Добавлен: 13.05.2023
Просмотров: 317
Скачиваний: 3
Введение
Актуальность темы исследования. В последнее время в Российской Федерации можно наблюдать резкое возрастание объемов кредитования физических и юридических лиц. С каждым днём кредиты набирают все большую популярность среди потребителей. На рынке недвижимости на сегодняшний день каждая десятая сделка проходит с применением ипотечного кредита. Кредитование прочно вошло в наш быт, по статистике 40% покупок приобретается в долг. Кредитный рынок в Российской Федерации постоянно развивается и усовершенствуется. Причём прослеживается четкая тенденция его непрерывного роста и немалую роль в этом играет образовавшаяся конкуренция между банковскими учреждениями, которая очень хорошо способствует появлению новых предложений в кредитной сфере и вместе с тем облегчает условия получения кредита.
Сегодня банки предоставляют широчайший спектр кредитов: ипотечные кредиты, кредиты на покупку автомобилей, потребительские кредиты, а также кредитные карты, которые особенно пользуются популярностью среди населения. Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Таким образом, исследование правового регулирования ипотечного кредитования на сегодняшний день достаточно актуально.
В связи со стремительным развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации в последние годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Однако, несмотря на значительное число научных работ, посвященных данной проблематике, вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработка вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в Российской Федерации.
В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.
Предметом исследования являются проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.
Целью работы является анализ особенностей правового регулирования и проблемы совершенствования договора ипотеки.
Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:
– изучить развитие ипотеки как института гражданского права;
– рассмотреть правовое регулирование ипотеки в современном гражданском праве;
– проанализировать субъекты и содержание договора ипотеки;
– исследовать форму договора об ипотеке и его государственная регистрация.
Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой и системный метод, приёмы формальной логики.
Эмпирической базой исследования послужили нормативно-правовые акты, регулирующие договор ипотеки; специальная литература, в том числе научные труды таких ученых как: А. Басин, И. Белявский, М.А. Егорова, В.П. Жданов, С.М. Печатникова, В.Ф. Понька, Н.П. Сапожников и др.; материалы судебной практики по теме исследования.
1. Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве
1.1 Развитие ипотеки как института гражданского права
До XV в. исключительной формой залога в отечественном праве являлся залог личности (закуп). О нем упоминается в «Правде детей Ярославовых», где под закупом следовало понимать «заложившегося человека, службою рассчитывающегося с верителем».
Первые упоминания об имущественном залоге содержатся в Псковской судной грамоте, принятой на вече в Пскове в 1467 г. В ней, наряду с давно уже существовавшим личным способом взыскания, появляется имущественное взыскание. Спор о владении какой-либо недвижимостью решался в суде на основании показаний соседей или имеющихся письменных документов на землю.
В Московском государстве того времени залог определялся как обязательство, в силу которого имущество, служащее обеспечением, должно переходить в руки кредитора. В законодательных актах, в частности, говорится о пользовании и предвидится окончательный пункт данного правоотношения, а именно пропуск должником предусмотренного срока для уплаты долга. С просрочкой было связано последнее укрепление участка за кредитором, в последующем должник уже не допускался к внесению занятой суммы и терял заложенный объект. Так закладная становилась купчей [39, С. 16].
Г.Ф. Шершеневич считал, что в Московском государстве было установлено право собственности на земельные владения. Объект такого права назывался «вотчина».
Достаточно подробно имущественный залог представлен Соборным уложением 1649 г. Залоговое право, в соответствии с Уложением, является дополнительным, обусловленным существованием основного обязательственного отношения. Залог заключался отдельно, но большей частью сливался с обеспечиваемым им договором и, несмотря на свое второстепенное, принадлежностное значение, выступал на первый план.
По Уложению предметом залога могло быть только то имущество, которое принадлежало должнику на праве собственности. Если имущество находилось в общей собственности, то для его залога требовалось согласие всех участников общей собственности.
Форма договора залога была представлена письмами свидетелей, а также действиями по облачению в крепостную форму. Законодательное регулирование формы залога являлось важным шагом на пути развития этого института и служило в целом в сознании людей своеобразным ориентиром в большем упорядочении залоговых отношений.
В 1737 г. был издан указ, регулирующий правоотношения, связанные с залоговой сделкой. Он вытеснил оставление имущества у залогодержателя необходимостью продажи: когда происходит наступление срока уплаты, появляется необходимость явки закладной в судебные органы. Необходимость продажи заложенного объекта – не только недвижимого имущества, но и движимых вещей – устранялась только в случаях, когда на торгах не предлагались денежные средства, соответствующие долгу; кредитор в этом случае имел право оставить вещь за собой.
Залогодержатель получал в обеспечение обязательства не саму вещь, а только право на заложенную вещь, в силу которого он мог требовать удовлетворения из суммы за продажу залога. Такое залоговое право обеспечивало исполнение по обязательству перед кредитором, не стесняя залогодателя, который оставался владельцем вещи и при своевременном и полном исполнении обязательства оставался ее собственником.
В середине XIX в. отличительной чертой ипотеки было то, что имения передавались в залог вместе с крепостными душами. Это было связано с господством до 1861 г. крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма.
Актами 1862 и 1863 г. был дан повод к общему расширению прав залогодержателя. Имеющиеся рамки мало-помалу раздвигались, но государство обычно старалось защитить и интересы общества.
В дореволюционном гражданском праве допускались разновидности залога: ручная закладная, закладная и ипотека и обычный залог движимого имущества.
Предметом ипотеки могли быть фабрики и заводы «как имение не раздробляемое» (статья 1633).
Можно выделить две основные формы организации ипотечного дела в России: земельные банки и городские кредитные общества. Первое городское кредитное общество было создано в Петербурге; его основной целью стал выпуск ипотечных облигаций, что позволяло привлекать средства для строительства или приобретения жилья [36, С. 16].
В конце XIX – начале ХХ столетия окончательно сформировалось понятие имущества. По замечаниям Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с правовой точки зрения состояло в совокупности имущества, принадлежащего лицу на праве собственности, и в совокупности имущества, принадлежащего иным лицам, но временно состоящего в его обладании, а также в совокупности обязательств, находящихся на нем.
Развитие системы ипотечного кредитования продолжалось вплоть до октября 1917 г. Отмена частной собственности на землю подорвала основу ипотечных банков. Революция 1917 г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 г. были отмена частной собственности на землю и отмена крупного частного домовладения в городах, что сделало практически невозможной ипотеку в качестве обеспечения кредитных операций банков. Поэтому советские банки были вынуждены искать новые формы работы, при этом они, как правило, заимствовали опыт дореволюционных банков. Определенные элементы кредитования, обеспеченного ипотекой, продолжали существовать и при советской власти.
В ГК РСФСР 1922 г. в ст. 21 было указано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. Залог определялся как право требования, позволяющее кредитору, в случае невыполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества. Залогодателем мог быть лишь собственник заложенного имущества. В качестве предмета залога могло выступать всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования и право застройки. Ипотеку сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем постепенно ушло из обихода и само понятие.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. уделял залогу гораздо меньше внимания по сравнению с ГК РСФСР 1922 г. С.П. Гришаев объясняет такое существенное сокращение правового регулирования залога тем, что к моменту введения в действие ГК РСФСР 1964 г. значительно расширился перечень предметов, изъятых из оборота и, следовательно, не подлежащих залогу. Другим важным фактором стало фактически тотальное распространение государственной собственности, которая, как известно, почти полностью ликвидирует сферу залога имущества [9, С. 71].
В российском законодательстве ипотека как форма залогового обеспечения недвижимым имуществом в первый раз закреплена в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и окончательно оформилась с принятием в 1994 г. части первой Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Таким образом, история применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными ставками и т.д.) является примером использования ипотеки в настоящее время для решения государственной задачи – доступности приобретения гражданами жилища.
1.2 Правовое регулирование ипотеки в современном гражданском праве
Сегодня в Российской Федерации существует нормативная правовая база, которая создает условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В настоящее время сложилась следующая иерархия источников залогового права:
1. Гражданский кодекс РФ.
3. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. К источникам, регулирующим ипотеку, отнесены также и иные федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются ипотечные вопросы, например, Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Федеральный закон РФ от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
5. В совокупность источников, регулирующим ипотеку, входят указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты субъектов РФ, исполнительных органов разного уровня, в том числе местные органы управления.