет залога составляют не индивидуально-определенные, а родовые вещи, предназначенные для продажи либо обмена;
2. такой залог не обладает правом следования за товаром, выбывающим из состава предмета залога вследствие совершаемых залогодателем сделок и иных действий по распоряжению им, т.е. товары в обороте перестают быть предметом залога с момента их отчуждения залогодателем;
3. в рамках договора залогодатель может изменить состав и натуральную форму имущества, составляющего предмет залога, иными словами, предметом залога является не само имущество, а его стоимость, которая может меняться пропорционально изменению стоимости выполненного главного обязательства.

Таким образом, залог товаров в обороте имеет как свои преимущества, так и недостатки. Основное преимущество такого залога заключается в том, что он помогает залогодателю осуществлять предпринимательскую деятельность без существенных изменений, что увеличивает возможность исполнения основного обязательства. С другой стороны, залог товаров в обороте обладает больше обязательственным, нежели вещным характером, и это сближает его с другими способами обеспечения исполнения обязательств, которые основаны на личном доверии кредитора к должнику.

Останавливаясь на залоге с передачей заложенного имущества залогодержателю, необходимо сравнить заклад и твердый залог. Так, последний не предусматривает передачу предмета залога залогодержателю, однако оставляет его у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Если же в залог передаются индивидуально-определенные вещи, то на них накладываются знаки, которые свидетельствуют о закладе. При твердом залоге его предмет остается у должника, но он не может им пользоваться, хотя у него есть фактический контроль над заложенным имуществом.

Заклад и твердый залог обладают некоторыми общими чертами. Так, при использовании любого из этих подвидов залога имущество реально передается залогодержателю, а также залогодатель теряет возможность использования такого имущества.

Подводя итог, следует отметить, что в системе способов обеспечения исполнения обязательств залог обладает рядом преимуществ по сравнению с другими способами. Так, у залогодержателя по договору залога появляется право на удовлетворение своих требований преимущественно перед остальными кредиторами залогодателя. Также фактический риск потери заложенного имущества должником в случае неисполнения им своих обязательств, стимулирует его надлежащим образом выполнить все обязанности по договору.