Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и эволюция ипотеки).pdf

- формирование инфраструктуры, обеспечивающей наличие ясного и надежного инструмента регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к данной информации участников рынка ипотечного кредитования;

- формирование нормативно-законодательных основ для применения новейших денежных инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в данную область;

- разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет базироваться не только на интересах чиновников.

При становлении стратегии формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования должны быть взяты в учет следующие аспекты:

- ориентация ипотечного кредитования на данный момент в первую очередь на те категории населения, которые испытывают потребность в небольшом ипотечном кредите;

- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников рынка недвижимости не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством, с тем чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.

Ключевым аспектом совершенствования ипотечного жилищного кредитования в современных экономических условиях выступает поиск и реализация направлений привлечения источников финансирования жилищного строительства, поскольку банковских долгосрочных ресурсов, очевидно, недостаточно, институциональные финансовые инвесторы отсутствуют, доверие населения к кредитно-финансовой системе до сих пор полностью не восстановлено.

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

- уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

- обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

- заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

- создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.

С этой целью предлагается разработать инструкцию Центрального банка Российской Федерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исследование, проведенное в работе, позволяет сделать следующие выводы.

Ипотека – это вид залога с признаками ограниченного вещного права Перечень существенных условий договора залога недвижимого имущества включает в себя: 1) условие о предмете ипотеки; 2) оценку предмета ипотеки; 3) существо, размер, срок исполнения и место заключения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Содержание договора залога недвижимого имущества составляют права и обязанности его сторон. По договору ипотеки одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом.

При заключении договора залога недвижимого имущества государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки, так и ипотека как обременение. Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В рамках реализации норм об ответственности сторон договора ипотеки недвижимого имущества, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Законодательством также предусмотрены гражданско-правовые санкции на случай, когда залогодатель отчуждает предмет залога без согласия залогодержателя.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на ипотечную квартиру, которая является единственным жильем, даже если кредит предоставлен на иные цели. Основаниями для оспаривания обращения взыскания на ипотечную квартиру могут быть: недействительность ипотечной сделки; незначительность нарушения кредитного обязательства и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. В случаях, предусмотренных законом, при переходе права собственности на реализованную в уплату долга ипотечную квартиру за гражданами может сохраняться право пользования такой квартирой.

Таким образом, процесс совершенствования правового регулирования залога недвижимого имущества не завершен и требует своего дальнейшего развития.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Российская газета. – 2015. – № 620
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 04.08.2018) // Российская газета. – 2015. – № 1096.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. – 2017. – № 975.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. – 2016. – № 1147.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Российская газета. – 2016. – №1087.
6. Федеральный закон Российской Федерации от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» в ред . федерального закона от 01.05.2016 г . // Собрание законодательства Российской Федерации. 23.08.2004. № 34. Ст. 3532.
7. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред . федерального закона от о т 05 . 07. 2 016 г . № 111 - Ф З // Российская газета. 2016 г.. № 30. Ст. 3813.
8. Федеральный закон Российской Федерации от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в в ред . федерального закона от 03 .07 . 2016 г// Собрание законодательства Российской Федерации. 08.10.2007. № 41. Ст. 4849.
9. Федеральный закон Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ред . федерального закона от 05.07.2016 г // Собрание законодательства Российской Федерации. 28.10.2002. № 43. Ст. 4190.