Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и эволюция ипотеки).pdf

Залогодержатель – потенциальный собственник земельного участка. В этой связи обоснованной представляется точка зрения В.С. Бурова, который предлагает дополнить п. 3 ст. 10 ФЗ об ипотеке абзацем вторым следующего содержания: «При этом недействительность или незаключенность договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, влекут за собой соответственно недействительность или незаключенность включенного в такой договор соглашения об ипотеке» [4]

Можно выделить следующие обязанности залогодержателя:

залогодержатель, которому передано имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

на залогодержателя, которому передано имущество, возложена обязанность, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Залогодержатель имеет право:

проверить по документам и фактически наличие, состояние и условия сохранности заложенного имущества;

требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога;

требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, если это угрожает утратой или повреждением его;

потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

приобрести по соглашению с залогодателем при объявлении торгов несостоявшимися заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.

Залогодатель как собственник имеет право распорядиться заложенным имуществом, но с определенными оговорками.

С.Н.А., уточнив требования, обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным приостановления, а затем и отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, так как им для регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости были предоставлены все необходимые документы. Просит признать незаконным уведомление Росреестра по Смоленской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок в установленный законом срок [10]

В обоснование указав, что (дата) он и его супруга С.Л. обратились в Росреестр по Смоленской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок, согласно заключенного договора купли-продажи с приложением всех необходимых для данной регистрации сделки документов. Получил уведомление Росреестра по Смоленской области о приостановлении регистрации, в котором отсутствовали указания на причину приостановления регистрации сделки, а обратная сторона извещения вообще не читалась. В связи с чем он пытался связаться по телефону с должностным лицом, подписавшим данное уведомление, однако ему никто ничего не смог пояснить должным образом, а лишь было предложено ознакомиться с текстом уведомления. Считает, что данное уведомление не соответствует нормам действующего законодательства, нарушает его права на государственную регистрацию перехода права собственности, что препятствует ему распоряжаться имуществом, находящимся в собственности. В судебном заседании С.Н.А. иск поддержал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Г. иск не признала, указав, что действия Управления обоснованы и правомерны относительно приостановления, а затем и отказа в регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по....

Представитель ОАО «Акционерный банк Россия» М., в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просила отказать, сославшись на правомерность и законность действий Росреестра по Смоленской области о приостановлении, а затем и отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, ввиду наличия обременения на отчуждаемый объект перед банком. Обжалуемым решением в удовлетворении требований С.Н.А. отказано.

В апелляционной жалобе С.Н.А. просит отменить решение суда и принять новое, полагая, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, и что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Как видно из материалов дела, (дата) С.Н.А., С.Л., действующая в интересах несовершеннолетней С.О. обратились в Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Смоленской области (далее Росреестр) с заявлением о регистрации права собственности, регистрации перехода права собственности, внесения изменений на основании договора купли-продажи от (дата) земельного участка.

С.Н.А. отказано в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности внесения изменения на земельный участок в связи не устранением причин препятствующих регистрации права собственности указанных в уведомлении о приостановлении регистрации права.

Между сторонами заключено дополнительное соглашение о редакции договора залога, которым обеспеченное залогом обязательство уточнено в части процентной ставки. В отношении земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащей С.Н.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись об ипотеке, внесенная на основании договора залога, заключенного между С.Н.А. и ЗАО «Газэнергопромбанк».

Вступившим в законную силу решением Заднепровского районного суд г. Смоленска по иску ОАО АБ «Россия» солидарно с С.Н.А., С.Л. взысканы денежные средства, обращено взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств недвижимое имущество: доли в праве собственности жилого дома и доли права аренды земельного участка, с установлением начальной стоимости объектов [7]

Право аренды земельного участка являлось предметом залога по договору об ипотеке, заключенному банком и гражданином. При заключении гражданином впоследствии договора купли-продажи этого земельного участка с департаментом имущественных и земельных отношений субъекта РФ банк дал согласие на расторжение договора аренды и передачу земельного участка в собственность гражданина, при этом обременение в виде ипотеки было сохранено. На момент обращения гражданина в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок договор ипотеки не был изменен или прекращен, регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП не была погашена, доказательства исполнения обязательства по договору, обеспеченному залогом, материалы дела не содержали.

Поскольку право залога не прекратилось и распоряжение предметом залога в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ФЗ об ипотеке было возможно только с согласия залогодержателя (банка), но такого согласия в регистрирующий орган гражданин не представил, суд согласился с выводом суда нижестоящей инстанции о том, что регистрирующий орган правомерно приостановил государственную регистрацию права собственности, перехода права собственности, внесения изменения в отношении объекта недвижимого имущества, а затем отказал в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на земельный участок ввиду неустранения соответствующих нарушений.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Таким образом, «отдельный режим установлен для сохранения ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем».

Если имущество перешло к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений по ипотеке последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. «Когда предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. Между тем залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для этого перехода правила. Это свидетельствует о приоритете исполнения обязательств в залоговых правоотношениях».

Права на заложенное имущество участки могут быть частью уставного капитала юридических лиц. ГК РФ не содержит запрета на внесение в качестве вклада, помимо денег, какого-либо иного имущества. Кроме того, вкладом в имущество хозяйственного товарищества (общества) могут быть не только деньги, ценные бумаги, другие вещи, но и имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. В качестве последних как раз и могут выступать права залога, которые всегда имеют определенное денежное выражение.

Подобная передача оформляется в форме уступки требования (цессии) и не требует согласия залогодателя кроме случаев, когда личность залогодержателя имеет существенное значение для залогодателя. Уступка прав по договору об ипотеке действительна лишь при условии одновременной передачи прав по основному договору, которая презюмируется (п. 3 ст. 47 ФЗ об ипотеке). Из этого правила следует вывод о том, что «признание недействительной цессии по основному обязательству повлечет недействительность уступки прав по договору об ипотеке.

Замены должника по обеспеченному залогом обязательству указанный переход не влечет. Заложенное имущество, с согласия залогодержателя, может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества. Представляется, что это положение чисто теоретическое, так как вряд ли в условиях рыночных отношений залогодержатель (кредитор) захочет разрешить залогодателю (должнику) отдать заложенную недвижимость третьему лицу.

Установление залога недвижимого имущества в силу закона также не лишает залогодателя его правомочий как собственника земельного участка. Он по-прежнему может не только владеть и пользоваться имуществом, но и распоряжаться им. Однако обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения на порядок осуществления этих прав.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, «если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний может быть заключен с соблюдением этих условий».

При множественности ипотек устанавливается очередность залогодержателей. Основанием для очередности служат данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки.

Таким образом, содержание договора залога недвижимого имущества составляют права и обязанности его сторон. По договору ипотеки одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. П. 3 ст. 10 ФЗ об ипотеке целесообразно дополнить положением, согласно которому недействительность или незаключенность договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, влекут за собой соответственно недействительность или незаключенность включенного в такой договор соглашения об ипотеке.

1.3. Регулирование ипотеки на современном этапе

Залог недвижимого имущества в отечественной юридической науке принято определять как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Вопросам залога недвижимого имущества посвящен целый ряд положений ГК РФ. ГК РФ содержит посвященный залогу § 3 гл. 23, который именуется «Залог». Определенную положительную роль в развитии ипотеки земельных участков сыграли иные нормативные акты, регулирующие вопросы: государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оценочной деятельности, исполнительного производства, несостоятельности (банкротства), а также гражданско-процессуальные и арбитражно-процессуальные отношения. Также, законодательством предусмотрена возможность приобретения военнослужащими жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования. Вместе с тем, как отмечает Е.А. Свининых, далеко не все определенные на нормативном уровне способы реализации данного права могут быть воплощены в жизнь [5]