Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и эволюция ипотеки).pdf

В зависимости от разновидностей недвижимого имущества, которое может быть обременено ипотекой, различают: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» в зависимости от степени связанности с обеспечиваемым требованием предусматривает введение акцессорной и независимой форм ипотеки. Первая предполагает указание в договоре об ипотеке данных о существе, размере и сроках исполнения обеспечиваемого обязательства (ст. 303.2), вторая, напротив, с таким указанием не связана и позволяет залогодержателю самостоятельно определять, какое обязательство такой ипотекой обеспечивается (ст. 303.2).

Ипотека оформляется договором ипотеки.

Помимо договора ипотеки права залогодержателя могут удостоверяться выдачей специальной ценной бумаги — закладной. В таких случаях вместе с договором ипотеки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей, что ее владелец имеет право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускается:

в случае, когда предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс или право его аренды; леса или право арены леса;

если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена и отсутствуют условия, позволяющие ее определить .

Таким образом, законодательное регулирование ипотеки в настоящее время не совершенно, что требует определенной работы над действующим законодательством.

В настоящее время ведется работа по усовершенствованию ГК Ф. Так, в проекте ГК РФ появится самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.

Правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) на современном этапе содержит определенные законодательные пробелы, из-за которых довольно часто возникают всевозможные судебные споры.

По итогам первой главы можно сделать вывод, ипотека представляет собой вид залога с признаками ограниченного вещного права. Система государственно-правового регулирования залога недвижимого имущества остается неудовлетворительной, делает недоступной для подавляющего числа граждан возможность приобретения недвижимого имущества в собственность и в связи с этим требует доработки. В этой связи, в частности, необходимо: утвердить на уровне Правительства РФ предельные ставки кредитов для ипотечного кредитования, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков; разработать и принять нормативно-правовую базу социального ипотечного кредитования. Представляется, что реализация данных предложений, наряду с иными, изложенными в работе, будет способствовать повышению доступности ипотеки для широкого круга российских граждан.

ГЛАВА 2. ОТВЕСТВННОСТЬ СТОРОН И ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1 Ответственность сторон договора залога

недвижимого имущества

Законодательством о залоге недвижимого имущества предусмотрен целый ряд мер гражданско-правовой ответственности за неисполнение сторонами договора ипотеки своих обязательств.

В соответствии с действующим законодательством, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Так, поскольку в ходе рассмотрения дела о расторжении кредитного договора, взыскании по нему задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору, допущением просрочек платежей ответчиком (заемщиком, залогодателем) текущая задолженность по основному долгу, процентам и неустойке была погашена, при этом у истца (владельца закладной) не имелось убытков ввиду устранения нарушений, связанных с просрочкой платежей, по мнению суда, руководствовавшегося п. 1 ст. 50 ФЗ об ипотеке, суд нижестоящей инстанции, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон и исключения необоснованного ущемления прав заемщика, пришел к правильному выводу, что основания для удовлетворения заявленных истцом требований отсутствовали [12]

При этом суд отклонил доводы истца о том, что с момента предъявления требования о полном досрочном исполнении обязательств вся задолженность по кредитному договору являлась просроченной и погашение текущей задолженности не являлось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, т.к. данные доводы были направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права, в связи с чем не могли рассматриваться как состоятельные. Более того, в случае вновь образовавшейся задолженности истец не был лишен возможности повторно обратиться в суд с требованием к ответчику о ее взыскании.

Пробелом закона является отсутствие упоминания о случаях реорганизации, а также не являющейся формой правопреемства ликвидации юридических лиц. Тем не менее, ст. ст. 57-60 ГК РФ позволяют в некоторой степени компенсировать невнимание законодателя. В частности, важное значение имеют положения ч. 2 ст. 60 ГК РФ, которые позволяют кредиторам реорганизуемого юридического лица требовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения вызванных этим убытков.

В случае множественности ипотек залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ними договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. Невыполнение этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках из данных об их государственной регистрации.

Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке «удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям».

Закон предоставляет гражданам и юридическим лицам право не только заложить свою недвижимость, но и перезаложить ее (последующая ипотека). Кроме того, залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю о предшествующих ипотеках. Невыполнение первого условия, даже если залогодержатель по последующему договору знал о наличии запрещения, влечет признание последующего договора недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору; не извещенный о предшествующей ипотеке последующий залогодержатель может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Д.Б. Раднаевой «предложена классификация недействительных договоров ипотеки, которые разделены на виды (группы) в зависимости от того, в каком элементе содержится так называемый «порок»:

1) договоры с «пороком» субъектного состава (речь о недееспособности, ограниченной дееспособности физических лиц – залогодателей, о правоспособности юридических лиц и полномочиях руководителей юридических лиц, так называемые «внеуставные» сделки);

2) договоры с «пороками» формы (пробелы в правовом регулировании государственной регистрации договоров ипотеки с морскими, речными и воздушными судами, договоров ипотеки в силу закона);

3) договоры с «пороками» содержания (дисбаланс между совокупностью прав залогодержателя и расширенным объемом прав залогодателя, также несогласованность существенных условий договора);

4) договоры с «пороками» воли (термин «кабальная сделка» часто ассоциируют именно с договором ипотеки (несоответствие реальной стоимости предмета ипотеки и размера обеспечиваемых обязательств)».

Таким образом, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Законодательством также предусмотрены гражданско-правовые санкции на случай, когда залогодатель отчуждает предмет залога без согласия залогодержателя.

2.2. Тенденции и перспективы российского ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование жилья, не обращая внимания ни на что - один из самых проверенных во всемирной практике и надежных методов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную область. Как раз ипотека дает возможность согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банковских учреждений - в результативной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, естественно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать обширное распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в государстве уже сформирована определенная нормативная база, что уже само по себе предоставляет надежду на активное развитие ипотеки в нашем государстве [7]

Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения данной формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, - одна из актуальных в нынешних условиях.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, необходимо обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Требуются действия, которые повлекут вещественные изменения в сформировавшейся ситуации.

Во-первых, необходимы материальные механизмы, которые позвоялт улучшить жилищные условия не только с посредством сбережений и текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а, во-вторых, четкие юридические условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и специализированных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным методом разрешения проблем для граждан со средним уровнем дохода. Несомненно, необходимы и иные формы финансовго обеспечения, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах.

Доступность ипотечного кредита для определенного домохозяйства определяется главным образом доходами, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам в первую очередь имеют зависимость от уровня инфляции.

С целью увеличения доступности ипотечных кредитов для граждан госудасртва требуется:

- осущесвить ряд мер, ориентированных на удлинение возможных временных сроков ипотечного кредитования, что даст возможность сократить объем подлежащих выплате по кредиту систематических платежей;

- сформировать предпосылки для сокращения процентных ставок в системе ипотечного кредитования с посредством управления рисками;

- развивать инновационные ипотечные продукты, в частности предполагающие разные графики погашения основного долга и процентов (к примеру, инструменты с возрастающими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам обособленных категорий граждан, статус которых диктует прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военные служащиеи т.д.).

Для развития ипотеки предлагается разрешение следующих основных задач :

- усовершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей осуществление обязательств при ипотечном кредитовании;

- формирование и внедрение универсального инструмента обеспечения притока долгосрочных внебюджетных денежных ресурсов в бюджетную область;