Файл: Анализ эффективности инвестиционных проектов в сфере строительства.pdf

Введение

Актуальность темы. На современном этапе развития РФ происходит формирование нового экономического мышления, которое базируется на новых знаниях и новых реалиях. Инновации требуют значительных финансовых средств, что препятствует их внедрению и является возможным благодаря привлечению специальных механизмов, в первую очередь, венчуров. Ключевой ролью, которую должна играть венчурная деятельность, является решение насущных задач выхода из кризисных состояний (которые все чаще разрушают мировую экономическую систему) и проблем перспективного развития.

Отечественными и зарубежными учеными обоснованы теоретические основы и освещены практические аспекты инвестиционной деятельности (в т.ч. оценки и учета присущих ей рисков), как организационно и экономически сложной системы, многие проблемы которой являются дискуссионными и требуют глубокого научного изучения.

В последние два десятилетия в России и за рубежом было опубликовано несколько серьезных работ, которые в значительной степени связаны с затронутой темой. Можно отметить труды американских учёных, таких как Р.Хизрич и М.Питере, Дж.Бэннок и М.Кросс, российских С.В.Валдайцева, П.Н.Завлина, О.В.Мотовилова и Н.М.Фонштейн. Интересны исследования американцев Д.Броффи, П.Дракера, россиян А.В.Власова, А.М.Балабан, М.Бунчука, Ю.В.Яковца. Работы П.Гулькина, Д.Медовникова, Я.Миркина освещают текущую ситуацию в отрасли

Цель и задачи исследования. Целью курсовой работы является анализ эффективности инвестиционных проектов в сфере строительства.

Для достижения поставленной цели был определен и решен комплекс задач:

- раскрыть сущность понятия инвестиций и инвестиционной деятельности;

- рассмотреть особенности инвестирования в строительство;

-провести анализ основных тенденций на рынке строительства в РФ;

- провести анализ рисков финансирования инвестиционных проектов

-изучить основные этапы разработки инвестиционного проекта

-провести оценку эффективности инвестиционного проекта строительства офисного здания.

Объектом исследования является инвестирование проектов в сфере строительства.

Предметом исследования является эффективность инвестиционного проекта строительства офисного здания.

Методы исследования. Для решения задач исследования были использованы: ретроспективный анализ, сравнительный анализ; статистический анализ, систематизация, структуризация, обобщение.

Информационной базой исследования являются собранные, обработанные и обобщенные лично автором первичные материалы: научные статьи и публикации, учебные пособия.

Структура курсовой работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка источников литературы.

Глава 1. Теоретический анализ понятия инвестиций

1.1 Экономическая сущность инвестиций и инвестиционной деятельности

Основой на которой базируются утверждение экономической науки является связь между двумя положениями: первое говорит, что материальные потребности являются неограниченными, а другое – ресурсы, с помощью которых человек может удовлетворить свои потребности, ограничены. Основным элементом реализации инвестиционной деятельности являются сами инвестиции. Как инвестиции так и инвестиционная деятельность всегда находились в центре развития экономических процессов и экономики в общего. Это потому, что инвестиции являются источником развития страны, а инвестиционная деятельность влияет на эффективность функционирования хозяйственной деятельности, экономические и социальные преобразования и развитие общества в целом. Другой особенностью инвестиционной деятельности является, то что она играет важную роль в развитии производства. Благодаря инвестициям на уровне предприятия происходит его техническое переоснащение, совершенствуется продукция, осуществляется науководослідна работа, на уровне государства – улучшается ее инвестиционный климат, повышаются показатели конкурентоспособности экономики [3, с.86].

Раскроем сущность понятия «инвестиционная деятельность». В экономической литературе понятие «инвестиционная деятельность» трактуется различными авторами исследовав их, можно утверждать, что в общем инвестиционная деятельность – это организованная определенным образом деятельность, производится условиях хозяйствования, что существует в стране, сущность ее заключается в целое направленном процессе поиска нужного количества инвестиционных ресурсов, выборе конкретных объектов для их вложения, разработка и внедрение инвестиционной программы и обеспечение ее эффективной реализации для получения прибыли или другого положительного результата.[3, с. 87].

Инвестиции являются чрезвычайно актуальным явлением в современные экономике так как любая экономически деятельность осуществляется с помощью финансирования и инвестирования. Рассмотрим роль инвестиции с макроэкономической точки зрения. Инвестиции – это следующий после потребления компонент общих расходов. В макроэкономической теории инвестиции разделяют на три группы: инвестиции в жилищное строительство, в основной капитал и увеличение запасов. Инвестиции в основной капитал – это вложения в основные производственные фонды: оборудование, строительство предприятий, машины. Запасы-это сырьевые резервы, полуфабрикаты или готовые изделия принадлежащие фирмам. [11,с. 165]. Осуществление инвестиционного финансирования оказывает положительный эффект на функционирование экономики в целом. Однако, существуют некоторые предпосылки реализации инвестиций. В общем совокупный спрос на инвестиции зависит не только от процентной ставки, но и от ожидаемой нормы чистой прибыли. Совокупность влияния последнего фактора на спрос заключается в том, что фирмы инвестируют с целью получения прибыли. Инвестиции принесут чистую прибыль только тогда, когда на единицу затрат предприятие будет получать больше прибыли на второй год, то есть когда вырастет капіталовіддача. Вторым фактором, который играет важную роль в функционировании инвестиций является ставка процента. Если предусмотрена норма чистой прибыли – это основная цель инвестирования, то процентная ставка – это цена инвестиций, которую должна оплатить фирма, чтобы занять денежный капитал который нужен для приобретения реального капитала. Для принятия окончательного решения инвесторы приравнивают ожидаемую норму прибыли и ставку процента. Если процентная ставка ниже предусмотренной нормы чистой прибыли, то инвестиции являются прибыльными. [9, 78]. Инвестиции делятся по разным квалификационным признакам. Одним из основных и наиболее общих является деление инвестиций по объектам вложения средств или имущества на реальные и финансовые. Более детальная классификация инвестиций по различным классификационным признакам приведена ниже (рис.1) [7,с. 4 ].

Рисунок 1-Классикация инвестиций

Итак, существует большое количество разновидностей инвестирования, и каждый из видов инвестиций имеет много общего, поскольку все они являются проявлением определенного экономического процесса вложения капитала в финансовые объекты для будущего роста. Инвестиции имеют большое влияние на совокупный спрос, занятость и общие объемы национального производства. Также они помогают накоплению фондов предприятия и способствуют будущему экономическому росту. Неэффективное использование инвестиций ведет к замораживанию ресурсов производства и сокращение национального производства.

1.2 Особенности инвестирования в строительство

Деятельность фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью регулируется Федеральным законодательством о кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью. Схема деятельности ФФС и ФОН схожа, разница в том, что ФФС создается с целью получения их доверителями жилья в собственность, а целью ФОН является получение дохода его владельцев сертификатов, в том числе через участие в финансировании строительства жилья.

В схеме инвестирования через фонды финансирования строительства принимают участие: доверитель (потенциальный собственник недвижимости), управитель ФФС (финансовая организация), застройщик и иногда страховая компания. Преимуществами этой схемы являются:

- четкая законодательная регламентация;

-надзор за действиями управляющего осуществляет регулятор;

-в случае нарушения управляющим законодательства о финансовых услугах, по решению суда может быть осуществлена замена управляющего;

-контроль над целевым использованием средств застройщиком осуществляет управляющий, возможна замена застройщика за неисполнение им своих обязательств;

-возможность для доверителя отказаться от своего участия в ФФС и забрать вложенные средства;

-возможность страхования рисков, что предусматривает привлечение к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний;

-активы ФФС учитываются отдельно от активов финансового учреждения и отдельно по каждому объекту строительства.

В случае банкротства финучреждения активы ФФС не входят в общую ликвидационную массу. Основной недостаток этой схемы заключается в том, что обычно управляющий и застройщик являются связанными лицами. К сожалению, этот недостаток способен нивелировать почти все преимущества этой схемы финансирования. Поскольку управитель, вместо того чтобы выступать гарантом прав инвесторов и осуществлять контроль за деятельностью застройщика, покрывает его нарушения. Также среди недостатков этой схемы можно назвать:

-отсутствие у инвесторов права выступать кредитором в процессе о банкротстве в случае неплатежеспособности застройщика;

-если застройщик не будет выполнять своих обязанностей по своевременному строительству и компания-управитель решит сменить застройщика,

-поиск нового застройщика может быть проблематичным;

-риски, связанные с недобросовестностью компании – управителя ФФС: предусмотрено право управляющего руководить несколькими объектами одновременно, что может способствовать использованию средств не по назначению;

-неурегулированность вопросов ответственности управляющего перед инвестором.

В этой схеме инвестор приобретает целевые облигации, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта жилой недвижимости. Параллельно инвестор заключает с застройщиком договор резервирования, согласно которому за ним закрепляется определенный объект недвижимости. Обычно, такие облигации продают лотами, согласно площади приобретенного жилья. Одна облигация соответствует определенному количеству квадратных метров жилой площади.

Преимуществами этого способа являются:

-законодательная урегулированность и наличие четких регуляторных требований к эмитенту со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;

-ограничение объема допустимой эмиссии целевых облигаций – не более от стоимости объекта недвижимости, которым обеспечивается выполнение обязательств по целевым облигациям, по утвержденной проектной документацией;

-наличие полностью сформированного уставного капитала как обязательного условия эмиссии облигаций;

-эмитентом таких облигаций может выступать лицо, которое является владельцем или пользователем земельного участка, на котором расположен объект строительства;

-при этом срок аренды земельного участка не может быть меньше срока строительства согласно проектной документации;

-первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу;

-запрет на изменение условий выпуска, кроме случаев изменения сроков погашения при условии получения согласия всех инвесторов;

-облигации могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке.

Недостатки заключаются в следующем:

-регулятор не контролирует ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию; облигации не обеспечены строящимся объектом недвижимости:

-у инвестора нет преимущественных прав на такой объект (например, при передаче его в ипотеку третьим лицам);

-в случае признания эмиссии недействительной, инвестор может рассчитывать только на выплату номинальной стоимости ценных бумаг;

-облигации продают только лотами, до внесения оплаты в полном объеме инвестор не сможет использовать облигации на вторичном рынке;