Файл: Прогнозная оценка спроса на рынке товаров (услуг) (Процесс прогнозирования спроса).pdf

Так как при прогнозе были использованы методы, не учитывающие цикличность развития объекта во времени, то для представленных временных рядов наблюдалась тенденция либо роста, либо снижения. Следовательно, за основной показатель, описывающий тренд, можно принять средний темп роста для периода основания и упреждения прогноза (колонки 2 и 3 в таблице 9).

Показатели, обозначенные в таблице 9, можно условно разделить на две группы: однонаправленные и цикличные. Например, если такой показатель как «ввод жилья» может колебаться с течением времени (хотя логично предположить, что должен увеличиваться в связи с активной деятельностью государственных институтов развития в этом направлении в рамках соблюдения одного из принципов прогнозирования – целенаправленности), то этот ряд и подобные показатели можно отнести к группе цикличных. Такие показатели, как «среднедушевые доходы населения» или «величина прожиточного минимума» однозначно должны расти и относиться к группе однонаправленных. Однако, необходимо учитывать, что ряды динамики могут колебаться под воздействием внешних факторов.

В таблице 9, колонке 4 сравнивались средний темп роста периода упреждения с аналогичным показателем периода основания. В результате получили качественное описание существующих тенденций. Для этого однонаправленные показатели были разделены на две группы: значения которых с течением времени должны расти или снижаться.

Выводы

Объединив полученные результаты прогнозов развития рынка жилищного фонда, можно сделать следующие выводы:

– на рынке жилищного фонда существует тенденция увеличения объемов строительства жилья;

– наблюдается опережающий рост цен на жилье относительно роста доходов населения;

– на фоне растущих цен на недвижимость происходит снижение покупательской активности;

– наблюдается дисбаланс спроса и предложения и, как следствие, рост неплатежеспособного спроса;

– выявлена неоднозначная ситуация: с одной стороны, приоритет спроса выстроен в направлении, преимущественно, высокодоходных групп населения, опасающихся ухудшения экономической ситуации и приобретающих жилье в инвестиционных целях; с другой стороны, наблюдается выжидательная позиция на фоне слухов о новом кризисе, в период действия которого ожидается снижение стоимости жилья.

Полученные качественные и количественные результаты прогнозов должны быть положены в основу дальнейшего регулирования рынка жилищного фонда, что в итоге будет способствовать решению важных проблем доступности жилья в Свердловской области и обеспечению экономической и социальной стабильности и сбалансированности развития региона.

---

2.2. Совершенствование методов прогнозирования

Проблема создания и совершенствования методов прогнозирования на рынке недвижимости разрабатывалась в большом количестве работ. Однако в этих работах внимание уделялось в первую очередь прогнозированию динамики цен на жилье. В то же время известная сложная взаимосвязь цен и остальных показателей рынка, как внешних, так и внутренних [8], учитывалась в моделях недостаточно.

Накопленные к настоящему времени результаты углубленного исследования закономерностей развивающегося рынка недвижимости России обусловили возможность создания методики с целью прогнозирования не только динамики цен, но и динамики комплекса показателей развития сложной системы «рынок жилья»: предложение, спрос, поглощение площадей, объем строительства и ввода жилья.

Методика среднесрочного прогнозирования предназначена для прогнозирования объемов ввода жилья, строительства, предложения, спроса, поглощения площадей, уровня цен на рынке жилья региона на среднесрочный период (на глубину прогнозирования 3-5 лет). В основу ее методологии положены следующие методические подходы.

Методика основана на использовании имитационной (пошаговой) итерационной модели с обратными связями. Модель - имитационного типа, поскольку все показатели рассчитываются последовательно, на глубину одного шага (один календарный год) и на следующем шаге в качестве исходных данных используются результаты этих расчетов.

Итерационный характер модели в том, что сначала рассчитываются предварительные (потенциальные) значения прогнозируемых на конкретном шаге показателей, а затем они корректируются на основе прогноза состояния рынка (соотношения спрос / предложение) и типа рынка в текущем году.

В качестве базовых исходных данных в методике используются объявленные планы и прогнозы федеральных, региональных, муниципальных властей в части макроэкономических параметров и отраслевых показателей развития рынка недвижимости.

В последние годы возрастание роли государства в экономике, особенно в период кризиса, сопровождалось повышенным вниманием к стратегическому и среднесрочному прогнозированию как на федеральном, так и на региональном и местном уровнях. Параметры прогнозов развития экономики в целом и отдельных отраслей и сегментов становятся жестким ориентиром для всех руководителей и нацеливают их внимание на безусловное достижение заданного уровня. Однако в части параметров рынка недвижимости эти прогнозы недостаточно детализированы. Кроме того, недостаточная обоснованность прогнозов, сопровождаемая изменением внешних условий функционирования экономики и рынка недвижимости, приводит к их неожиданным и слишком частым корректировкам. Таким образом, наряду с использованием официальных прогнозов в качестве предварительных ориентиров одной из особенностей разрабатываемой методики является их детализация и проверка.

---

Условие применения методики - наличие результатов регулярного мониторинга первичного и вторичного рынков жилья региона (по показателям объемов ввода, строительства, предложения, поглощения жилья, спроса, доли ипотечных сделок, размеров предлагаемых на рынке квартир, уровня цен) и результатов углубленного исследования рынка (типология и закономерности циклического развития рынка, классификация жилья, сегментация спроса по уровню доходов покупателей, потребительским предпочтениям относительно классов качества жилья, желаемой площади приобретения в прямых и альтернативных сделках, доли нерезидентов в общем количестве домохозяйств - приобретателей жилья, доли инвестиционного (спекулятивного) спроса на жилье).

В основу методики положена следующая идея - объем поглощения площадей не может быть выше каждой из трех величин: спрос - потребность, предъявленный платежеспособный спрос, объем предложения. Насыщение (стабилизация) рынка происходит либо по причине снижения платежеспособного спроса (при этом падают объем поглощения и темпы роста цен), либо по причине снижения предложения (дефицит предложения приводит к снижению объема поглощения при ажиотажном спросе и росте цен, что, в свою очередь, ведет к уходу с рынка покупателей, не способных угнаться за ростом цен), либо по причине удовлетворенной потребности (высокая обеспеченность населения жильем приводит к снижению поглощения и стабилизации цен, даже в условиях высоких доходов населения - ситуация, характерная для развитых рынков).

В соответствии с итерационным характером модели по результатам прогнозирования на текущий год осуществляются расчет.

Потенциальные показатели прогнозирования рынка жилья - предварительные показатели, рассчитанные на основе исторических данных, результатов прогнозирования показателей на предшествующий год, планов властей на прогнозируемый год.

Прогнозируемые показатели развития рынка жилья - показатели, скорректированные относительно потенциальных показателей на основе прогноза состояния и типа рынка и сопоставление этих показателей, и минимальное значение из них используется как ограничение для прогноза объема поглощения. Это позволяет в порядке обратной связи корректировать заданные исходные данные об объеме предложения и ввода жилья, о потребности в жилье на следующий прогнозный год с учетом индикатора соотношения спрос / предложение.

Кроме того, рассчитанный темп роста цен на жилье в предшествующем году и темп роста доходов в текущем году используются как индикатор типа рынка, что служит основанием для прогнозирования темпов роста цен в текущем году. Эта величина также передается в порядке обратной связи для корректировки заданных исходных данных о покупательной способности населения на рынке жилья, спросе на ипотечное кредитование, доступности жилья и ипотечных кредитов.

---

Потенциальный объем предложения на исследуемый год рассчитывается по данным о прогнозируемых на предшествующий год объемах ввода и строительства на основе установленных по историческим данным коэффициентов ввод / строительство и строительство / предложение для рассчитанного прогноза соотношения спрос / предложение в этом году.

Общий прогнозируемый объем предложения жилья определяется на основе потенциального объема и расчета прогноза соотношения спрос / предложение в исследуемом году и нового значения коэффициентов ввод / строительство и строительство / предложение.

Прогнозируемый объем нового предложения (поступающего на рынок в исследуемом году) определяется как разность потенциального объема предложения в исследуемом году и прогнозируемого объема в предшествующем году плюс прогнозируемый объем поглощения площадей.

По новым значениям коэффициентов на основе прогнозируемого объема предложения определяются прогнозируемые значения объемов строительства и ввода жилья.

Прогнозируемые объемы предложения, строительства, ввода, поглощения дифференцируются по категории рынка (первичный, вторичный), по классам качества (например массовое жилье и жилье повышенной комфортности), категории сделок - альтернативные (с учетом продажи имеющейся квартиры) и прямые.

Потребность в жилье прогнозируется на исследуемый год как разность объемов желаемой (планируемой государством) обеспеченности жильем городского населения региона и прогнозируемой на предшествующий год обеспеченности, с учетом прогнозируемого объема ввода жилья в исследуемом году и планируемого объема сноса, а также планируемого объема капитального ремонта (реконструкции) и прогнозируемого объема некачественного жилья.

Спрос на жилье включает государственный спрос (на муниципальное и субсидируемое жилье), платежеспособный спрос населения, спрос с использованием ипотечных кредитов, спрос нерезидентов, спрос инвесторов.

Государственный спрос определяется в соответствии с планами властей по обеспечению муниципальным жильем и субсидируемым жильем.

Совокупный платежеспособный спрос населения в денежном выражении подсчитывается как сумма накоплений (из текущих доходов, с учетом статистической нормы сбережений) за определенное число лет. В качестве такого числа принята величина коэффициента доступности жилья. Кроме того, ориентировочно, по экспертным оценкам, учитываются теневые доходы.

Стандартный коэффициент доступности приобретаемого жилья определяется по формуле, принятой в программе ООН-ХАБИТАТ, с учетом заложенной в государственной программе «Жилище» и далее средней площади приобретаемого на рынке жилья, средней численности семьи, а также с учетом прогнозируемой средней удельной цены жилья в конце предыдущего года, планируемого государством среднедушевого годового дохода.

---

Для более точного расчета в методике принимается, что жилье каждого класса приобретают семьи, имеющие соответствующий доход:

- жилье муниципальное (бесплатное получение) - относящиеся к 1-2-й децильной группе по доходам;

- массового класса в альтернативных сделках с зачетом стоимости имеющейся квартиры (малообеспеченные) - относящиеся к 3-8-й децили;

- массового класса в прямых покупках (среднеобеспеченные) - относящиеся к 9-й децили;

- повышенной комфортности (высокообеспеченные) - относящиеся к 10-й децили.

Соответственно используются средние площади квартир каждого класса, а также данные о средней численности семьи в городе (городах региона).

Предъявленный платежеспособный спрос городского населения на рынке жилья в денежном выражении определяется по данным о величине потенциального спроса с учетом доли населения, выразившего готовность приобрести жилье на рынке за свой счет в ближайшие полгода - год (полученной на основе ранее проведенных социологических опросов и анализа базы обращений покупателей в крупные компании с учетом состояния и типа рынка).

Планируемый государством объем жилищного ипотечного кредитования в денежном выражении принимается по данным Стратегии развития ипотечного кредитования.

Предъявленный объем ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках в количестве прокредитованных площадей рассчитывается с учетом средней прогнозируемой удельной цены жилья на первичном и вторичном рынках и доли кредитования на этих рынках.

Предъявленный спрос на ипотеку на первичном и вторичном рынках в количестве выданных кредитов определяется с учетом средней площади приобретаемого на этом рынке жилья и средней доли кредита в стоимости квартиры, а также с учетом доли ипотечных сделок от общего числа сделок.

Предъявленный спрос нерезидентов определяется по историческим данным о доле нерезидентов в приобретении жилья на рынке региона, с учетом состояния и типа рынка.

Предъявленный спрос инвесторов определяется по историческим данным о доле инвестиционных сделок, с учетом состояния и типа рынка.

Предъявленный суммарный платежеспособный спрос населения (с учетом ипотеки), инвесторов и нерезидентов на рынке жилых площадей и квартир, в том числе на вторичном и первичном рынках, определяется по данным о денежном спросе и средней удельной цене жилья (с учетом дифференциации по классу), а также по данным о размерах приобретаемого жилья.

Объем удовлетворенного спроса (поглощения) определяется через минимальное из трех значений путем сопоставления объема спроса - потребности с объемом предъявленного платежеспособного спроса и объемом предложения.

---