Файл: Изучение и анализ вопросов понятия видов и общего положения о правовом режиме недвижимости.pdf

В. В. Витрянский [10] отмечает, что с точки зрения ГК РФ [3] базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество) не говорит об одном объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимости:

1) Недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

2) Недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

3) Недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

4) Недвижимость ссылается на другие законы как таковые: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ [3]). Которые включают как движимое, так и недвижимое имущество, использование подлежит единой хозяйственной цели, жилые помещения, объекты незавершенного строительства.

Под вещью в гражданском праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении. Категория «имущество» является более широкой, чем «вещь» и применяется для обозначения:

1) совокупности вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении;

2) совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц (актив);

3) совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив).

Что же касается спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости «имущество» и «вещи» здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ [3] изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК РФ [3] называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ [3], посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество». Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина «недвижимое имущество», которым вытесняется понятие «недвижимая вещь».

Указание на прочную связь с землей – основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества – землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества и его основной признак.

Нынешняя правовая доктрина и судебная практика показывают, что распределение в ст. 130 ГК РФ [3] основного критерия недвижимого имущества, а именно признак сильной связи с землей и невозможность перемещения соответствующих объектов без непропорционального ущерба их назначению, является оправданным. В то же время наличие различных категорий недвижимости, каждая из которых обладает определенными свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. Наличие различных категорий недвижимости приводит сделать следующий вывод: в случае, когда законодатель включает в список перечень недвижимости какой-либо новый объект, он должен обеспечить свое правовое регулирование или, по крайней мере, определить, какие правила применяются к другому объекту недвижимости к применению.

В последнее время проблема так называемых имущественных комплексов стала особенно актуальной. На сегодняшний день законодательство признает только два типа имущественных комплексов как самостоятельные объекты недвижимости: предприятия и жилищные кондоминиумы. Между тем, имущественные комплексы газопроводов, электростанций и других имущественных комплексов имеют не менее важное значение, которые объединены тем, что они включают как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено одной хозяйственной цели. Кроме того, имущественные комплексы характеризуются неоднородностью их составляющих элементов, и эти элементы присущи подчинению особому правовому режиму, который характерен исключительно для определенного типа имущественного комплекса. Вхождение любого имущества в комплекс влечет за собой распространение на такое имущество правового режима, свойственного исключительно этому комплексу. В то же время принадлежность конкретного объекта к определенному типу влияет на подчиненность специальным нормам, что влечет за собой дополнительные различия в рамках особого правового режима имущественного комплекса. Особое влияние на особый правовой режим имущественного комплекса оказывают объекты недвижимости, входящие в его состав, к которым должен применяться отдельный правовой режим. Нельзя забывать, что недвижимость понимается во всех случаях индивидуально определенных вещей. Действующее законодательство не содержит специальных норм о порядке применения к недвижимым вещам гражданско - правовых норм о вещах как объектах гражданских прав. Поэтому каждая недвижимая вещь должна быть единым самостоятельным объектом гражданского права. Если по своим свойствам недвижимая вещь может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, то с таким разделом прежняя недвижимая вещь должна перестать существовать, и на ее месте образуются два или более самостоятельных объекта права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. В связи с этим из законодательства следует исключить упоминание о каких-либо сделках с частью объекта недвижимости, например с частью предприятия (ст. 132 ГК РФ [3]), с частью жилого помещения (ст. 558 ГК РФ [4]).

В соответствующих случаях, когда объект недвижимости является неделимой вещью, сделки могут совершаться лишь в отношении долей в праве общей собственности на данный объект недвижимости, но не с частью этого объекта.

Таким образом, сказанное позволяет нам сделать вывод о том, что есть необходимость уточнить легальное понятие недвижимого имущества в части, касающейся «невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению». Кроме того, наличие различных категорий недвижимого имущества, каждая из которых обладает специфическими свойствами, требует дифференцированного регулирования отношений по поводу указанных объектов недвижимости. Наличие различных категорий объектов недвижимости заставляет сделать еще один вывод: в случае, когда законодатель включает в перечень недвижимого имущества какой-либо новый объект, он должен обеспечить его правовое регулирование или хотя бы определить, какие нормы об иных объектах недвижимости подлежат применению.

2. Характеристика отдельных видов недвижимости

2.1 Земельные участки

Понятие «земельный участок» (как объект земельных отношений) - часть поверхности земли (включая почвенный слой), границы которого описаны и удовлетворены в порядке, установленном законом, уполномоченным государственным органом.

Владелец земельного участка имеет право использовать все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что часть земной коры, расположенная ниже слоя почвы, является недрами. Недропользование на территории Российской Федерации (включая подземные пространства и полезные ископаемые, энергетические и другие ресурсы, содержащиеся в недрах) является государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога и не могут быть переданы в иной форме, однако в соответствии с лицензией может быть предоставлена лицензия на добычу полезных ископаемых, строительство и эксплуатацию подземных сооружений и т. д.

В соответствии с законодательством о недрах владелец земельного участка имеет право добывать общие полезные ископаемые (к примеру, песок, глина) без взрывных работ [16, С.105].

Земельный участок как индивидуально определенный объект имеет свои особенности, в частности: имеет определенные границы, размер (площадь), местоположение и кадастровый номер. Вся основная информация о земельном участке и его описании содержится в кадастровой карте (плане) земельного участка, выданной государственными органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков.

При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении земельных участков следует учитывать следующие наиболее существенные особенности статуса земельных участков как объектов недвижимости:

1. Поскольку земля является природным объектом, использование земли подлежит требованиям экологического (природоохранного) законодательства Российской Федерации. Полномочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в частной собственности, могут быть ограничены органами государственной власти и органами местного самоуправления в интересах охраны земель.

2. С точки зрения ограничения оборотоспособности земельное законодательство Российской Федерации выделяет земельные участки, изъятые из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом гражданско-правовых сделок. Полный перечень таких земельных участков содержится в Земельном кодексе Российской Федерации. К таким земельным участкам отнесены земли, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, например, такими как государственные природные заповедники, объекты федеральной службы безопасности, объекты использования атомной энергии. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением некоторых случаев, устанавливаемых федеральными законами, но могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Полный перечень таких земельных участков содержится в Земельном кодексе Российской Федерации. К таким земельным участкам отнесены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, например, находящиеся в пределах лесного фонда, занятые гидротехническими сооружениями, предоставленные для нужд связи или организации транспорта (в частности, для размещения аэропортов, вокзалов, сооружений). Оборот таких земель, как земли сельскохозяйственного назначения, регулируется специальным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которым устанавливается особый порядок и условия сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

1. Использование земель в Российской Федерации осуществляется в соответствии с установленным для них целевым назначением. По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на 7 категорий:
   1. земли сельскохозяйственного назначения;
   2. земли населенных пунктов;
   3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения. А также информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
   4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
   5. земли лесного фонда;
   6. земли водного фонда;
   7. земли запаса.

Категория земель обязательно указывается в актах государственных и местных органов власти, связанных с предоставлением прав на земельные участки; договоры, предметом которых являются земельные участки, документы государственного земельного кадастра; документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т. д. при совершении сделок с земельными участками не допускается самовольное изменение сторон сделки с целью (категорией) земельного участка. Порядок передачи земли из одной категории в другую устанавливается Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [8]. Указанным федеральным законом, в частности, предусматривается, что до разграничения государственной собственности на землю перевод земель из одной категории в другую и их отнесение к определенной категории осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе:

1) земель, необходимых для федеральных нужд;

2) земель для установления или изменения черты городов федерального значения.

В иных случаях перевод осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

4. Земельные участки могут находиться в частной, государственной и муниципальной. Частной собственностью являются земельные участки, принадлежащие российским гражданам и юридическим лицам, иностранным гражданам, лицам без гражданства иностранным юридическим лицам. Муниципальной собственностью являются земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям (городским и сельским поселениям и другим). Государственной собственностью являются земельные участки, принадлежащие Российской Федерации (федеральная собственность) и субъектам Российской Федерации. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в государственной собственности находятся все земли, не являющиеся частной или муниципальной собственностью. Проводившийся до настоящего времени в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» [9] процесс разграничения государственной собственности на землю Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований оказалось неэффективным и с 1 июля 2006 года были установлены новые принципы разграничения собственности на землю. Действующее законодательство отошло от метода подготовки перечней разграничиваемых земельных участков. Разграничение государственной собственности на землю теперь производится на основании правил отнесения земель к собственности Российской Федерации, федеральных субъектов и муниципальной собственности, которые были включены в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [6].К собственности Российской Федерации относятся земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, предоставленные федеральным органам власти, казенным и унитарным предприятиям, и иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли. Аналогичные правила разграничения на соответствующих уровнях установлены для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (в их границах).