Файл: Изучение и анализ вопросов понятия видов и общего положения о правовом режиме недвижимости.pdf

3. Анализ основных положений и принципов Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был призван решить следующие задачи:

1.Сформировать правовую основу для исследования Единого государственного реестра, который включал бы описание недвижимости, записи о праве имущества и других вещных правах на нее, переходе данных прав, запись об ограничениях и обременениях недвижимости. При этом необходимо соблюдать принцип информационной открытости, который состоит в том, что каждой гражданин, предъявивший свидетельство личности и письменное заявление с обоснованием цели запроса, обязан заполучить информацию об абсолютно всех зарегистрированных правах на любой объект недвижимости.

2. Решить вопрос об ответственности регистрирующих органов за законность регистрации. Актуальность данной проблемы заключается в том, что, прежде всего среди владельцев недвижимости и органами государственной регистрации стоял институт нотариата с довольно строгой ответственностью нотариусов за незаконное оформление сделки. Но с момента принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимость нотариальное оформление сделок с недвижимостью более не обязательно.

3. Закон обязан был сформировать концепцию контроля над затратами на приобретение недвижимости, что кроме того важно в наше время.

4. Обеспечить субъективные права частных лиц при совершении сделок с недвижимостью и тем самым оздоровить рынок недвижимости.

5. С правовой точки зрения основная цель Закона состоит в том, чтобы конкретизировать общие положения ГК РФ [3] о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако как следует из п. 1 ст. 3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [7] должны быть приняты также другие федеральные законы и иные правовые акты, регулирующие указанные вопросы.

В частности, конкретный перечень постановлений Правительства, которые должны были быть приняты во исполнение Закона о государственной регистрации, был указан в постановлении правительства «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7]. К настоящему времени большинство соответствующих постановлений правительства уже приняты.

В свое время И.А. Покровский [13], выделяя систему укрепления прав на недвижимость, как, безусловно, прогрессивную, отметил два основных принципа ее построения:

- принцип гласности, который заключается в том, что любой акт, который имеет свойство правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.) должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики;

- принцип подлинности, согласно которому любая запись в земельной книге, даже не имеющая отношения к действительности, сохраняется до тех пор, пока она не будет оспорена в установленном порядке и исправлена.

Эти принципы отражены в анализируемом Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, он характеризуется принципом информационной открытости. Практическое применение этих принципов в настоящем Законе будет сказано ниже.

Одним из законов, которые не в полной мере регулируются Законом, является вопрос конкретных видов прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним, подлежащих регистрации. Концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок.

Ранее эти две системы регистрации не взаимодействовали, и следует сразу отметить, что в других странах подобной системы не существует. Для осуществления полномасштабного контроля необходимо было создать единую систему регистрации [14, С.95].

Другими словами в Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат, не только права на недвижимое имущество, но и сделки с недвижимым имуществом. Следует отметить, что такая система государственной регистрации по-своему уникальна, поскольку в других странах применяется либо регистрация сделок (англосаксонская система), либо регистрация прав (континентальная система), и вместе они не смешиваются. Подобная система государственной регистрации подвергается критике со стороны ряда юристов [14, С.95].

Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже исполнена и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для того, чтобы сама сделка вступила в силу. При этом следует иметь в виду, что регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели.

Таким образом, если при регистрации прав на недвижимое имущество регистрирующий орган проверяет соответствие поданных на регистрацию правоустанавливающих документов действующему законодательству, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность самих сделок, которые влекут за собой возникновение зарегистрированного права.

В литературе было высказано предположение о том, что для обеспечения заявительного характера регистрации необходимо наделить стороны полномочиями по рассмотрению зарегистрированной сделки в случае неполучения отрицательного ответа от регистрирующего органа в установленный срок при условии подтверждения подачи заявки на регистрацию. С этим мнением вполне можно согласиться, поскольку такую меру можно рассматривать как устранение барьеров в процессе регистрации.

Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона государственная регистрация является единственным доказательством наличия зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока зарегистрированное право не будет оспорено в судебном порядке, во всех гражданских правоотношениях будет применяться принцип нерушимости закона, прошедшего государственную регистрацию.

К примеру, если право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. В то же время во всех внесудебных отношениях, касающихся права на объект недвижимости, ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, не могут быть приняты.

Нельзя не обратить внимания на противоречие между указанной статьей Закона и п. 2 ст. 8 ГК РФ [2], установившим, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, ГК РФ [2] рассматривает государственную регистрацию как единственное основание возникновения вещного права на недвижимое имущество или другими словами придает ей правопорождающее значение, тогда как в указанной статье Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрации придается не правопорождающее а доказательственное, то есть значение, который устанавливает иные правила по сравнению с теми, которые предусмотрены в ГК РФ [2]. Итак, действует принцип приоритета правоустанавливающих документов над записью в реестре.

Возникает вопрос, является ли Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним таким законом, который вводит иные правила, чем ГК РФ [2]. Следует отметить, что указанный закон сам по себе не устанавливает момент возникновения права на недвижимость, отличный от момента регистрации. Такие нормы есть в самом ГК РФ (п. 4 ст. 218) [2]. Смысл формулировки п. 1 ст. 2 Закона состоит в том, что государственная регистрация подтверждает ранее возникшее право, если возможность возникновения этого права до государственной регистрации предусмотрена законом.

Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права имеет основополагающее значение для гражданского права, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимого имущества. Следует отметить, что в литературе можно встретить утверждение о том, что Закон противоречит действующему гражданско-процессуальному законодательству, устанавливая для акта государственной регистрации статус единственного доказательства прав на недвижимость. Однако, как уже было отмечено, речь идет только о внесудебной конкуренции доказательств и поэтому регистрация может рассматриваться как один из видов доказательств, предусмотренных АПК РФ [1] и ГПК РФ [5] только при рассмотрении конкретного дела судом.

Принцип гласности (открытости) обеспечивает одну из целей создания института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - публичность, открытость информации о правах и сделках.

Этот принцип нашел отражение в п. 4 ст. 131 ГК РФ [3], согласно которой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также проводится принцип информационной открытости (в литературе он получил название принцип открытости (гласности) государственной регистрации).

Знание действительного правового положения объекта недвижимости укрепляет оборот недвижимости. В силу этого принципа орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Причем информация предоставляется в любом органе, осуществляющие регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации [14, С.95].

Любой гражданин, предъявивший удостоверение личности и подавший письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости.

Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого ему необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

Государственная регистрация носит заявительный характер. Из этого следует, что она не является обязанностью лица перед регистрирующим органом. Однако, не следует забывать, что до государственной регистрации права на недвижимость не возникают.

Государственная регистрация как акт подтверждения права должна соответствовать действительному положению дел. В этих целях регистрирующие органы должны проверять наличие законных оснований для проведения государственной регистрации.

При этом нельзя не вспомнить слова Г.Ф. Шершеневича [17]: «Чрезмерная сложность не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняли выяснение в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке».

Согласно ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок [7] с ним публичность государственной регистрации обеспечивается путем предоставления выписок из ЕГРП и справок определенного образца лицам, указанным в п. 1 статьи 7 Закона. Вместе с тем заинтересованное лицо, получив из ЕГРП сведения о правах на недвижимое имущество, может стать заложником ошибок регистрирующего органа. Положение, при котором в случае несоответствия записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ, является одним из существенных недостатков Закона о регистрации, не согласующимся с его общими целями.

Под документом, удостоверяющим личность, понимается в первую очередь паспорт. Кроме того, к числу таких документов относятся удостоверение личности военнослужащего, военный билет, свидетельство о рождении, пенсионное удостоверение, общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах, вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства, паспорт моряка, справку из органов внутренних дел с фотографией и реквизитами утерянного паспорта.