Добавлен: 13.05.2023
Просмотров: 320
Скачиваний: 3
Главная функция Российской Федерации в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей нормативной правовой базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, которые предоставляют долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, которые предоставляются гражданам.
В законодательных актах и поправках нашли отражение такие моменты, как: отмена обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке; упрощение процедур, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество (жилое помещение); упрощение операций с закладными; признание того, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника [17, С. 85].
Вместе с тем до сих пор не доработаны и не подготовлены многие подзаконные акты. Например, по-прежнему на стадии обсуждения поправки к действующему Федеральному закону РФ от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», касающиеся размера и состава, выбытия и замены ипотечного покрытия, процедур страхования, общих стандартов по ипотечным кредитам. Недостаточно развит механизм налогового стимулирования, как граждан – получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов. Также сдерживающими факторами являются неоднозначное толкование и применение Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
По мнению экспертов-юристов, существующая сегодня нормативная правовая база ипотеки нуждается в доработке. В частности, в законе об ипотеке недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Одним из самых актуальных вопросов ипотечного кредитования является механизм обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а существенным фактором, сдерживавшим ипотечное кредитование в целом, является нерешенность ряда вопросов, связанных с выселением лиц, проживающих в заложенном доме или квартире, при обращении взыскания на такую недвижимость.
Существенные проблемы на пути развития ипотеки в России явились следствием введения Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который спровоцировал на территории практически всей страны, где ведется активное жилищное строительство, ажиотажный спрос на жилье непродуманным механизмом реализации выше упомянутого закона [10, С. 4].
В сложившейся ситуации дальнейшее развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации может пойти по трем направлениям:
1. Продолжить развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы.
2. Ипотека на основе федеральных программ. В этом направлении происходит развитие в основном социальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этот путь приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основанной на рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресных безвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсы бюджетов различного уровня.
3. Развитие целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако является наиболее перспективным.
Итак, путь развития российской ипотеки будет следовать общемировым тенденциям с поправкой на особенности отечественной рыночной экономики. Принципиальным является вопрос, в какой степени следовать этим мировым тенденциям развития ипотеки и в какой мере они применимы для России, какой опыт может быть заимствован, а какой требует серьезной переработки.
Таким образом, основным направлением в области правового регулирования ипотечных отношений должно служить приведение федеральных законов в соответствие с Федеральным законом РФ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иных нормативных правовых актов, как с законом, так и друг с другом, а также их оперативное обновление с учетом изменяющейся экономической ситуации. Данное утверждение вызвано тем, что законодательство, действующее в данный момент на территории России и регулирующее ипотечные отношения, включает в себя достаточно большой список основных нормативных актов, определяющих гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и совершении сделок с недвижимым имуществом.
2. Анализ договора ипотеки в Российской Федерации
2.1 Субъекты и содержание договора ипотеки
Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений. Необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге недвижимости, которые признаются существенными [12, С. 65].
В соответствии с п.1 ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой. Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. Предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, являющиеся предметом договора, должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости.
В договоре об ипотеке обязательно должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации этого предмета описания с тем, чтобы однозначно выделить данный предмет от похожих других. Так, исходя из существа залогового обязательства предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов. В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать: наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане; площадь объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер объекта недвижимости.
В силу ч.2 ст.7 Земельного кодекса РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка [22, С. 67].
В договоре об ипотеке также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Согласно некоторым нормам Закона об ипотеке, предметом договора ипотеки могут быть не только вещи и имущественные права, которые находятся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора, но и те вещи и имущественные права, которые будут приобретены им в будущем.
В правоприменительной практике нередко возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В этом случае суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определении стоимости заложенного имущества. Во избежание подобных споров целесообразно при заключении договора в части определения стоимости заложенного имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенного имущества и предусматривать возможность изменения его размера в связи с инфляционными процессами исходя из рыночной стоимости имущества [40, С.51].
В соответствии с п.3 ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре ипотеки в денежном выражении. Однако на практике объекты недвижимости оцениваются сторонами гораздо выше существующей рыночной цены. Поэтому без объективного мнения профессионалов в данной области вряд ли можно обойтись. Чаще всего оценку предмета договора ипотеки поручают оценщикам из Российского общества оценщиков, которое имеет в региональных центрах свои подразделения, или лицензированным риэлтерским компаниям. При получении лицензии на оценочную деятельность недвижимости оценку могут провести и эксперты из бюро технической инвентаризации.
В соответствии с ч.3 ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора, возможно, достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст.337 Гражданского кодекса РФ. Так, помимо суммы долга, ипотека обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки в виде штрафа или пени (в случае неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Следовательно, данное условие относится к категории обычных, т.е. его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным [26, С. 51].
Существо и срок исполнения основного обязательства могут быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий, содержащихся в основном обязательстве. На практике стороны договора нередко, не дублируя соответствующих условий из основного обязательства, в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор, и часто создают для себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в данном случае речь идет о существенных условиях договора, который в силу этого может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по указанным условиям. Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения). Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры.