Файл: Анализ эффективности инвестиционных проектов в сфере строительства.pdf

− стадия строительства, включающая координацию строительных работ, контроль качества строительства и сметных расчетов. На этом этапе разработчики должны иметь знание строительных норм и правил и, возможно, нужна команда других профессионалов (архитектор, землемер, инженер, дизайнер интерьеров, строители, электрики, менеджер проекта);

− стадия реализации, что включает маркетинг, реализацию объектов недвижимости, контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства, реклама недвижимости [13, с. 4-5].

Конечная цель процесса– получение прибыли от продажи или аренды недвижимости. Прибыль зависит от размера и характера проекта.

В течение всего процесса развития строительства, очень важно сохранить контроль над затратами. Не просчитанный проект может привести к существенным затратам, в то время как успешный проект может принести большие прибыли. При этом объемы объединения в рамках деятельности девелопера различных стадий процесса внедрения инвестиционных проектов могут отличаться.

Соответственно при реализации любого инвестиционного проекта в сфере недвижимости девелопер выполняет определенные функции (табл. 2).

Таблица 2- Стадии управления девелоперским проектом

Предпроектная стадия предполагает разработку идеи, инвестиционный анализ рынка недвижимости, разработка альтернативных комплексных концепций застройки территории, анализ финансовой целесообразности разработанных концепций застройки территорий, отбор и предварительные переговоры с основными участниками проекта. После того как девелопер определяется с идеей, он переходит к стадии приобретения земельного участка. Сначала осуществляет ее поиск, далее оценивает, а уж потом арендует или покупает.

Стадия проектирования включает в себя разработку возможных схем финансирования проекта и поиск источников финансирования. Уже на этой стадии происходит формирование команды девелопера, составляется смета затрат, а также проводится тендер на выполнение строительных работ.

Стадия строительства предусматривает осуществление девелоперской компанией строительно-монтажных работ, проверку качества выполненных работ. Однако, если девелоперская компания не имеет в своей структуре монтажно-строительного подразделения, то она лишь осуществляет контроль и проверку качества работ, произведенных строительной компанией. На стадии продвижения объекта недвижимости осуществляется рекламная кампания, разрабатывается маркетинговая стратегия, ценовая политика. После этого следует стадия управления и реализации результатов, что предполагает возврат кредитов коммерческим банкам, привлеченных средств инвесторам, реализацию объекта недвижимости (или его продажа или сдача в аренду).

В мире недвижимость считается одним из наименее рисковых сфер долгосрочного инвестирования с достаточно высоким уровнем рентабельности. Однако основным условием доступа к указанным преимуществам является сравнительно высокий уровень капитальных затрат. Поскольку крупные девелоперские проекты требуют значительных капиталовложений, реализация их за собственные средства компании является непосильной. Поэтому девелоперы вынуждены привлекать финансовые ресурсы из внешних источников. Вместе с тем, учитывая многолетнюю западную практику, именно финансирования из внешних источников соответствует сути девелопмента. Конечно, для обеспечения необходимого уровня доверия к инвестиционному проекту со стороны потенциальных инвесторов, девелоперская компания участвует в финансировании проекта собственными средствами (около 20-30%). Как правило, речь идет о начальной стадии проекта с максимальным риском.

Внешнее финансирование для девелопера является более выгодным, ведь использование для развития масштабных проектов только собственных средств неэффективное. Кроме увеличение масштабности операций и доли рынка, такая практика позволяет повысить рентабельность собственного капитала через эффект финансового рычага», который представляет собой объективный фактор, возникающий с появлением привлеченных средств в объеме используемого предприятием капитала. То есть использование заемного капитала позволяет компании получить дополнительную прибыль на собственный капитал.

Принятие решения по выбору форм финансирования девелоперского проекта в сфере недвижимости обычно осуществляется по следующим стадиям:

- формирование вариантов девелоперского проекта, в т. ч. с точки зрения затрат и возможных прибылей;

- предварительное изучение жизнеспособности проекта (целесообразности проекта, исходя из расходов и прибыли);

– разработку плана реализации проекта (оценка рисков, ресурсное обеспечение и т.д.);

– организация финансирования, включающий: оценка возможных форм финансирования и выбор конкретного вида;

-определение организаций, которые будут осуществлять финансирование;

-выявление структуры источников финансирования.

– контроль за выполнением плана и условий финансирования.

Стоит отметить, что в зависимости от этапа осуществления девелоперского проекта к финансированию привлекаются различные источники.

Первый этап финансируется в основном за собственные средства девелопера, поскольку эта стадия проекта является наиболее рискованной. Хотя инвесторы, склонные к риску, могут взять на себя такие риски (авансы заказчика).

Второй этап также обычно финансируется за собственные средства девелопера.

На третьем этапе проект финансируется за счет инвесторов и собственных средств, когда уже разработана концепция будущего объекта недвижимости.

Девелоперские компании обращаются к инвесторам тогда, когда в них не хватает собственных активов. Отметим, что финансирование девелоперского проекта на этой стадии носит рисковый характер, поэтому инвестиционные ресурсы являются самыми дорогими. После приобретения земельного участка (проектная стадия) девелоперская компания привлекает средства инвесторов и продолжает использовать взносы заказчиков. Во время строительства она привлекает средства инвесторов, банковские, облигационные займы и эскроу-кредиты. Стоит отметить, что эта стадия наиболее капиталоемкая, поскольку требует значительных объемов инвестиционных ресурсов.

Во время стадии продвижения объекта недвижимости, как правило, используются средства инвесторов. На этом этапе невозможно использование банковских кредитов и облигационных займов, поскольку их целевое назначение – под строительство объектов недвижимости. Управление объектом недвижимости и реализация результатов осуществляется за счет чистой прибыли от продажи, амортизационных отчислений, арендной платы за объект недвижимости и т.д.

На сегодняшний день большинство девелоперов используют стандартные пути финансирования, среди которых банковское кредитование, собственные средства, средства инвесторов и Фонда финансирования производства (ФФС) для жилой недвижимости. Но с развитием экономики появляются новые методы привлечения финансовых ресурсов. Необходимо отметить, что Фонд финансирования строительства позволяет одновременно привлекать средства и находить покупателей на будущие объекты жилой недвижимости. Целью создания ФФС является получение доверителями фонда в собственность жилья.

ФФС можно использовать не только для финансирования жилищного строительства, но и для объектов коммерческого назначения. Так, инвестор обращается к риэлтору с целью поиска объекта коммерческой недвижимости

1). Риэлтор находит девелоперскую компанию

2). Далее девелопер начинает сотрудничать на договорных началах с инвестором по финансированию объекта недвижимости

3). Девелопер создает фонд финансирования строительства, он же и является его управителем

4). Инвестор вносит средства в фонд

5). В свою очередь девелопер осуществляет оформление проектно- обязательной документации на строительство объекта недвижимости

6). Органы исполнительной власти осуществляют экспертизу документации, и дают разрешение на строительство

7). Девелоперская компания из ФФС

8) направляет средства на строительство объекта недвижимости

9). Строительная компания осуществляет возведение объекта

10). Во время проведения строительно-монтажных работ строительная компания отчитывается девелоперской компании о ходе выполнения работ (сроки, стоимость, качество и т. п)

11) Девелоперская компания отчитывается о выполнении работ и направления средств перед инвестором

12). Получение инвестором права собственности на объект недвижимости

13). В этой схеме предусматривается обязательное страхование средств инвестором от финансовых рисков.

Рисунок 3. Схема финансирования

Для масштабных девелоперских проектов в сфере нежилой недвижимости целесообразно применять проектное финансирование. Главным его отличием от других форм кредитования является тот факт, что источником погашения задолженности выступают генерируемые проектом денежные потоки, а обеспечением долга – активы участников финансирования.

Заметим, что по сравнению с традиционным банковским кредитованием проектное финансирование имеет следующие особенности. В схемах проектного финансирования в качестве финансовых участников реализации инвестиционного проекта часто выступают, помимо коммерческих банков, также инвестиционные банки, инвестиционные фонды, лизинговые компании, другие кредитные институты. Особое внимание уделяется вопросам выявления, оценки и снижения рисков при реализации инвестиционных проектов. С целью реализации инвестиционного проекта спонсорами (инициаторами) создается проектная компания. Ее создание в значительной степени обусловлено тем, что полученный кредит отражается на балансе этой компании, чтобы адекватно отражать денежные потоки, созданные конкретным проектом, не смешивая его с другими проектами.

Проектное финансирование позволяет более достоверно оценить платежеспособность и надежность заемщика, рассмотреть весь инвестиционный проект с точки зрения жизнеспособности, эффективности, обеспеченности, рисков и возможности реализации, а также спрогнозировать результат реализации проекта [11].

3.Анализ эффективности инвестиционного проекта строительства офисного здания

3.1. Краткая характеристика объекта строительства

Объект представляет собой офисное здание с подземным гаражом и объектом розничной торговли.

Здание трехэтажное, прямоугольной формы в плане, с максимальными размерами на уровне планировочной отметки в осях «1-11» м/о «А-Г» 54,0×24,0 м.

Максимальная отметка здания по кровле лестничной клетки 15,0 м от планировочной отметки земли.

Высота первого этажа здания – 5,4 м (по отметкам чистого пола). Высота 2-го и 3-го этажей здания 3,6 м (по отметкам чистого пола). Высота подземного этажа 3,3м.

В общую площадь подземного этажа входят инженерные помещения, обеспечивающие функционирование объекта.

На первом этаже предусмотрено помещение для розничной торговли, а так же въезд для грузового автотранспорта, выполняющего поставки. С уровня земли выполняется въезд автомобилей в подземный гараж по пандусу. На 2 и 3 этажах расположены офисные помещения.

Здание каркасное, трех пролетное, трех этажное с подвалом. Несущая система здания образована несущими колоннами, объединенными жесткими в своей плоскости монолитными дисками междуэтажных перекрытий, включая жесткость подвала коробчатого сечения, в зонах лестничнолифтовых узлов стены образуют пространственные ядра жесткости, с помощью которых обеспечивается общая устойчивость здания. Колонны каркаса здания – монолитные ж/бетонные сечением 400*400 мм. Ригели – монолитные ж/бетонные пролетом 8.0м сечением 400*450(Н) мм. Плиты перекрытий и покрытия – монолитные ж/бетонные толщиной 160 мм.

Фундамент здания выполнен в виде монолитной ж/бетонной плиты толщиной 600 мм. Стены подвала – монолитные ж/бетонные, толщиной 250 мм, жестко сопряженные с фундаментной плитой и перекрытием 1-го этажа здания. Перекрытия междуэтажные балочные монолитные железобетонные δ=160 мм, балка h=450×400 мм. Наружные стены представляют собой навесные сэндвич-панели δ=200 мм с утеплителем, перегородки газобетонные δ=250 мм и из гипсокартонного листа δ=130 мм. Лестницы монолитные железобетонные δ=160 мм, лестничные марши: из сборных железобетонных ступеней по ГОСТ 8717.1-84 по металлическим косоурам. Покрытие - монолитная железобетонная плита δ=160 мм, утеплитель из керамзита δ=30-320 мм и минераловатных жестких плит. Кровля плоская, с покрытием из двух слоев изопласта.