Добавлен: 13.05.2023
Просмотров: 325
Скачиваний: 3
В договоре об ипотеке сторонами выступают залогодержатель и залогодатель. В качестве залогодержателя может выступать только кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству. На это прямо указывает ст.334 Гражданского кодекса РФ. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства. Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последовательно придерживается данного принципа.
Основное право залогодержателя содержится уже в определении ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: получение удовлетворения своего денежного требования к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны преимущественно перед другими кредиторами. Как свидетельствует практика, нередко залогодержатели имеют неправильное представление относительно своих «особых» прав на заложенное имущество – получить удовлетворение своим требованиям из стоимости имущества. Залогодержатели для быстрейшего обращения взыскания имущества, являющегося предметом залога, часто в договорах обговаривали условие, что заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства переходит в собственность кредитора-залогодержателя. Другой стороной, участвующей в договоре ипотеки, является залогодатель. В качестве залогодателя может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Им может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, поскольку законодательство не запрещает собственнику имущества обеспечить им в качестве залога обязательство третьего лица.
На стороне залогодателя может выступать любое лицо, в том числе несовершеннолетнее, поскольку Закон об ипотеке предоставил возможность заключения договора об ипотеке через представителя, что не защищает интересы залогодателя. Аргументируется данный вывод тем, что «не исключается ситуация, когда определенные недобросовестные граждане могут использовать норму закона для завладения объектом недвижимости». И с этим нельзя не согласиться. Основное требование, предъявляемое законодательством к залогодателю, – быть собственником имущества, которое передается в ипотеку либо владеть им на праве хозяйственного ведения. Устанавливать залог может только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом и возможность продажи заложенного имущества [25, С.44].
Таким образом, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. В силу п.6 ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
2.2 Форма договора ипотеки и его государственная регистрация
Согласно ч.1 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Подчеркнем, что Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была изложена в новой редакции. Ранее закон предусматривал наряду с обязательной письменной формой и государственной регистрацией также и обязательное нотариальное удостоверение договора. Сегодня нотариальное удостоверение не обязательно, тем самым законодатель возложил обязанность проверки соответствия соглашения закону исключительно на органы юстиции. Стороны договора, конечно же, могут предусмотреть в договоре и обязательство его нотариально удостоверить.
Так, для того, чтобы возникло ипотечное право необходимо наличие единственного правообразующего действия – юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Согласно ч.2 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Неправильное толкование понятий «совершение сделки» и «заключение договора», на практике, зачастую является предметом споров и дискуссий. В этой связи подчеркнем, что Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с моментом государственной регистрации связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. Так, сделка считается совершенной с момента подписания договора об ипотеке уполномоченными лицами, а не с момента государственной регистрации договора.
В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), или нарушены какие-либо положения закона, такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ч.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с частью 5 названной статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений [13, С.30].
Так, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
Важно подчеркнуть, что государственной регистрации подлежит даже смешанный договор (устанавливающий единую совокупность обязательств), когда наряду с другими объектами выступает ипотека. Как следует из п.3 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Данное утверждение находит подтверждение в судебной практике (п.13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59).
Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (п.14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59).
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п.2 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Рассмотрим порядок проведения государственной регистрации.
Срок регистрации договора ипотеки в Росреестре строго регламентирован на законодательном уровне. Временные рамки прописаны в п. 5 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и составляют:
– для земельных участков – до 15 рабочих дней;
– для недвижимости – до 5 рабочих дней.
Еще один важный момент – это уплата государственной пошлины, которая ложится на плечи залогодателю (тому лицу, который приобретает жилье или землю в кредит) [16, С.25].
Если обязательство возникает в силу действия определенного закона, то госпошлина за регистрацию договора ипотеки уплачивается на льготных условиях (такой порядок справедлив при оформлении кредитов на недвижимость для военных или государственных служащих). Если заключается договор залога ипотеки по общему правилу, сумма государственной пошлины уплачивается в полном объеме. Внимание! Размер госпошлины определяется Налоговым кодексом РФ в п. 28.1 ст. 333.33. Сумма достигает 1,0 тыс. руб. для граждан страны, 4,0 тыс. руб. – для организаций.
В Федеральном законе от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вопросам регистрации договоров отведена глава IV. Законодательные нормы предписывают двум сторонам подавать совместное заявление для проведения процедуры. Документы следует подавать в местное подразделение Росреестра. В обязательном порядке к заявлению следует прилагать:
– договор ипотеки сбербанк по образцу 2016 года (2 экз.);
– кредитное соглашение, которое обеспечивается ипотекой (2 экз.);
– документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
– при наличии подается еще и закладная с прилагающимися к ней поименованными документами.
На практике договор об ипотеке заключается в минимальные сроки, поскольку все необходимые для этого документы уже имеются в наличии у сторон. После проведения процедуры на закладной и ипотечном договоре обязательно проставляется печать и соответствующая подпись уполномоченного лица Росреестра.
Кроме указанного пакета документов, потребуется личное присутствие представителей банка и всех собственников закладываемого объекта недвижимости или земли. В этом случае доля участника не имеет значения, будь она даже самой минимальной. Если один из собственников состоит в браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение договоров. Для оформления документа достаточно обратиться к любому нотариусу [25, С.44].
Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Росреестра от 24 июля 2014 г. № П/349.
Определенные особенности государственной регистрации связаны с ипотекой, возникшей на основании закона. Государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст.586 Гражданского кодекса РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст.601 Гражданского кодекса РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст.488 Гражданского кодекса РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а также в иных случаях, предусмотренных законом), осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.).
При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (п.2 ст.20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Государственная регистрация договора об ипотеке жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п.1 ст.11 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно.