Файл: Изучение и анализ вопросов понятия видов и общего положения о правовом режиме недвижимости.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В последние годы наблюдается заметный интерес к правовому регулированию оборота недвижимости. Это объективное обстоятельство. Рынок недвижимости в России пережил период формирования, и теперь необходимо понять все, что пришло к экономической и правовой мысли в области оборота недвижимости.

Не случайно Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации выступил с инициативой по разработке концепции развития гражданского законодательства в сфере недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства создал рабочую группу, которая разработала концепцию развития гражданского законодательства в сфере недвижимости.

Введение категории «недвижимости» в современное гражданское законодательство способствовало возрождению оборота недвижимости. Благодаря этому законодательству, законодатель предпринял попытку обеспечить имущественные права на недвижимое имущество участников гражданского оборота, указав, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовым актом признания и подтверждения государством возникновения. А также изменения, ограничения (обременения), перехода и прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с положениями ГК РФ [3].

Актуальность выбранной темы заключается в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с проблемами правоотношений в отношении таких объектов гражданских прав, как недвижимость: продает, дарит, арендует квартиру, дачу, земельный участок и т.п. Поэтому важно знать законодательное регулирование данных вопросов.

Объектом исследования являются недвижимость.

Предметом исследования являются понятие, виды, общие положения о правовом режиме недвижимости.

Целью курсовой работы является изучение и анализ вопросов понятия видов и общего положения о правовом режиме недвижимости.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

1. Изучение исторического аспекта развития недвижимости;
2. Рассмотрение понятия недвижимости;
3. Описание характеристики отдельных видов недвижимости;

4. Проанализировать основные положения и принципы закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нормативную основу исследования составили в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ, а также другие нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы недвижимости.

Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, трех глава, заключения, списка использованных источников и приложения.

1. Общая характеристика недвижимости

Исторический аспект развития недвижимости

Впервые термин «недвижимое и движимое имущество» появился в законодательстве Российской империи в Постановлении Петра Великого от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимом и недвижимом имуществе», заменив существующие различные концепции которые регулируют правовой статус земельных участков и строений. Понятие «недвижимое и движимое имущество» постоянно развивался и совершенствовался в дореволюционном российском гражданском праве. В Своде законов Российской империи недвижимое имущество признало землю и всевозможные земли, дома, фабрики, магазины, всевозможные строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Эта общее понятие было дополнительно в отдельных статьях закона (было 18 статей, связанных с недвижимостью) [12, С.105].

Следует отметить, что вопросы о силе соединения структуры с землей были довольно сложными. Решение о классификации строения как недвижимого или движимого имущества зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимость, признанная как строения, возвышающиеся над землей, и постройки под землей, к примеру, шахты, полезные ископаемые. Принадлежность к земле включала «состоящую из них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, транспорты, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места. Подобные этому, все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

Движимое имущество включало все виды морских и речных судов, книги, рукописи, картины, все предметы, связанные с наукой и искусством, домашнее хозяйство, экипажи, сельскохозяйственные орудия, всевозможные инструменты и материалы, лошади, крупный рогатый скот, сжатый и молочный хлеб, все виды поставок, произведенные на заводах из руды, металлов и минералов, и все, что было извлечено из земли. Движимое имущество включало денежный капитал, кредитные письма, векселя, ипотечные кредиты, обязательства всех видов и право золотоискателей на золотые прииски, расположенные на государственных землях Кабинета его Императорского Величества [12, С.105].

С октября 1917 по 1991 год в советском законодательстве не было юридической концепции недвижимости. В начале 20-х годов такое разделение собственности было признано буржуазным, не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю, было отменено. Это было указано статьей 21 Гражданского кодекса РСФСР, принятой 1 января 1923 года.

Однако можно отметить, что, хотя советское гражданское право не содержало определения понятия «недвижимость», в Гражданском кодексе РСФСР в 1964 году существовали некоторые правила, позволяющие распределять имущественные права граждан отдельным лицам вещи и совершать сделки с ними в отдельных юридических учреждениях.

Основы гражданского законодательства СССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 года в период политических и экономических реформ не только советского права, но и советской системы и советского государство как таковое уже содержит нормы, разделяющие собственность на движимое и недвижимое [12, С.105].

Итак, в статье 4 Основ гражданского законодательства СССР и республик законодатели реанимировали довольно классическое разделение собственности на движимое и недвижимое. Главная особенность недвижимости была названа ее прочной связью с землей.

Дальнейшее отражение разделения на движимые и недвижимые вещи, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации [3], часть первая, вступила в силу с 1 января 1995 года

Таким образом, статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [3] о недвижимых вещах относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Недвижимость также включает другое имущество, в частности воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты. Закон на недвижимое имущество может быть перенесен и на другое имущество.

В соответствии с законодательством Российской Федерации вещи, не связанные с недвижимым имуществом, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

К нормам и положениям гражданского кодекса относятся объекты природных ресурсов в общей категории недвижимости вещей вместе с другими объектами, которые определяют право частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также вводят объекты природных ресурсов в гражданский оборот.

Перечень вещей, приравниваемых к недвижимым вещам, не является исчерпывающим. Статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации [3] как особый объект прав на недвижимое имущество определяет компанию как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Структура компании включает в себя все виды имущества, предназначенные для ее деятельности, включая землю, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукты, долги, а также права на обозначения, индивидуализацию компании, ее продуктов, работ и услуги и другие исключительные права.

Специфической разновидностью единого комплекса недвижимости является кондоминиум, эта концепция нашла свое правовое закрепление в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья». Статья 1 устанавливает, что кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимости, в том числе земельные участки в пределах установленных границ и расположенные на нем жилые здания, другие объекты недвижимости. В некоторых отдельных частях, предназначенных для жилых или иных помещений, принадлежат гражданам, юридическим лицам, Российской Федерации. А также муниципалитетам - частной, государственной, муниципальной и других форм собственности, а остальные части находятся в их долевой собственности.

Воздушный кодекс Российской Федерации относится к сложному аэродрому недвижимости и аэропорту. Аэродром - участок земли или воды с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенными для взлета, посадки, руления и парковки самолетов.

Аэропорт - комплекс объектов, включая аэродром, аэровокзал и другие объекты, предназначенные для приема и отправки воздушных судов, услуг воздушного транспорта.

Гражданский кодекс Российской Федерации, разделив вещи на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел Институт государственной регистрации недвижимости. В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации [3] был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу 31 января 1998 года [7].

1.2 Понятие недвижимости

Распространение в рамках общей теории права и различных узкоотраслевых исследований получило позицию А. В. Малько [12] и О. С. Родионовой [15], согласно которой правовой режим рассматривается в порядке, предусмотренном законом, специальными положениями и представлен конкретный комплекс средств правовой защиты. Который при помощи оптимальных сочетаний стимулирующих и ограничивающих элементов, создает определенную степень благоприятного или неблагоприятного в целях беспрепятственной реализации субъектами права своих интересов.

Говоря о специальном правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, выделяются следующие признаки недвижимости:

-       это вещь, предмет материального мира (в литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»);

-       индивидуально-определенное имущество;

-       обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом [12, С.105].

В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки:

-       многократное использование в процессе производства и иных целях;

-       незаменяемость;

-       управляемость;

-       детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

На основе перечисленных признаков в литературе приводятся следующие определения недвижимости:

1) недвижимые вещи индивидуально определяются физически материальными предметами, о которых возникают гражданско-правовые отношения, с условием использования которых по прямому назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей;

2) недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы природного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие неотъемлемым свойством прочной связи с землей, а также вещи. А также движимые по своим природным свойствам - воздух, морские суда, внутренние плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товаров и, следовательно, являются объектами гражданского оборота.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [3] на недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) принадлежат земельные участки, участки недр и все, что связано с землей, то есть объекты, движение которых без непропорционального ущерба их назначению невозможно, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Однако Д. И. Ильин [11] справедливо отмечает: «Что касается содержания критериев недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ [3], то является сомнительным такой оценочный критерий, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению». При определении недвижимости на первом плане должен быть поставлен вопрос не о прочности и связи строения с землей, а характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению. Некоторые определенные объекты, могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и правовой связи с землей.