Файл: Изучение и анализ вопросов понятия видов и общего положения о правовом режиме недвижимости.pdf

Выполнение вышеупомянутых положений Закона означает, что разделение государственной собственности на землю происходит со дня вступления в силу Закона, то есть с 1 июля 2006 года. Право собственности на оставшиеся (не перечисленные выше) земельные участки, таким образом, в большинстве случаев не разграничивается.

Правила распоряжения земельными участками зависят от того, была ли ограничена государственная собственность на них. Утилизация земельных участков, право собственности, на которые ограничено на основании вышеуказанных правил, осуществляется уполномоченными органами государственной власти соответствующего уровня после государственной регистрации права собственности на них.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется следующими органами:

- Органами местного самоуправления соответствующего уровня как указано в Законе, или

- Исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.

Законодательство устанавливает, что при разграничении государственной собственности на землю государственная регистрация производится на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Перечень документов, необходимых для регистрации права государственной собственности на земельный участок, утвержден Правительством Российской Федерации.

5. Зависимость между правами на земельный участок и правами на объекты недвижимости, находящимися на земельном участке, проявляется в следующих принципиальных положениях Земельного кодекса Российской Федерации относительно перехода прав на земельный участок. А именно земельный участок не может быть отчужден без строения, которое на нем находится, при условии, что собственником строения и земельного участка является одно и то же лицо.

6. Ограничение прав иностранных физических и юридических лиц на некоторые виды земельных участков. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Также иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации.

2.2 Здания и сооружения

Здания и сооружения часто выступают в качестве объектов инвестиционной деятельности. Здания и сооружения являются объектами недвижимого имущества по признаку неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Здания и сооружения как индивидуально-определенные объекты обладают своими характерными признаками, в частности: адресом (местоположением), наименованием, площадью, этажностью, назначением. Все основные сведения о здании или сооружении как индивидуально-определенном объекте недвижимого имущества содержатся в документах, оформляемых органами, осуществляющими технический учет, инвентаризацию и кадастровый учет, в частности, в техническом паспорте и плане соответствующего объекта недвижимости [14, С.95].

Особенности зданий и сооружений как объектов инвестиционной деятельности

При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий и сооружений следует принимать во внимание следующие наиболее яркие особенности их статуса как объектов недвижимости:

1. При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий, строений, сооружений необходимо принимать во внимание нормы и правила, установленные правовыми актами Российской Федерации в сфере градостроительной деятельности, в частности, положения Градостроительного кодекса Российской Федерации [2], вступившего в силу в 2004 году. Строительство и реконструкция зданий, строений и сооружений осуществляются на основе проектной документации, содержащей материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции. В соответствии с положениями нового Градостроительного кодекса Российской Федерации [2] для подготовки проектной документации должны проводиться инженерные изыскания. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий. Виды и порядок выполнения инженерных изысканий урегулированы постановлением Правительства Российской Федерации «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства». В соответствии с данным документом требования к составу и форме материалов инженерных изысканий должны быть установлены Министерством регионального развития Российской Федерации. Однако на момент публикации настоящей брошюры соответствующие нормативные правовые акты Министерством регионального развития Российской Федерации не приняты. Проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации [2] предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности. А также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Строительство и реконструкция зданий, сооружений и строений, а также их капитальный ремонт, если это влияет на структурные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, производятся на основании разрешения на строительство - документ, подтверждающий право владельца. А также владелец, арендатор или пользователь соответствующего имущества для осуществления строительства земельного участка, строительства, реконструкции зданий, сооружений и строения.

2. К объектам культурного наследия законодательством Российской Федерации отнесены здания или сооружения со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии. А также архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Указанные объекты недвижимости подлежат государственному учету в целях обеспечения их сохранности. Государство осуществляет охрану объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) путем установления ответственности за повреждение или разрушение соответствующего объекта, контролируя разработку градостроительной и проектной документации, выдавая в установленных случаях разрешения на проведение строительных, хозяйственных и иных работ.

До принятия Федерального закона, ограничивающего объекты культурного наследия в государственной собственности федеральным имуществом, имуществом субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, приватизацию объектов культурного наследия федерального значения и регистрацию права федерального имущества, имущества права субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления на объекты культурного наследия в государственной собственности приостановлены.

Проекты восстановления и ремонта зданий и сооружений, связанных с памятниками истории и культуры, подлежат согласованию с государственными органами охраны памятников и утверждаются в установленном порядке. Восстановление и ремонт таких зданий и сооружений осуществляется под контролем государственных органов охраны памятников. Одним из основных принципов использования объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) является обеспечение неизменности его внешнего вида и интерьера.

3. При планировании и осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий и сооружений, в частности: при заключении сделок, проведении нового строительства или реконструкции, необходимо учитывать положения законодательства Российской Федерации, устанавливающие взаимосвязь между правами на здание, сооружение и земельный участок, на котором они находятся.

2.3 Жилые и нежилые помещения

Жилые и нежилые помещения считаются объектами недвижимого имущества в силу непосредственного указания в законе. Отличительным показателем статуса жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости считается потребность государственной регистрации прав на них и сделок с ними в случаях и в порядке, определенных законодательством Российской Федерации. Жилые и нежилые помещения считаются объектом недвижимости, отличным от здания, в котором они пребывают, однако неразрывно с ним связанным. Необходимо выделить, что в одном здании могут быть как жилые, так и нежилые помещения. Жилое помещение является отдельным помещением, специализированным для непрерывного проживания людей, отвечающим определенным в Российской Федерации санитарным и техническим правилам и нормам, другим условиям законодательства. В соответствии с этим, нежилое помещение является помещение, не предназначенное для постоянного проживания людей.

В связи с отсутствием законодательного определения нежилых помещений следует учитывать, что на основе Общих положений законодательства Российской Федерации, а также действующей судебной практики нежилые помещения как объекты недвижимости должны соответствовать таким критериям, как возможность самостоятельного использования, без изменения цели здания в целом. Жилые и нежилые помещения, как индивидуально определенные объекты, имеют свои особенности: адрес, наименование, площадь, этажность, назначение. Все главные сведения о жилом или нежилом помещении содержатся в документах, выданных органами, исполняющими технический учет и инвентаризацию, в частности, в техническом паспорте, паспорте на квартиру, плане объекта недвижимости.

При осуществлении инвестиционной деятельности, связанной с приобретением прав на нежилые помещения, следует учитывать отсутствие подробного режима нежилых помещений, к примеру, неопределенность прав владельца нежилых помещений в отношении общей собственности здания, в котором расположены такие помещения. Кроме того, необходимо учитывать зависимый характер этих объектов в отношении зданий и сооружений, в которых они расположены [14, С.95].

1. Согласно единому правилу, жилые помещения предусмотрены для проживания людей. При этом разрешается применение жилого помещения для реализации профессиональной работы либо индивидуальной предпринимательской деятельности живущими в нем на законных основаниях жителями. Подобное применение не должно нарушать права и законные интересы других людей, а кроме того условия, которым должно соответствовать жилое помещение. Для применения жилого помещения в других случаях для целей, несвязанных с проживанием следует переместить подобное помещение в нежилое. Расположение в жилых домах промышленного производства никак не разрешается. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые и наоборот определяется в настоящее время Жилищным кодексом Российской Федерации с учетом соблюдения требований законодательства о градостроительной деятельности.

2. В соответствии с законодательством Российской Федерации члены семьи собственника, обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении супруг, дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника прекращается в случае перехода права собственности на помещение к другому лицу, а также в случае прекращения семейных отношений с собственником. При этом право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений может быть сохранено за бывшим членом его семьи на основании решения суда на определенный срок. До истечения указанного срока право пользования прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение его собственника.

3. С согласия органов опеки и попечительства допускается отчуждение жилища, в котором члены семьи собственника жилища, проживающего под опекой или попечительством, или несопровождаемые несовершеннолетние члены семьи собственника проживают под опекой или попечительством, если затрагиваются права и охраняемые интересы указанных лиц.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме принадлежат к общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарное и другое оборудование снаружи или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры, и земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами благоустройства. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у покупателя квартиры непосредственно в силу факта приобретения в собственность конкретной квартиры в этом доме. Собственники квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.