Файл: Анализ эффективности инвестиционных проектов в сфере строительства.pdf

-облигации соответствуют определенному количеству квадратных метров, но не связаны с конкретным объектом (квартирой, домом, коттеджем);

- гарантией того, что инвестор получит именно тот объект, на который рассчитывал, есть договор резервирования.

Механизм использования опционов очень похож на схему с использованием целевых облигаций. Базовым активом в данном случае являются имущественные права на объект недвижимости в целом или квадратный метр такой недвижимости. Преимущества этой схемы почти такие же, как и с облигациями. Особенностью является то, что опционные сертификаты могут «ходить» только на фондовой бирже. Недостатками – то, что опционы не обеспеченные недвижимостью, которую строят, в отличие от облигаций, отсутствуют ограничения на объем их эмиссии. Кроме того, эмитентом опционных сертификатов может выступать не только собственник или пользователь земельного участка, но и любое другое лицо, которому строительную площадку передали по акту приема-передачи.

Вторым фактором, который влияет на выбор модели финансирования проекта, налоговая оптимизация, которая достигается:

1) путем выбора более благоприятных по налогообложению способов оформления операций (положения договора, способы расчета);

2) с помощью организации работы через взаимодействие с субъектами хозяйствования деятельности, имеющих налоговые льготы (с институтами совместного инвестирования, жилищно-строительными кооперативами и др.).

Таблица 1- Характеристика основных форм инвестирования в сферу строительства

Таким образом, оценка приведенных характеристик организационно-правовых форм институтов совместного инвестирования свидетельствует о том, что наиболее привлекательной формой инвестирования, которая позволяет оптимизировать налогообложение прибыли, является использование паевого венчурного инвестиционного фонда.

Действующие механизмы финансирования жилищного строительства из негосударственных источников имеют как положительные, так и отрицательные стороны для всех участников строительства. Некоторые из них не могут рассматриваться как прямой способ обеспечения жильем инвесторов за то, что является инструментом получения денежной прибыли, а не доступного жилья. Предусмотрены для инвесторов способы приобретения жилья связаны с увеличением рисков от вложенных инвестиций. Наиболее оптимальными и применяемыми на сегодня являются фонды финансирования строительства и выпуск беспроцентных (целевых) облигаций застройщиками [10].

Третьим фактором, который влияет на выбор договорных форм финансирования строительства, на модель финансирования проекта, являются риски, связанные с оформлением права собственности на недвижимость после окончания строительства. Эти проблемы базируются на недостатках действующей системы оформления, в т. ч. признания со стороны государства права собственности на недвижимость.

Таким образом, среди ключевых особенностей жилой недвижимости как объекта инвестирования жилищного строительства, осуществляет непосредственное влияние и на формирование финансовой структуры инвестиционных проектов в жилищном строительстве, можно выделить следующие.

1. Одновременное движение реальных (производственных) и финансовых инвестиций вследствие двойственности экономической природы недвижимости; продолжительность инвестиционного цикла и сроков окупаемости затрат, что обуславливает долгосрочный характер инвестиций, а также их этапность.

2. Масштабность привлечения инвестиционных ресурсов, сложность и гибкость системы финансирования, требуют разработки подходов к формированию рациональной финансовой структуры проекта строительства жилья на различных стадиях его реализации (особенно это касается крупных инвестиционных проектов комплексного освоения земельного участка или территории).

3. Неравномерность денежных потоков и отсутствие инвестиционной отдачи в течение всего инвестиционно- строительного цикла, что, с учетом особой социальной значимости сферы жилищного строительства в части улучшения обеспечения населения доступным жильем, порождает целесообразность привлечения инвестиций из различных источников, потребность в минимизации стоимости привлеченных ресурсов и формирование гарантийных механизмов обеспечения возврата финансовых вложений, в том числе при участии государства.

4. Сложность юридического оформления имущественных прав; участие многих экономических субъектов в создании объекта жилой недвижимости и необходимость четкой координации их действий для минимизации затрат и сроков строительства.

5. Наличие значительных финансовых и операционных рисков инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, ведь возможны изменения неблагоприятных экономических условий, состояния здоровья заказчика и т.д.

6. Возможность рационализации инвестиционного процесса обеспечивается с помощью инвестиционного девелопмента, который мы рассматриваем как метод организации инвестиционного процесса в ходе реализации инвестиционного проекта жилищного строительства. Он заключается в организации инвестиционно-финансовой структуры проекта на разных стадиях его реализации, что обеспечивает максимально эффективное использование всех вложенных в проект ресурсов (финансовых, материальных, человеческих, информационных), и сокращение сроков реализации проекта и затрат, увеличение объема инвестиционного дохода, повышению ценности создаваемого объекта.

Глава 2. Анализ рынка строительства в РФ

2.1 Основные тенденции на рынке строительства в РФ

7 мая 2018 года в рамках Указа Президента РФ № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года» было обозначено целевое значение объемов жилищного строительства — не менее 120 млн кв. м в год к 2024 году. В соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда», выполнение которого обеспечит достижение целевых показателей, ежегодный объем ввода многоквартирных домов должен достичь 80 млн кв. м к 2024 году [16].

Рисунок 2- Объем ввода многоквартирных домов, млн.кв.м

В 2018-2021 гг. ожидается замедление темпов роста объемов ввода недвижимости, обусловленное необходимой адаптацией застройщиков к изменению регулирования отрасли. В связи с ожидаемым переводом всех проектов, в том числе получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, на новый механизм финансирования, некоторые из них будут отложены или переформатированы, что приведет к перераспределению объемов ввода жилья в 2020-2021 гг.

В настоящее время в России 126,5 млн кв. м жилья на стадии строительства, по данным ЕИСЖС. Говоря о географии жилых проектов, можно отметить, что лидерами по объему строящегося жилья являются столичные регионы — г. Москва, Московская область, г. Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также Краснодарский край. На данный момент вышеуказанные регионы занимают лидирующие позиции по экономическому развитию в России и, соответственно, характеризуются благоприятным инвестиционным климатом, привлекательностью с точки зрения переезда и высокой покупательской способностью населения. Это отражается на уровне спроса и предложения жилья в данных регионах.

Далее представлена карта регионов России с распределением объема жилых объектов, находящихся на стадии строительства по состоянию на конец 2018 года.

Рисунок 3-Карта строительства по регионам РФ

В структуре строящегося жилья по России преобладают эконом- и комфорт-классы: они составляют до 90% всего предложения. Структура предложения по классам относительно однородна в большинстве федеральных округов — до 60% площадей относятся к эконом-классу. Исключениями являются Северо-Западный и Южный федеральные округа, а также Москва, где доля комфорт-класса составляет 50% и более. Доля жилья более высоких классов — бизнес и элит — остается незначительной: 9% и 2% соответственно. Высококлассное жилье оказывает наибольшее влияние на структуру предложения в Москве, где доля бизнес-класса достигает 30%, а элит — 5%.

В 2016–2017 гг. произошло снижение средней ставки по выданным ипотечным кредитам с 12,5% до 10,6%, в том числе под залог прав требования по договорам долевого участия — с 11,6% до 10,4%. Рынок подтвердил высокую чувствительность объема выданных ипотечных кредитов к изменению ставки, отреагировав ростом среднего объема кредита и числа выданных кредитов. На основе динамики 2016–2017 гг. можно заключить, что снижение ставки повлияло на увеличение объема выданных ипотечных кредитов на 37% по общему объему и на 16% по договорам долевого участия. В среднем снижение ставки на 1% способствует увеличению объема выданных кредитов на 15%.

Прирост объемов ипотечного кредитования под залог прав требования ДДУ за 11 месяцев 2018 года составил 36% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. С учетом оценок на 2018 год, среднегодовой прирост за два последних года в среднем по России составит около 25%, однако динамика по регионам неоднородная. Среди регионов со значительными объемами ипотечного кредитования наибольший рост наблюдался в Свердловской области, Ростовской области, республике Башкортостан, Краснодарском крае, республике Татарстан, а также в Москве и Санкт- Петербурге. Что касается количества сделок, наиболее существенное увеличение произошло в 2018 году: по итогам 11 месяцев количество выданных кредитов в рублях под залог прав требования ДДУ выросло на 21%, а общее количество сделок по ДДУ — на 8%. Доля покупок жилой недвижимости с привлечением ипотеки выросла на 5%, достигнув 56% количества сделок на стадии строительства. На протяжении 2017-2018 годов наблюдается тенденция увеличения доли сделок с привлечением ипотечного кредитования. Поскольку целевой уровень ставки по ипотечным кредитам в соответствии с рекомендациями Правительства России составляет 7-8%, в будущем можно ожидать продолжения позитивного влияния доступности ипотеки на поддержание платежеспособного спроса на жильё.

2.2. Основные этапы разработки инвестиционного проекта в строительной сфере

На рынке строительства работают различной направленности компании, предприятия, фирмы и т.д

Девелопмент имеет ряд преимуществ в сравнении с традиционным формами организации инвестиционной деятельности, в частности:

-полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности;

-создание устойчивых деловых связей в производственном и управленческом уровне;

-улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта.

Реализация инвестиционных проектов, связанных со строительством , как и других инвестиционных проектов, охватывает определенные этапы. Чаще всего выделяются следующие:

− предпроектная стадия включает анализ рынка недвижимости и взаимодействие с бизнес-структурами, которые работают на рынке недвижимости (аналитические агентства, агентства недвижимости и т. п) для того, чтобы выяснить тренды и тенденции функционирования рынка недвижимости и смежных рынков. К этому также необходимо отнести и анализ факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости (макроэкономические факторы, местные факторы, институциональные факторы, факторы окружающей среды, социальные, демографические и т. п), подбор объектов недвижимости (местоположение объекта недвижимости). Одним из ключевых задач найти оптимальное место, чтобы заработать деньги. Оптимальное расположение не обязательно в центре города, потому что это, вероятно, является самым высоким ценам области. Наиболее успешные застройщики ищут место под объект подешевле с перспективой продажи или сдачи в аренду по высокой цене, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление документации, привлечение кредитных и инвестиционных средств;

− стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования: анализ возможных источников финансирования в соответствии с масштабом проекта;

-выбор форм и методов привлечения и заимствования финансовых ресурсов;

-выбор кредиторов, инвесторов, финансовых учреждений способных профинансировать проект, формирование архитектурно-инженерной группы. Разработчики могут купить земельный участок для разработки (проектирования) коммерческих помещений, торговых единиц, офисов, гостиниц, жилья или других зданий. Возможно участие в конверсии или ремонте существующих зданий, руководство проектированием, проведение тендера на строительные работы;