Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и эволюция ипотеки).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования, связанного с юридическим регламентированием залога недвижимости (ипотеки) обусловлена логикой осуществляемых в государстве рыночных реформ.

В течении последних лет ипотека представляется предметом серьезных дискуссий.

Правоприменительная практика разрешила огромное количество задач, что продиктовало быстрое развитие ипотечных взаимоотношений, в частности при определении вещественных условий договора о залоге, а также касательно индивидуализации заложенного имущества.

Развитие ипотеки считатеся одним из приимущественных ориентиров государственной политики. Основополагающая задача государства в становлении ипотеки представляется в формировании законодательной базы и нормативном регламентировании процесса с целью сокращения денежных рисков участников и увеличения доступности ее для граждан.

На данный момент огромное количество людей обширно интерпретирует понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Понятие «ипотека» необходимо воспринимать как метод обеспечения обязательств, когда предметом залога является недвижимое имущество. Если кредит предоставляется на приобретение жилищного помещения, применяется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для определенных случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заёмщик берет кредит в банковском учреждении под залог уже существующего жилья для приобретения нового. Следовательно, жилищное кредитование и смешанная ипотека – это формы кредитования только с одной разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае – лишь залог недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.

Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.

Целью исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.

Для достижения данной цели объектом исследования явились следующие основные задачи:

Раскрыть понятие ипотеки и ее эволюция ипотеки;

Рассмотреть имущество, которое может быть предметом ипотеки. Права и обязанности сторон ипотеки недвижимого имущества;

Изучить вопрос правового регулирования ипотеки на современном этапе; Осветить вопросы ответственности сторон договора залога

недвижимого имущества;

Показать возможности и перспективы российского ипотечного кредитования;

Выявить актуальные проблемы правоприменительной практики по договорам залога недвижимого имущества и земельных участков, а так же пути их решения.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные в работе, могут быть использованы при совершенствовании правового регулирования залога недвижимого имущества, в процессе преподавания в ВУЗах курса гражданского права, а также в научно-исследовательской работе.

Методологической основой исследования выступил диалектический метод научного познания. Кроме того, использовались логический, системный и структурный подходы к исследованию, сравнительный анализ, а также другие частные методы и приемы научного исследования.

ГЛАВА 1. ОБЩЕЕ ПОНЯТИЕ ОБ ИПОТЕТЕ

1.1. Понятие и эволюция ипотеки

Ипотека (залог недвижимого имущества) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой традиционное комплексное обеспечительное средство, т.к. защищает обязательство в целом.

А. Абрамов указывает, что «термин «ипотека» имеет древнегреческое происхождение, впервые он появился в начале VI в. до н.э. и в дословном переводе означал – «подпорка», «подставка». В Древней Греции он обозначал форму ответственности должника перед кредитором своей землей. В этом случае на границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля не свободна, она обеспечивает долг. Такой столб и назывался ипотекой».

В отечественном законодательстве первое упоминание о залоге встречается в Псковской судной грамоте 1467 года. Русское право на ранних стадиях развития знало в качестве предмета заклада долговую кабалу личности. Как отмечает Д.А. Шевчук, «оформление залога, согласно ст. 29 Псковской судной грамоты, происходило путем передачи кредитору актов на предмет залога, оно служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора – держателя грамоты как залогодержателя [3]».

Большой интерес представляет также и содержавшееся в Соборном уложении 1649 г. Так, И.А. Лепехин справедливо подчеркивает, что «уже само по себе законодательное регулирование формы залога являлось важным шагом на пути развития этого института и служило в целом в сознании людей своеобразным ориентиром в большем упорядочении залоговых отношений».

Принято считать, что история ипотеки в России начинается с конца 20 века, однако на самом деле наш ипотечный рынок начала активно развивать еще императрица Елизавета Петровна. С 1754 года были открыты первые банки в России, выдававшие ипотечные кредиты. Развитие ипотеки в дореволюционной России активно продолжалось до 1917 года. В то время ипотечные кредиты назывались поземельными, так как банки выдавали кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были переняты различными странами.

История развития современной ипотеки в России действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным.

Так, в середине 1990-х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда как сегодня банк учитывает и другие источники дохода потенциального заемщика. В те годы значительно уменьшилось количество документов и справок, которые необходимо было предоставить, увеличился круг потенциальных заемщиков, поэтому ипотечный рынок начал развиваться и набирать обороты. Однако при этом кредиты выдавались только на приобретение жилья на вторичном рынке, что не способствовало развитию строительной отрасли. Сильный удар по ипотечному рынку В сентябре 1997 года было создан институт развития ипотеки – «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 года вступил в силу Закон «Об ипотеке» [4]

А в период с 2005 по 2007 годы, когда уровень инфляции снизился, и доходы населения начали вырастать, начался активный рост ипотечного рынка. В борьбе за клиента банки формулировали ипотечные предложения с низким первоначальным взносом – до 10% а базовая процентная ставка снизилась до 11% годовых. Бурное развитие ипотечного рынка существенно подстегнуло рынок недвижимости: цены на жилье росли. Так, в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, в 2006 году — уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году — 556,5 миллиарда рублей. Однако расцвету ипотечного кредитования в России серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года, который длился и весь 2009 год. Как отразился на ипотеке кризис 2008 года? Мировой финансовый кризис 2008-2009 годов кардинально изменил ситуацию на ипотечном рынке. Цены на жилую недвижимость упали на 30-40%. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие кредитные организации либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В кризис на ипотечном рынке остались только крупные банки, и то кредитов выдавалось крайне мало.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

П. 4 ст. 334 ГК РФ установлено, что к отдельным видам залога (статьи 357-358.17 ГК РФ) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

1.2. Права и обязанности сторон ипотеки недвижимого имущества

Как следует из п. 1 ст. 339 ГК РФ, в договоре залога недвижимого имущества должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

По общему правилу предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом [5]

Содержание правоотношений залога недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон.

Согласно п. 1 ст. 335 ГК РФ, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364-367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Также, в законодательство введено понятие «созалогодержатель». Как следует из абз. 1 п. 1 ст. 335.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей, в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами.

Действующим законодательством закреплены следующие обязанности залогодателя:

страховать заложенное имущество в полной его стоимости;

немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности;

залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге;

залогодатель должен использовать соответствующие обязательствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ (п. 2 ст. 33 ФЗ об ипотеке);

сообщать каждому будущему контрагенту обо всех предшествующих залогах (п. 1 ст. 44 ФЗ об ипотеке);

залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам [6]

В соответствии с действующим законодательством залогодатель имеет право:

пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением;

отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (так, в удовлетворении иска о переводе долга по кредитному договору, перераспределении долей в праве общей долевой собственности, снятии с регистрационного учета было отказано);

завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;

в любое время до продажи предмета залога прекратить на него обращение взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство;

в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное;

в случае обращения взыскания на заложенное имущество – земельный участок – сохраняет право ограниченного пользования той частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением;

если иное не предусмотрено законодательством или договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (п. 1 ст. 40 ФЗ об ипотеке).