Файл: Ипотека в гражданском праве в РФ.pdf

Долгое время на практике был дискуссионным вопрос: подлежит ли государственной регистрации соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно?

Как указал Арбитражный суд Алтайского края в своем решении от 11 ноября 2010 г. при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым п.3 ст.47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с п.1 ст.389 Гражданского кодекса РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме [20, С.63].

Вместе с тем в соответствии с п.2 ст.389 Гражданского кодекса РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли».

Соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора [14, С.22].

В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд об обязании органов юстиции зарегистрировать договор ипотеки. Как пояснил Президиум ВАС в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. №59 «в соответствии с п.3 ст.165 Гражданского кодекса РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Так, требование п.3 ст.165 Гражданского кодекса РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной». Заметим также, что в убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Акцентируем внимание на том, что при вынесении решения, обязывающего произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, суд должен проверить, соответствует ли этот договор по своему содержанию требованиям законодательства.

В процессе осуществления процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление и тем самым прекратить процесс регистрации (например, в результате возникших форс-мажорных обстоятельств; в результате обоюдного отказа от свершения сделки) [11, С.27].

В соответствии со ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается (аннулируется) на основании:

– совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога;

– заявления законного владельца закладной;

– решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

Заметим, что «…определение о разъяснении судебного акта, а также постановление апелляционной инстанции по делу не являются теми судебными актами, на основании которых орган юстиции обязан осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки, когда по конкретному делу судебного акта о прекращении ипотеки не принималось» (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 августа 2004 г. №А56-38108/03).

Таким образом, в соответствии с Гражданским кодексом РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

Заключение

Подводя итог проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы. Гражданским кодексом РФ предусмотрен ряд специальных мер, которые выступают в качестве гаранта исполнения должником основного обязательства и стимулируют должника к надлежащему поведению. Эти меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств и возлагают на должника дополнительные обременения на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства.

В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падения уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Это выражается, прежде всего, в том, что гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора.

Залог недвижимости обеспечивает, прежде всего, наличие и сохранность заложенного имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, а также возможность удовлетворения требований кредитора (залогодержателя) преимущественно перед другими кредиторами. В тоже время реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязанности надлежащим образом. Гражданский институт залога и, в частности, ипотеки исследуется многими цивилистами, которые по-разному трактуют затруднительные моменты в законодательстве. Соответственно, существует множество полярных точек зрения на один и тот же вопрос. В частности, спорные моменты возникают по поводу того, какое залог правоотношение вещное или обязательственное, являются ли здания и сооружения делимыми вещами, что отличает предприятие от совокупности имущества и т.д.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.

Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.

Ипотека носит имущественный характер. Ее назначение, прежде всего, в том, что она, стимулируя должника к надлежащему поведению, тем самым дает кредитору более или менее надежную гарантию осуществления его прав. Кредитор наделяется дополнительными правами по предотвращению или устранению неблагоприятных последствий, которые может повлечь для него возможное нарушение обязательства должником. Реализация этих прав кредитора осуществляется, например, путем предварительного выделения имущества для возможного принудительного удовлетворения требования кредитора.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 05 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2014. – № 31. – Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31 декабря 2017 г.) // Российская газета. – 1994. – 08 декабря.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ (ред. от 31 декабря 2017 г.) // Российская газета. – 2001. – 30 октября.
4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (ред. от 31 декабря 2017 г.) // Российская газета. – 1998. – 22 июля.
5. Об ипотечных ценных бумагах Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ (ред. от 31 декабря 2017 г.) // Парламентская газета. – 2003. – 19 ноября.
6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ (ред. от 03 июля 2016 г.) // Парламентская газета. – 2005. – 14 января.
7. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 (ред. от 08 мая 2002 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2000. – №3. – Ст.278.
8. Абдуллина, В.С. Гражданско-правовой договор. Учебное пособие / В.С. Абдуллина. – Казань: Юниверсум, 2014. – 89 с.
9. Абесашвили, М.З. Гражданское право (особенная часть). Учебно-методическое пособие / М.З. Абесашвили. – Майкоп: ЭлИТ, 2015. – 164 с.
10. Аванесов, Э.В. Ипотечное кредитование как способ приобретения права собственности на жилое помещение / Э.В. Аванесов, М.А. Северов // Современное право. – 2013. – №4. – С. 4.
11. Аврунев, Е.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. Учебно-методическое пособие / Е.И. Аврунев, И.А. Гиниятов, Н.С. Ивчатова. – Новосибирск: СГУГиТ, 2015. – 205 с.
12. Акбашев, Р.Р. Право собственности. Учебное пособие / Р.Р. Акбашев. – Казань: Юниверсум, 2014. – 164 с.
13. Андреев, В.К. Гражданское право. Курс лекций / В.К. Андреев. – М.: РАП, 2013. – 124 с.
14. Басин, А. Ипотечное кредитование жилья / А. Басин // Российская газета, – 2011. – №8. – С. 22.
15. Белов, В.А. Гражданское право. Том 1. Учебник для бакалавриата и магистратуры / В.А. Белов. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт, 2016. – 622 с.
16. Битеряков, А.В. Ипотека в России до 1861 года / А.В. Битеряков // Жилищное строительство. – 2000. – № 11. – С. 25.
17. Бугрова, В.Р. Исследование правовых основ приобретения жилья в ипотеку / В.Р. Бугрова, А.А. Малыгина // Сервис в России и за рубежом. – 2015. – № 1 (57). – С. 85-93.
18. Буринова, Л.Д. Актуальные вопросы гражданского права. Учеб. пособие / Л.Д. Буринова. – Элиста: Калмыцкий государственный университет, 2012. – 110 с.
19. Вронская, М.В. Гражданское право. Учебник / М.В. Вронская. – Владивосток: ВГУЭС, 2015. – 410 с.
20. Горячева, Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке / Е.В. Горячева // Бизнес, менеджмент и право. – 2014. – № 1 (29). – С. 63-67
21. Гражданское право: Учебник. Том 2. / Под ред. Б.М. Гонгало. – М.: Статут, 2016. – 528 с.
22. Дементьев, Н.П. Жилищная ипотека в современной России / Н.П. Дементьев // Мир экономики и управления. – 2015. – № 1. – С. 67-77.
23. Довдиенко, И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк. – М.: Юристъ, 2012. – 72 с.
24. Жданов, В.П. Ипотечное кредитование: региональный аспект / В.П. Жданов. – Калининград: Янтарная сказка, 2011. – 131 с.
25. Журкина, Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения / Н.Г. Журкина // Финансы. – 2012. – №6. – С. 44.
26. Иванова, А.А. Об ипотеке в кризис / А.А. Иванова // Проблемы науки. – 2016. – № 3 (4). – С. 51-52.
27. Казьмин, М.А. Развитие земельной ипотеки в регионах России / М.А. Казьмин // Государственное управление. Электронный вестник. – 2013. – № 41. – С. 47-56.
28. Кирдяпкина, Н.И. К вопросу о развитии института ипотеки в России / Н.И. Кирдяпкина // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: Юридические науки. – 2015. – № 4 (23). – С. 18-20.
29. Козлова, С.В. Земельная ипотека: место и роль в современной экономике России / С.В. Козлова // Вопросы экономики и права. – 2013. – № 64. – С. 58-61.
30. Лепехин, И.А. История становления института залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве / И.А. Лепехин // История государства и права. – 2012. – № 23. – С. 27-30.
31. Милославская, Е.Г. Гражданское право. Части 3, 4. Учебное пособие / Е.Г. Милославская. – М.: РГ-Пресс, 2016. – 80 с.
32. Михайленко, Е.М. Гражданское право. Общая часть / Е.М. Михайленко. – М.: Издательство Юрайт, 2014. – 255 с.
33. Назаров, Л. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка / Л. Назаров // Банковское дело. – 2011. – №1 – С. 43.
34. Павлова, И.В. Ипотечное жилищное кредитование / И.В. Павлова. – М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2011. – 66 с.
35. Подольский, А.В. Гражданское право. Часть 2 / А.В. Подольский. – Тамбов: Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2012. – 108 с.
36. Понька, В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты / В.Ф. Понька // Журнал российского права. – 2011. – №2. – С. 16.
37. Потапова, А.А. Гражданское право. Самое важное. Учебное пособие / А.А. Потапова. – М.: РГ-Пресс, 2016. – 16 с.
38. Симионова, Ю.Ф. Ипотека для всех / Ю.Ф. Симионова. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2013. – 64 с.
39. Степанов, А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России / А.Г. Степанов // Жилищное право. – 2012. – №9. – С. 16.
40. Стратийчук, В.В. Возникновение и развитие ипотеки / В.В. Стратийчук // Научный вестник Омской академии МВД России. – 2015. – № 1 (56). – С. 51-55.
41. Цылина, Г.А. Ипотека: жилье в кредит / Г.А. Цылина. – М.: Юрайт, 2011. – 94 с.
42. Шершеневич, Г.Ф. Общая теория права: учебное пособие: В 2 т. Т. 2 / Г.Ф. Шершеневич.– М.: Юрайт, 2011. – 563 с.